它們?yōu)楹五e(cuò)失地產(chǎn)“牛市”？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)也許是自2010年限購(gòu)令出臺(tái)以來(lái)最紅火的。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計(jì)，在這一波地產(chǎn)大牛市中，超過(guò)六成的地產(chǎn)商業(yè)績(jī)都比去年有大幅度增長(zhǎng)。

一邊是火焰，一邊卻是海水。記者發(fā)現(xiàn)，2013年9月，首開(kāi)股份及其控股子公司實(shí)現(xiàn)簽約面積5.38萬(wàn)平方米（含地下車庫(kù)等），同比下降58.29%；實(shí)現(xiàn)簽約金額6.88億元，同比下降52.45%。亞運(yùn)城的銷售業(yè)績(jī)也不盡理想，今年前9個(gè)月共銷售892套，而去年全年為1347套，2011年全年是1687套。銷售同樣不如人意的還有花樣年，前9月僅完成56%的全年目標(biāo)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在今年前三季度都實(shí)現(xiàn)了大幅提升，在前9月至少取得433億元以上銷售額的房企才有可能成為全國(guó)銷售額的前十強(qiáng)，而去年這個(gè)數(shù)字只是300億元。克而瑞預(yù)測(cè)，今年底銷售額前十的房企，業(yè)績(jī)門檻或許要達(dá)到500億元。增幅更快的是銷售額排名在前10~20名的房企，去年銷售額達(dá)到158億元就可成為全國(guó)前20，而今年這個(gè)數(shù)字是258億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)和項(xiàng)目沒(méi)能抓住市場(chǎng)的大好機(jī)遇，一個(gè)很可能的結(jié)果是，除了業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳，未來(lái)的市場(chǎng)地位也會(huì)受影響。在集中度正大幅提高的房地產(chǎn)行業(yè)，龍頭公司的市場(chǎng)占有率已達(dá)到15%，未來(lái)這一數(shù)字還會(huì)增加。不能跟上這一趨勢(shì)的房企，都有可能在行業(yè)兼并、重組中被淘汰出局。

陽(yáng)光城集團(tuán)總裁陳凱告訴記者，中小企業(yè)目前相對(duì)于大公司有三大困境：一是融資成本偏高。大公司的平均融資成本只有4%~8%，而中小企業(yè)的平均融資成本卻高達(dá)10%~15%以上；二是土地資源可選擇性小。相比大公司可以出重金購(gòu)買優(yōu)質(zhì)地塊，中小房企卻因購(gòu)買力弱，只有少量土地可以選擇；三是吸引不到優(yōu)秀人才。一流人才多數(shù)被大公司和高成長(zhǎng)性公司挖走。

房地產(chǎn)行業(yè)的這種 “馬太效應(yīng)”導(dǎo)致了嚴(yán)重的兩極分化?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2012年銷售額超過(guò)百億的大型地產(chǎn)企業(yè)，平均增速達(dá)到49.26%，而那些銷售額只有20億元的中小房企，增幅還不及前者的零頭，僅9.18%。

睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文說(shuō)，不能快速銷售兌現(xiàn)成資金，就意味著在下一輪土地市場(chǎng)上難有出手機(jī)會(huì)，企業(yè)的擴(kuò)張自然也就成為一句空話。

無(wú)論如何，目前對(duì)多數(shù)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，最為緊要的是抓住“大牛市”的尾巴，盡可能加快施工和建設(shè)速度的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)快速銷售。

房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控新政隨時(shí)可能到來(lái)。本月11日，深圳召開(kāi)了全市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會(huì)議，部署下一步調(diào)控工作。會(huì)議提出了包括增加土地、嚴(yán)格實(shí)施限貸、繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)等八項(xiàng)措施。

克而瑞認(rèn)為，其他一線城市可能會(huì)借鑒深圳，出臺(tái)各自的政策，實(shí)現(xiàn)平抑房?jī)r(jià)快速上升的目的。與此同時(shí)，住建部和國(guó)家工商總局組建聯(lián)合督查組，赴地方重點(diǎn)督查清理房產(chǎn)中介違規(guī)推漲房?jī)r(jià)的行為。

目前來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)也因信貸額度提前用完，收緊了按揭貸款的發(fā)放。9月以來(lái)，已有多地公積金中心出現(xiàn)公積金貸款告急現(xiàn)象，部分銀行也宣布暫停銀行貸款。

在這樣的背景下，大部分房企都秉持積極出貨的態(tài)度，希望抓住牛市的尾巴，取得更多的銷售額。