深圳科技2個月股價上漲63% 新型城鎮(zhèn)化助推朗詩快速增長

日前，朗詩正式亮相港股市場，邁開了國際化發(fā)展的新步伐。對于關注和重視綠色地產在中國發(fā)展的各方面人士來說，朗詩邁出登陸港股資本市場的一步，也是中國綠色地產的標志性事件，朗詩登陸資本市場其意義超出朗詩本身，更是中國綠色地產界的重要時刻。

從6月20日，朗詩正式收購深圳科技（00106,HK）開始，到8月22日為止，深圳科技在短短兩個月時間上漲了近六成。

熟悉香港資本市場的人士說，香港市場不看重概念，而看重企業(yè)的經營質量。朗詩成功登陸港股資本市場，是因為下一步中國在推動綠色地產方面將會投入巨大?！靶滦统擎?zhèn)化”是未來五年中國經濟發(fā)展的主要推動力，而此前中央經濟工作會議明確提出要構建科學合理的城市格局,有序推進農業(yè)轉移人口市民化,走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路。在這樣的背景下，綠色、低碳的房地產產品需求量將大幅上升，類似朗詩這樣開發(fā)綠色低碳住宅的開發(fā)商，將因為新型城鎮(zhèn)化獲取巨大收益。

綠色地產發(fā)展速度將加快/

日前，朗詩正式亮相港股市場，邁開了國際化發(fā)展的新步伐，同時也是中國綠色地產的標志性事件。

在國內，作為綠色科技地產領軍企業(yè)，朗詩謀求上市之路已經多年，朗詩集團近幾年發(fā)展速度較快，在上市方面一直有需求，受國內房地產市場調控影響，實現(xiàn)A股上市阻力不小，而選擇在香港借殼上市相對更容易實現(xiàn)。

此次上市對于朗詩來說，既是一次國際化的嘗試，未來也將獲得長久持續(xù)發(fā)展的動力，成為一家公眾公司，更加有利于朗詩的長遠發(fā)展。朗詩地產執(zhí)行董事、首席技術官謝遠建表示，“在朗詩有了香港上市公司平臺以后，朗詩的公司發(fā)展可能會有一個有力的助推器，能讓朗詩更快更好地發(fā)展?！?/p>

從今年已披露的房地產上市公司半年報可以發(fā)現(xiàn)，龍頭房企重要財務指標處于領先地位，而許多小型房企業(yè)績出現(xiàn)下滑或虧損，兩極分化格局越發(fā)明顯。對此，業(yè)內有觀點認為，未來房地產銷售業(yè)績將進一步向大型企業(yè)集中，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰將導致行業(yè)集中度穩(wěn)步提升。

“朗詩對于這樣的趨勢也有著清晰的判斷，這也是和我們目前的一些舉措有邏輯上的一致性?！敝x遠建表示，朗詩當前的規(guī)模雖然還處于中等，但卻努力在往大企業(yè)的行列奮進。

謝遠建介紹，朗詩在香港買的上市平臺，其實是為朗詩解決掉資本市場融資渠道問題，因為香港有特別多的融資手段，而且融資成本比較便宜，有比較強的資本力量，肯定有助于朗詩更大規(guī)模地去經營。

參照歷史過往經驗，內地房企入主香港上市公司的第一步，多數(shù)會先注入優(yōu)質資產，完成借殼，推動股價上漲，然后實現(xiàn)再融資。

朗詩綠色地產董事局主席田明透露，即將更名為“朗詩綠色地產有限公司”的上市公司，未來將是朗詩集團住宅發(fā)展業(yè)務的唯一上市平臺；將堅持產品差異化、資產高周轉的一貫策略，以成為具備鮮明綠色特質的港股房產公眾公司為奮斗目標。

據(jù)了解，朗詩集團將在資金、人才、技術上全力支持上市公司投資發(fā)展新項目，并在符合監(jiān)管法規(guī)的前提下，擇機注入部分優(yōu)質資產，壯大上市公司。待上市公司具備較強實力，具備良好的市場形象后，擇機恢復上市公司的融資功能。

“朗詩上市后的首要任務就是加快投資步伐?！敝x遠建表示，由于上市公司自身的資源條件還比較薄弱，資本也不多，現(xiàn)有的形象也不具備在資本市場上融資的條件。目前計劃，要盡可能快進行房地產項目投資，投資所需要的資源可以先由大股東提供資金援助，或者通過購買股份的方式給予支持。

