提前布局應(yīng)對長效機制 房企尋求新業(yè)務(wù)支撐點

如果專家們對樓市調(diào)控長效機制的預(yù)測實現(xiàn)，那么房企將獲得巨大的發(fā)展機會，整個行業(yè)有可能從單一業(yè)態(tài)、單一業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向為多業(yè)態(tài)、多業(yè)務(wù)的發(fā)展格局。

蘭德咨詢總裁宋延慶對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，誰能提前預(yù)測到市場的這部分需求，并在最準確的時點，推出相應(yīng)的產(chǎn)品，誰就會是下一輪市場的贏家。但是，未來的房地產(chǎn)市場也并非完全沒有危機和風險。如果行業(yè)銷售規(guī)模迅速下滑，地產(chǎn)商必須提前作出種種戰(zhàn)略上的安排，以應(yīng)對挑戰(zhàn)。

在此背景下，萬科、萬達、碧桂園、保利地產(chǎn)等地產(chǎn)商都在尋求行政干預(yù)減少后的房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈機會。

萬達：千億投資布局文化產(chǎn)業(yè)

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

10月26日，萬達集團董事長王健林在接受《每日經(jīng)濟新聞》在內(nèi)的媒體采訪時表示，這幾年房地產(chǎn)市場的調(diào)控都不算很成功，原因是他認為調(diào)控的定位發(fā)生了偏差，“我們把調(diào)控的定位定成控制房價上漲，而不是定位在其他方面，這個方向差了，你做更大的努力效果也不好?！?/p>

此外，王健林還說，“中國正在城鎮(zhèn)化快速形成當中，中國經(jīng)濟體也向著世界第一大經(jīng)濟體發(fā)展，人還在增加，你壓著房價上漲，所以（如果）每屆政府從每年建多少公租房、建多少經(jīng)適房、怎么建立一套體系、商品市場如何發(fā)展（等方面來調(diào)控），可能要好得多?！?/p>

針對房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制，王健林對記者表示，調(diào)控的長效機制還沒有出來，即使出來也很難有一種什么機制能令大家都滿意。

王健林對記者表示，“解決房子問題對世界各國政府都是高難度考題。這是一個極其復(fù)雜的社會問題，牽扯到多方利益，難度也非常大。其實只要做得好一點點，哪怕你有一點就應(yīng)該給予肯定，不要想著圓滿才做好，要不然就是批評，我覺得誰來做都很困難?！?/p>

目前，萬達最受業(yè)界關(guān)注的是其旅游文化地產(chǎn)。其中，合肥萬達文化旅游城項目總投資超過350億元，其中文化旅游投資190億元。合肥萬達文化旅游城是萬達集團今年繼哈爾濱萬達文化旅游城（總投資200億元）、南昌萬達文化旅游城（總投資400億元）、青島東方影都（總投資500億元）之后開工的第四個文化旅游項目。根據(jù)萬達方面的計劃，類似的旅游城，萬達要在全國境內(nèi)布局10個。

保利地產(chǎn)：尋找新“藍?！?/p>

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

對于去年已經(jīng)成功躋身 “千億俱樂部”的保利地產(chǎn)而言，在房地產(chǎn)調(diào)控長效機制即將面世之際，要繼續(xù)保持每年20%~30%的增長，尋找新的突破口——實現(xiàn)多元化發(fā)展，在實現(xiàn)住宅商業(yè)雙輪驅(qū)動的同時，加碼旅游地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，多元化是保利地產(chǎn)這幾年穩(wěn)健快速發(fā)展的重要手段之一，商業(yè)地產(chǎn)無疑占據(jù)重要戰(zhàn)略位置。根據(jù)保利地產(chǎn)半年報顯示，上半年銷售業(yè)績中，商業(yè)地產(chǎn)銷售占比上漲至11.5%，且公司自持物業(yè)比重也在逐步提升。據(jù)保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新透露，在以剛需及首次改善型住宅產(chǎn)品為主的前提下，保利地產(chǎn)主動獲取中心城市、稀缺土地資源的可售商業(yè)資源，并自持了一部分優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目。

同時，保利地產(chǎn)在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域拓展不遺余力。去年10月，保利地產(chǎn)耗資40億元布局海南國際旅游島，此前，保利地產(chǎn)已有位于廣東陽江的保利銀灘、東莞的保利生態(tài)城和成都的石象湖三個大型旅游地產(chǎn)項目，單個項目規(guī)模均超過100萬平方米。

隨著中國老齡化的到來，養(yǎng)老地產(chǎn)是保利地產(chǎn)的另一個大嘗試，公司已在北京、上海、廣州、成都、三亞、陽江等6個城市規(guī)劃及建設(shè)了7個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，其中北京西山和熹會與上海西塘越項目已正式運營。

碧桂園：揚帆出海開拓境外市場

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

一方面是國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達城市受到嚴厲的住房限購政策影響，另一方面是越來越多的國人赴海外購買房產(chǎn)，不少國內(nèi)房地產(chǎn)商瞄準了海外置業(yè)的需求，碧桂園正是這一波出海潮的領(lǐng)航者之一。

作為碧桂園在海外市場的試水之作，位于馬來西亞柔佛州新山市的金海灣于今年8月份正式開賣，僅僅兩個月時間，金海灣成功賣出6000多套房子，銷售金額接近100億元，而新山市去年所有項目加起來的銷售額，也不過30億元人民幣左右。

