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公司調查:住宅偏弱依賴商業(yè)花樣年“輕資產(chǎn)”轉型陣痛

2013-10-18 00:57:42

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 葉燕婷 發(fā)自成都、深圳    

每經(jīng)記者 杜冉樂 葉燕婷 發(fā)自成都、深圳

截至2013年9月30日,花樣年年內(nèi)累計實現(xiàn)合同銷售金額約56.3億元,累計銷售面積約73.53萬平方米,僅完成全年目標(100億元)的56.3%。相比而言,富力集團同期已完成銷售目標的70%左右,恒大已完成75%,融創(chuàng)中國甚至已完成80.93%。

雖然業(yè)績目標完成并不出眾,但對于公司今年完成100億元的目標和明年完成30%~50%的增長,花樣年總裁潘軍表示仍有信心,并稱公司已經(jīng)開始調整產(chǎn)品結構,去年起開始加大住宅比例,減少商業(yè)。但《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn),花樣年上半年的銷售額中,56%來自城市綜合體,住宅占比較去年底不升反降,轉型效果并未顯現(xiàn)。

同時,潘軍掛在嘴邊的 “輕資產(chǎn)”轉型則仍處探索階段,不僅短期內(nèi)收益不大,或還將因為房地產(chǎn)業(yè)務資金回籠緩慢而受到影響。

結構調整暫未見效果

潘軍在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,公司去年起開始加大住宅比例,減少商業(yè),“從去年底到今年初開始,拿的土地基本上都是住宅用途。在未來三個月里將有數(shù)十萬平方米的剛需住宅產(chǎn)品推向市場。”

雖然花樣年對住宅產(chǎn)品的重視已經(jīng)提上市場,但從實際銷售額占比來看,上半年花樣年對城市綜合體銷售的依賴仍未改變,結構調整的效果尚未得到顯現(xiàn)?;幽臧肽陥箫@示,從不同產(chǎn)品類型的合同銷售額占比來看,2013年上半年城市綜合體占56%,精品高檔住宅占29%,中高檔住宅占15%;2012年報中顯示,城市綜合體占49%,精品高檔住宅占31%,中高檔住宅占20%。

從地區(qū)來看,花樣年的銷售重鎮(zhèn)成都大區(qū)合同銷售額約13.8億元,占集團總銷售額比重38%,同比上升9個百分點。從項目來看,上半年花樣年美年廣場銷售了2.58億元,而其余包括成都大溪谷、成都美年國際廣場等項目均只帶來百萬至千萬級別的微小銷量。半年報顯示,花樣年在成都的土地儲備占比達51%,成都市場的下一步表現(xiàn)將直接影響花樣年能否實現(xiàn)業(yè)績增長預期。業(yè)內(nèi)人士分析,該片區(qū)內(nèi)旅游文化類高端住宅產(chǎn)品以及商業(yè)項目的走貨速度快慢將直接影響公司全年業(yè)績。

住宅項目集中在郊縣

目前,花樣年在成渝經(jīng)濟區(qū)僅布點了成都與大理,其中大理僅有“藝墅華鄉(xiāng)”一個項目。按照花樣年的戰(zhàn)略思路,公司目前正在向文旅、酒店與養(yǎng)生地產(chǎn)等服務板塊發(fā)力,將逐步由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉型。公開資料顯示,目前成都花樣年正在開發(fā)香年廣場、美年廣場、福年廣場、龍年國際中心等商業(yè)綜合體及住宅項目“花樣城”,還有文旅、養(yǎng)生項目“大溪谷”和“君山”等。

近日,《每日經(jīng)濟新聞》記者從成都市區(qū)乘車前往位于溫江區(qū)的花樣城5期踩盤,路上足足耗時2個多小時。據(jù)花樣城5期的多名置業(yè)顧問透露,國慶期間第5期賣了2棟樓盤、300余套剛需房源,均價在4600元/平方米,一套最高不超過36萬元。花樣城半年報透露,成都花樣城均價在10719萬元/平方米,已售建筑面積1015平方米,攬金1088萬元。成都業(yè)內(nèi)人士表示,這應是花樣城的高端產(chǎn)品,目前營銷策略有所調整,以推售剛需樓盤為主。

目前,號稱“西部第一個文化產(chǎn)業(yè)園”項目的龍年國際中心正在推售“花生唐”商業(yè),其住宅部分才陸續(xù)開盤。據(jù)獨家代理銷售的成都偉業(yè)我愛我家置業(yè)顧問介紹,該商鋪的運營模式是投資者首付一半資金,剩下一半由開發(fā)商來還月供,并由其統(tǒng)一招商運營,租金收益的一部分還按揭,另一部分與投資客分成,平均回報率為10%,約13年回本。

成都某商業(yè)地產(chǎn)資深專家向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,這種回報率有點難,項目所在的郫筒鎮(zhèn)不過10多萬人口,已有龍湖時代天街等幾大商業(yè)項目云集,投資風險是比較大的。

轉型業(yè)務還在準備

事實上,潘軍近幾年已多次表達花樣年向輕資產(chǎn)轉型的意圖,“目前的房地產(chǎn)行業(yè)走到了這樣的一個拐點上,任何一家開發(fā)企業(yè)單純靠開發(fā)來獲利,必將被市場淘汰;不轉型的房企也必將喪失未來十年的行業(yè)話語權”。

2011年,花樣年設立了彩生活服務集團,并在今年提出分拆上市計劃。在潘軍的設想中,彩生活將發(fā)展為電商社區(qū)服務平臺,通過O2O實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)日常消費、金融、深圳養(yǎng)老等綜合服務。

潘軍也曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者強調,不要把花樣年歸類于傳統(tǒng)地產(chǎn)公司,而應該看成一個“金融控股集團”。資料顯示,目前集團包括金融服務、社區(qū)服務、文化旅游及養(yǎng)生養(yǎng)老等,被潘軍視作“輕資產(chǎn)化”。他稱,花樣年的服務面積將在未來十年內(nèi)超過10億平方米,而開發(fā)與服務的比例由原來的9:1,變成5:5。

花樣年總裁唐學斌向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,2012年彩生活實現(xiàn)收入1.85億元,同比增長48%,凈利率達14%。不過,這離轉型目標相去甚遠。

更令人擔憂的是,彩生活模式目前并沒有得到業(yè)主的廣泛認可,甚至有業(yè)主表示,因為彩生活物業(yè)服務的糟糕,有賣房搬家的打算。

分析師表示,花樣年輕資產(chǎn)業(yè)務現(xiàn)在還處于探索期,執(zhí)行起來風險很大,盡管總體資金投入不多,但卻會耗費公司管理層極大的精力。另外,由于這些業(yè)務都需要一定的培育期,短期內(nèi)收益不大,公司資金仍要依靠地產(chǎn)銷售。

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