“隨著資產規(guī)模的增加，在監(jiān)管條件允許的情況下，我們可以選擇一部分優(yōu)質的資產注入到上市公司中，以此加速其成長速度?！敝x遠建認為，朗詩在香港資本市場上具備融資條件，可能還需要一年以上的時間。

綠色地產的龍頭企業(yè)/

在A股市場多年失去融資功能，“10號文”又為香港IPO設置門檻的情況下，借殼上市的路徑自然而然開始走進內地發(fā)展商的視野。自去年以來，幾乎每個月都有一家內地實力開發(fā)商在香港買殼，這成為香港城中熱議的話題，也鼓舞了更多開發(fā)商加入買殼的行列。

盡管借殼上市港股的內地房企比比皆是，但朗詩卻是其中非常特殊的一家，因為他很清楚自己要做的是什么，那就是朗詩特有的差異化戰(zhàn)略——源自于內心的一抹綠色。

受氣候環(huán)境日趨惡劣的影響，綠色和環(huán)保被越來越多的房地產企業(yè)拿來作為產品的賣點，持續(xù)創(chuàng)新，對于絕大多數(shù)房地產企業(yè)來說，僅僅是口號，或者是一種表面文章，但朗詩卻一直都在實干。

“朗詩對綠色的理解和別的企業(yè)不同”，在謝遠建看來，朗詩始終把綠色奉為企業(yè)的戰(zhàn)略，絕非為了提高銷售業(yè)績所選的策略，只是打一個旗號。朗詩對于綠色科技住宅這個產品本身是非常的在意的。

綠色是朗詩的立業(yè)之本，是朗詩的DNA。事實上，朗詩對綠色的理解不斷深化，從“綠”到“深綠”，與之匹配的公司戰(zhàn)略也在逐漸升級。

2004年，從決定做綠色科技住宅開始，朗詩就成立了研發(fā)機構，并且機構規(guī)模隨著時間推移越來越大，企業(yè)投在里邊的資源也越來越多。

技術研發(fā)部后來擴大為技術研發(fā)中心，再后來，又拓展概念至產品研發(fā)中心。2008年，朗詩又收購了上海一家甲級設計院，和自身的研發(fā)合在一起組成研發(fā)設計院。此后設計工作由自己的研發(fā)設計院完成，不再找外部合作機構，這樣不僅鍛煉自身設計能力，也避免了溝通成本的浪費和設計成果的流失。2010年，朗詩又在德國法蘭克福投資成立朗詩科技公司，用于吸收學習歐洲的先進綠色科技。該公司亦并入研發(fā)設計院。

這些年來，朗詩平均每年投入研發(fā)設計的資金達到年銷售額的2%，對這個絕大多數(shù)房地產企業(yè)都達不到的數(shù)字，朗詩董事局主席田明卻依舊覺得不夠。

發(fā)展至今，朗詩綠色科技作為朗詩集團的核心業(yè)務板塊，已成為國內領先從事綠色建筑研發(fā)、設計、技術咨詢的專業(yè)公司，已經有服務于房地產開發(fā)10余年的成熟經驗，擁有綠色建筑相關專利近130項，國內外中高級研發(fā)、設計人員近200名。

朗詩綠色科技針對民用建筑和公用建筑，提供綠色建筑全程技術服務，并延伸到代建、設施設備管理和能源工程等相關業(yè)務。其業(yè)務范圍涵蓋設計與技術咨詢、技術集成與實現(xiàn)，建造管理，運行管理等覆蓋項目全程的服務內容。針對不同的氣侯區(qū)域，以多樣性綠建技術解決方案，為客戶創(chuàng)造舒適健康節(jié)能經濟的室內環(huán)境。立足現(xiàn)有技術積累，加強綠建技術引進整合與創(chuàng)新，培育技術集成核心能力，在服務朗詩地產的同時，逐步加大服務于市場的業(yè)務權重，并穩(wěn)健拓展業(yè)務范圍。