根據(jù)佳海國際統(tǒng)計，接近50%的海外置業(yè)買家以投資為主要目的，通過全球資產(chǎn)配置以對沖國內(nèi)風險，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值和增值。

瞄準海外房地產(chǎn)市場的不只碧桂園，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2013年前三個季度，中國房企在海外的商業(yè)和住宅物業(yè)投資達到77億美元，較2012年全年投資額高出46%，較2011年全年更是增長了兩倍多。

事實上，據(jù)碧桂園方面透露，在已訂購碧桂園金海灣的客戶中僅有25%為中國客戶，成功地做到了“在海外建房子賣給外國人”。

盛富資本和協(xié)縱國際總裁黃立沖告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，盡管不少上市房企的規(guī)模持續(xù)擴大，但如何尋找新的利潤增長點成為諸多大型房企的難題。尤其是地價的不斷上漲，令房企依靠土地增值獲取超額利潤的時代一去不復(fù)返。類似碧桂園這種大型房企通過拓展海外市場，不僅可以實現(xiàn)資產(chǎn)全球化布局，降低單一市場的風險，同時海外市場資產(chǎn)價格普遍低廉，部分區(qū)域土地成本遠遠低于國內(nèi)，存在較大的獲利機會。

碧桂園總裁莫斌此前透露，碧桂園對于海外市場已經(jīng)制定中長期規(guī)劃，公司成立了海外事業(yè)部，今后會進入馬來西亞及東南亞其他國家，甚至連歐洲也會進行嘗試。除了已經(jīng)開賣的金海灣項目，碧桂園在吉隆坡周邊還有兩個大型別墅項目，公司還將在海外繼續(xù)物色合適的項目發(fā)展。

龍湖：投資布局近城區(qū)

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

在今年的中期業(yè)績會上，龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉透露，龍湖要在靠近市中心地區(qū)拿地，不一定最核心，但一定是近城區(qū)。龍湖在去年和今年上半年拿的土地已經(jīng)實現(xiàn)了這樣一個目標，實現(xiàn)了成功換倉。

目前，龍湖的產(chǎn)品線涵蓋了剛性需求、改善性需求以及高端置業(yè)需求的絕大部分。產(chǎn)品和布局的調(diào)整，顯然將幫助龍湖在未來提升業(yè)績。

此外，對規(guī)模的控制，也成為龍湖應(yīng)對未來市場趨勢的主要手段。龍湖計劃，通過控制單個項目開發(fā)規(guī)模，提升投資的周轉(zhuǎn)效率。

蘭德咨詢總裁宋延慶曾對樓市調(diào)控的長效機制有過預(yù)判，認為最終限購令會取消，進而釋放大量的改善型置業(yè)，“誰踏準步伐，滿足這些改善性需求，誰就會在未來有非常好的業(yè)績?！?/p>

中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，改善的方式有兩種。一種是放大面積，做大戶型；另一種則是從遠郊向城市搬遷，以提升居住的生活機能和配套服務(wù)。

種種跡象表明，龍湖已經(jīng)為了上述改善型需求的集中釋放，做好了準備。

蘇寧環(huán)球：拓展融資渠道

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

南京本土開發(fā)商蘇寧環(huán)球認為，房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制應(yīng)該在土地政策、保障體系和金融市場方面進行調(diào)整。

蘇寧環(huán)球一位營銷負責人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，從土地政策上來看，長效機制應(yīng)充分發(fā)揮土地在宏觀調(diào)控中的重要作用。

從金融方面來看，長效機制的建立有助于抑制更大風險的出現(xiàn)。今年雖然有很多房企特別是龍頭企業(yè)的業(yè)績已經(jīng)得到改善，但隨著房地產(chǎn)價格繼續(xù)飆升，集聚了相當大的金融風險。房地產(chǎn)企業(yè)離不開資金的支持，在目前銀行資金額度及放款受限情況下，開發(fā)商獲取資金的難度加大，為了持續(xù)性發(fā)展，房產(chǎn)企業(yè)只能通過其他渠道進行融資，大大提升了資金成本，成本的增加也會導(dǎo)致未來房價的進一步提升。

上述營銷負責人介紹說，針對未來的新調(diào)控環(huán)境，開發(fā)商應(yīng)該及時在策略上做出重大調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變心態(tài)，其發(fā)展宗旨是“深耕南京，立足江蘇，布局全國”。

面對未來可能出現(xiàn)的新市場變化，這位負責人表示，“公司將根據(jù)不同地區(qū)的客戶需求量和開發(fā)商自身的經(jīng)濟承受力來優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，多規(guī)劃設(shè)計中小戶型，滿足市場大量的需求。資金確實缺乏時不妨可采取以價換量的策略定位銷售，但舒適型戶型不能放棄，改善性物業(yè)仍是未來市場最暢銷和受老百姓青睞的產(chǎn)品，是獲利空間最大的產(chǎn)品?！?/p>

在融資方面，蘇寧環(huán)球?qū)⒍嚅_拓融資渠道，“會加快銷售步伐與去化商品房庫存，回收現(xiàn)金為王。土地籌備方面，有合適的土地不要錯過，但是不會盲目追高地價，增加成本。”上述負責人對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“公司還會考慮旅游地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式來走自己的特色化企業(yè)發(fā)展道路。”