樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制呼之欲出 專家預(yù)測(cè)將減少行政干預(yù)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

10月29日下午，中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)。中共中央總書記習(xí)近平在主持學(xué)習(xí)時(shí)強(qiáng)調(diào)，只有堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向，才能充分激發(fā)市場(chǎng)活力，滿足多層次住房需求。要總結(jié)我國(guó)住房改革發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，借鑒其他國(guó)家解決住房問題的有益做法，深入研究住房建設(shè)的規(guī)律性問題，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系。

細(xì)心的業(yè)內(nèi)人士在接受媒體采訪時(shí)說，他發(fā)現(xiàn)新華社的報(bào)道中，沒有提及房?jī)r(jià)。在今年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，住建部專家也曾表示，房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制將在十八屆三中全會(huì)中出臺(tái)。

習(xí)近平的講話，無疑為未來樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制奠定方向。有專家認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將減少行政機(jī)制，在保證供需的前提下，歸政府管的，就會(huì)完全有個(gè)托底；歸市場(chǎng)的，就會(huì)完全交給市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

現(xiàn)行房地產(chǎn)體制面臨改革/

1998年下半年，我國(guó)推進(jìn)住房分配貨幣化改革，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)也帶來了房?jī)r(jià)上漲過快等問題。2003年~2013年十年間，我國(guó)先后多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。雖然取得了一定成效，但效果并不理想。

從歷次出臺(tái)的調(diào)控政策來看，在調(diào)控著力點(diǎn)方面，既有增加供給，也有抑制需求，注重促進(jìn)供需平衡。在調(diào)控手段方面，既有行政干預(yù)（如限價(jià)、限購(gòu)、大幅度增加保障性住房建設(shè)），也有經(jīng)濟(jì)手段（如首付比例、利率等差別化信貸政策，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅等稅收政策）。同時(shí)，還加強(qiáng)市場(chǎng)管理（如商品房明碼標(biāo)價(jià)、預(yù)售資金監(jiān)管、住房信息系統(tǒng)建設(shè)等）?？梢哉f，調(diào)控范圍比較廣、手段相當(dāng)齊全。然而，為何調(diào)控效果不盡如人意？

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，可能因?yàn)椴扇〉挠行┐胧┽槍?duì)性不強(qiáng)。

對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，長(zhǎng)效機(jī)制涉及兩個(gè)層面，一是市場(chǎng)問題，要求平穩(wěn)和健康；二是關(guān)于住房的問題，要求“人有所居”，這兩個(gè)層面互相關(guān)聯(lián)，又是不同的角度。

顧云昌進(jìn)一步指出，未來的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)進(jìn)一步改革，不同消費(fèi)者、不同的收入家庭，有不同的供應(yīng)政策和供應(yīng)體系。此外，困擾房地產(chǎn)發(fā)展的體制問題，比如土地政策、財(cái)稅政策、金融政策等也需長(zhǎng)效機(jī)制來解決，特別是大家關(guān)注的土地問題，這對(duì)房?jī)r(jià)起了關(guān)鍵性的作用。目前來說，房地產(chǎn)的稅務(wù)制度比較亂，涉及房地產(chǎn)的開發(fā)、流通和保有三個(gè)環(huán)節(jié)。其中保有環(huán)節(jié)還沒有稅收，而流通環(huán)節(jié)稅負(fù)過高，導(dǎo)致了市場(chǎng)的不活躍；開發(fā)環(huán)節(jié)稅多、亂，導(dǎo)致了稅負(fù)過重。過去的稅務(wù)體制是適合計(jì)劃經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的，是以公有住房為主體的住房制度，現(xiàn)在是以私有住房為主體，稅費(fèi)要改過來。金融方面，融資渠道比較單一、狹窄。房地產(chǎn)金融體系改革，有助于整個(gè)房地產(chǎn)的健康平穩(wěn)發(fā)展，長(zhǎng)效機(jī)制無非是住房方面和房地產(chǎn)市場(chǎng)方面。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟也認(rèn)為，房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，更多的是采用市場(chǎng)化調(diào)控手段，運(yùn)用信貸政策、稅收政策和土地供應(yīng)政策等三個(gè)措施的手段去調(diào)控。

限購(gòu)令暫不會(huì)退出/

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)郭毅對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，習(xí)近平的講話說明，未來中央會(huì)加強(qiáng)住房保障，商品房部分逐步轉(zhuǎn)向市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，減少行政手段干預(yù)。

陳晟預(yù)測(cè)，未來更多會(huì)依靠長(zhǎng)效的市場(chǎng)機(jī)制，減少行政機(jī)制，在不影響供需的情況下，歸政府管的，就會(huì)完全有個(gè)托底，歸市場(chǎng)的，就會(huì)完全歸市場(chǎng)。針對(duì)商品房的，會(huì)有一個(gè)正常的市場(chǎng)調(diào)節(jié)的環(huán)境和機(jī)制。

但是，限價(jià)、限貸措施并不會(huì)因此馬上退出。多位專家表示，由于涉及多方利益，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立是一個(gè)漸進(jìn)的過程。相應(yīng)地，以“限購(gòu)令”為代表的行政手段退出，也應(yīng)是漸進(jìn)的過程。

顧云昌認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制建立起來之后，限價(jià)限購(gòu)就會(huì)取消，但是長(zhǎng)效機(jī)制還沒建立，所以限價(jià)限購(gòu)的取消還要一個(gè)過程。不同的城市，情況不一樣，288個(gè)大城市，只有50個(gè)限購(gòu)，最晚取消的應(yīng)該是北京、上海這樣的大城市。所以，一是長(zhǎng)效機(jī)制將逐步建立，購(gòu)房限制規(guī)則會(huì)退出，二是根據(jù)不同市場(chǎng)的發(fā)展情況來逐步取消。此外，房產(chǎn)稅肯定要實(shí)施，但現(xiàn)在主要還是試點(diǎn)階段，上海、重慶雖然有一定的效果，但不是很理想，而房產(chǎn)稅的方案力度很大，大眾或接受不了，這樣就有一個(gè)緩慢的過程，逐步增加試點(diǎn)。試點(diǎn)成功了，再全面展開。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池也表示，限購(gòu)政策會(huì)根據(jù)不同的城市采取差異化政策，對(duì)于人口吸引力不大的城市，供求相對(duì)平衡或供過于求的城市，不需要采取限購(gòu)政策。

陳晟也認(rèn)為，等市場(chǎng)達(dá)到了相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，限購(gòu)這種非市場(chǎng)化的手段會(huì)逐步退出的，前提是要有供需基本平衡的狀態(tài)。

趙秀池也同意這個(gè)觀點(diǎn)。她認(rèn)為，對(duì)于一線城市、熱點(diǎn)城市限購(gòu)令應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)，因?yàn)槟壳胺績(jī)r(jià)上漲的原因還是供不應(yīng)求所致，所以通過限購(gòu)手段，限制投資性和投機(jī)性需求非常有必要。不過，其中一部分城市可能會(huì)退出。