據(jù)介紹，朗詩綠建科技分為綠建技術平臺和綠建經營平臺。綠建技術平臺負責研發(fā)、設計和綠建技術集成服務，針對不同的氣候區(qū)域提供多樣性綠建技術集成方案，為客戶創(chuàng)造舒適、健康、節(jié)能、經濟的室內外環(huán)境；綠建經營平臺依托朗詩集團在綠色建筑方面豐富的開發(fā)和運營經驗，針對住宅、酒店、寫字樓、醫(yī)療、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，向客戶提供綠色建筑全過程解決方案，業(yè)務包括代建定制、綠建集成服務、設施設備管理、能源工程和精裝修等，提供具有咨詢設計、建造管理、運行管理等覆蓋項目全過程的服務內容。

未來的朗詩綠色科技還將努力開拓住宅、酒店、醫(yī)院、療養(yǎng)院、辦公樓等綠色建筑技術集成服務，將研發(fā)與市場有機結合，快速形成各類綠色建筑可復制的標準。事實上，目前行業(yè)內還沒有綠色建筑全流程服務提供商，朗詩科技將搶抓市場機遇，努力成為綠色建筑科技集成服務的標桿企業(yè)。

“綠色對于我們來說是一種手段，目的就是為了讓我們的居住者過得更舒適、幸福?！敝x遠建指出，在之前朗詩重點強調的是居住舒適程度，目前朗詩的產品戰(zhàn)略又作了一個升級，把健康環(huán)保放在舒適上面。

毫無疑問，居住環(huán)境的舒適度與人的健康有很大的關聯(lián)，但很多企業(yè)可能并不會把主要精力放在健康上，更多還是在追求舒適給予客戶的直觀感受。

“很多人并不知道，我們居住的環(huán)境有那么不健康，大家沒有意識到這個問題?！敝x遠建指出，相比較而言，舒適只要有了條件就可達到。舉個例子，好比我們原來居住的環(huán)境可能連電扇都沒有，但隨著科技的發(fā)展不僅電扇有了，甚至空調也發(fā)明了，這樣就可以解決舒適問題。雖然舒適是每一個人都想要的，但健康和我們的生活質量有著更直接的關系。

朗詩進入房地產市場雖然只有十余年，與不少歷史更長、規(guī)模更大的企業(yè)相比，它還是一個新手，與它同時或更早的不少房地產企業(yè)，因為固守傳統(tǒng)，總是處于跟隨狀態(tài)，結果越做越小，甚至消失，但朗詩的獨特之處在于選擇了綠色科技地產這一條全新的道路并堅持了下來，在綠色、低碳的大背景下找到了自己生長的土壤，踏踏實實發(fā)展了十年，規(guī)模、競爭力和技術水平都在穩(wěn)步提升，在房地產領域，朗詩已經成長為一個領軍型的企業(yè)。

而朗詩的優(yōu)勢更在于整體實力，包括兩個方面，一是對于新技術的整合和研發(fā)，朗詩能夠將現(xiàn)有的技術成果進行系統(tǒng)整合并創(chuàng)新，融入到產品中去，建造適合中國人需求的綠色住宅，這已經成為朗詩獨有的技術優(yōu)勢。二是朗詩有著很好的盈利模式，作為一個企業(yè)，盈利是它的根本任務，朗詩將綠色環(huán)保理念、先進技術成果與成本控制相結合，從“一代房”到“三代房”，建立了適合不同層次需求的產品線，盈利能力非常突出，反過來又反哺科技研發(fā)，實現(xiàn)了良性循環(huán)。

朗詩在整合國際先進技術和經驗的基礎上，已逐步形成獨有的組織能力和產品特色。健康、環(huán)保、舒適、節(jié)能已經成了朗詩綠色住宅的代名詞。目前，朗詩共有13個住宅項目獲得綠色三星標識，該標識是國家住建部綠色建筑設計最高級別認證。截止2012年底，朗詩獨家獲得的綠色三星住宅項目數(shù)占全國總數(shù)的16%，作為一家規(guī)模中等的房地產企業(yè)，實為難能可貴。

強大的綠色產品研發(fā)/

人類的活動已經嚴重威脅到人類的安全，氣候的變化、能源、資源環(huán)境保護是一個長期而沉重的話題，根據(jù)中國環(huán)境與發(fā)展國際合作委員會的統(tǒng)計，建筑能耗占全社會能源消耗28%，全部建筑中只有4%采用了節(jié)能措施，單位建筑采暖能耗為發(fā)達國家新建建筑的3倍以上。英國諾丁漢大學的教授指出建筑是可以在最短的時期內最大幅度地減少二氧化碳排放，緩解能源緊張的領域。

