市場(chǎng)調(diào)查：新盤(pán)被指供應(yīng)脫節(jié) 首開(kāi)股份缺席北京“金九”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)9月 “日光盤(pán)”頻現(xiàn)的行情下，首開(kāi)股份居然出現(xiàn)了銷售額下滑的現(xiàn)象。作為一家土地儲(chǔ)備六成位于北京的開(kāi)發(fā)商，首開(kāi)的表現(xiàn)令市場(chǎng)大跌眼鏡。

首開(kāi)在2013年9月份銷售情況簡(jiǎn)報(bào)中指出，期內(nèi)公司及控股子公司實(shí)現(xiàn)簽約面積5.38萬(wàn)平方米 （含地下車庫(kù)等），同比下降58.29%；實(shí)現(xiàn)簽約金額6.88億元，同比下降52.45%。

對(duì)于9月份銷售大幅下滑的原因，首開(kāi)董秘王怡表示，是因?yàn)楣静糠制诜哭D(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。

市場(chǎng)推測(cè)，由于北京提高了期房預(yù)售門(mén)檻，首開(kāi)將部分期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，同時(shí)其北京在建項(xiàng)目未能趁市場(chǎng)紅火加快施工速度，也是造成其業(yè)績(jī)下滑的因素。

錯(cuò)過(guò)銷售旺季

偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京純商品住宅 （不含保障房）銷售面積104.44萬(wàn)平方米；銷售額248.32億元，分別環(huán)比上漲10.8%和7.1%。

克而瑞 《2013年度上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》排行榜顯示，首開(kāi)股份的銷售金額排名從第23位下滑到第28位，銷售面積排名第34位，下滑態(tài)勢(shì)明顯。

為什么市場(chǎng)大好，首開(kāi)的銷售卻出現(xiàn)下滑？房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首開(kāi)之所以在今年上半年有不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，是因?yàn)樗诒本┦袌?chǎng)集中銷售。當(dāng)9月傳統(tǒng)旺季來(lái)臨時(shí)，首開(kāi)京外項(xiàng)目并未竣工，京內(nèi)項(xiàng)目卻已脫節(jié)，無(wú)法滿足市場(chǎng)需求。這反映出首開(kāi)在項(xiàng)目的入市節(jié)奏把控上有欠缺。

結(jié)合首開(kāi)公布的 《公司2012年度主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況表》及克而瑞相關(guān)數(shù)據(jù)，可知首開(kāi)旗下的很多樓盤(pán)庫(kù)存已基本清光，如2010年12月開(kāi)盤(pán)的首開(kāi)幸福廣場(chǎng)?？硕饠?shù)據(jù)庫(kù)顯示，該樓盤(pán)正處于尾盤(pán)銷售的環(huán)節(jié)，2013年9月，成交項(xiàng)目?jī)H為兩套車庫(kù)。

位于北京房山區(qū)的首開(kāi)·熙悅山一期，于2011年6月開(kāi)盤(pán)，目前銷售狀況為售罄；二期于2012年6月開(kāi)盤(pán)，目前也顯示售罄。位于房山區(qū)五環(huán)外的熙悅睿府于2013年3月末開(kāi)盤(pán)，目前的銷售情況也為售罄。

京外的太原國(guó)風(fēng)上觀、貴陽(yáng)龍洞堡等項(xiàng)目，尚未取得預(yù)售證。

王怡則稱，銷售下滑的原因是因?yàn)楣静糠制诜哭D(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。根據(jù)北京市住建委6月下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房預(yù)售許可管理有關(guān)問(wèn)題》的通知，要求“2013年8月1日后新簽訂土地出讓合同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)商業(yè)、辦公等非住宅樓棟以及套均建筑面積大于140平方米的住宅樓棟，申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到以下條件：地上規(guī)劃層數(shù)7層（含）以下的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂；8層 （含）以上的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到地上。規(guī)劃層數(shù)1/2以上（且不低于7層）”。

9月錯(cuò)過(guò)擴(kuò)張機(jī)會(huì)

首開(kāi)9月的糟糕表現(xiàn)，拖累了過(guò)去幾個(gè)月較好的業(yè)績(jī)。在2013年半年報(bào)中，首開(kāi)認(rèn)為，按并表口徑，上半年公司實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積88.29萬(wàn)平方米，合同銷售金額119.94億元，銷售回款114.35億元，分別同比增長(zhǎng)70.94％、72.15％和101.18％，全年銷售計(jì)劃執(zhí)行情況整體保持良好態(tài)勢(shì)。但1~9月份的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)同比值，要弱于上半年的相關(guān)數(shù)值。

首開(kāi)在半年報(bào)中透露，公司正加大獲取土地的力度，在北京朝陽(yáng)、通州、大興等區(qū)域取得項(xiàng)目，進(jìn)一步鞏固了北京根據(jù)地地位。9月銷售簡(jiǎn)報(bào)指出，期內(nèi)公司未新增土地儲(chǔ)備。

半年報(bào)顯示，首開(kāi)2013年的開(kāi)發(fā)計(jì)劃為，開(kāi)復(fù)工838萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工167萬(wàn)平方米，竣工187萬(wàn)平方米。上半年，完成開(kāi)復(fù)工714萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工42萬(wàn)平方米，竣工70萬(wàn)平方米，分別完成年計(jì)劃的85.2%、25.1%及37.4%。對(duì)于部分指標(biāo)完成率較低的情況，首開(kāi)認(rèn)為是“與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的季節(jié)性波動(dòng)有關(guān)”。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)擔(dān)憂，這種波動(dòng)性的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，會(huì)造成投資者對(duì)未來(lái)預(yù)期的不確定性。

首開(kāi)顯然也意識(shí)到了這一點(diǎn)。其在財(cái)報(bào)中表示，要進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目運(yùn)作。對(duì)于首開(kāi)未來(lái)業(yè)績(jī)，王怡認(rèn)為，完成年初銷售目標(biāo)不存在任何問(wèn)題。