綠色建筑作為21世紀全國建筑可持續(xù)發(fā)展的總體趨勢，是技術創(chuàng)新和理念創(chuàng)新的產物，也是我國快速城市化發(fā)展過程當中我們建筑業(yè)業(yè)態(tài)轉型和模式變革的必然選擇，當前大力發(fā)展綠色建筑不僅有助于提高建筑業(yè)的科技水平，也有助于實現(xiàn)建筑領域的節(jié)能減排的總體目標。

因此，綠色建筑被國家發(fā)改委等部門制定了綠色行動方案和綠色建筑專項科技規(guī)劃，國家科技部和財政部也出臺了關于加強推動我國綠色建筑發(fā)展的實施意見的文件，從技術、市場、政策等方面為綠色建筑規(guī)模發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

作為中國領先的綠色科技地產開發(fā)和運營企業(yè)，朗詩積極響應這股綠色浪潮，并通過梳理內部產品線往更全面的方向做調整，有助于朗詩更快地接近更大規(guī)模的企業(yè)。

最早，朗詩以一款“三恒”住宅產品打開并立足市場多年。后又像萬科等龍頭企業(yè)一樣，打造了適合不同客群的多條產品線。特別是最近一年，陸續(xù)在各城市推出的針對首次置業(yè)客群的產品，均取得熱銷，讓朗詩的綠色住宅再一次成為市場的焦點。

“我們原來的產品線只有一條“三恒”，但是前一陣子我們在幾個城市都推出一款面向年輕人的——未來系列?！敝x遠建表示，未來系列是朗詩從市場、客戶的需求調研開發(fā)，選擇了一群目標客戶，進行專門的研發(fā)后再投放市場的。

據(jù)悉，該項目從拿地到操盤一氣呵成，項目推向市場以來，銷售速度很快，而且利潤率還超過朗詩之前的平均利潤率，是目前朗詩所有產品系列中最優(yōu)質的產品。

近期朗詩又釋放了一個最新消息，不久之后，朗詩會向市場推出一款全新的產品。它繼續(xù)保持建筑的高節(jié)能率，但將原來以棟為單位的輻射新風技術系統(tǒng)，改進為一個小型的戶式化系統(tǒng)，能夠分戶開關、實時調節(jié)，有效支持用戶的行為節(jié)能。

該產品將按照朗詩制定的環(huán)保標準，在設計、采購、建造、服務各個環(huán)節(jié)全面控制，對室內的PM2.5顆粒物污染、甲醛和VOC污染、生物污染、放射性污染等進行系統(tǒng)性源頭檢測和控制，并利用置換新風系統(tǒng)將室內污染物濃度有效控制在安全值以下。

這一戶式化系統(tǒng)集成的新產品更加關注室內環(huán)保健康舒適指標，具有很高的客戶價值，并可廣泛應用于住宅和公共建筑上，這將成為朗詩未來的主打產品。

謝遠建指出，“新產品不僅僅包括‘三恒’，健康舒適是第一位的，我從規(guī)劃設計，到采購的各種材料到施工過程的管理，都把健康作為一個從頭到尾去控制的指標。因為我們的很多建筑材料里面，可能有放射性污染，可能有各種對人體有害的有機化學成份，還有顆粒物，所以我們要從頭到尾把這些健康問題管理起來，最終提交給客戶的必須是一個健康的環(huán)境?！?/p>

隨著中國社會逐漸步入長期的老齡化時代，未來養(yǎng)老產業(yè)有著巨大的市場空間。作為一家富有社會責任心的綠色房地產企業(yè)，朗詩針對適老型物業(yè)和服務，依托既有綠色建筑技術、房地產開發(fā)及物業(yè)服務能力，積極探索養(yǎng)老服務產業(yè)的商業(yè)模式。

2012年11月8日，集團批準成立朗詩養(yǎng)老投資管理有限公司，全面推進朗詩綠色養(yǎng)老戰(zhàn)略。今年，朗詩在南京、常州和無錫等地為老年客戶開發(fā)適老性綠色科技住宅產品，其中一部分將于今年下半年在三個城市推向市場。

面對未來更多的老人，朗詩計劃提供各類老齡化服務的連鎖型服務組織，包括持續(xù)照料退休社區(qū)，通過為老年人提供自理、介助、介護一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對應的料理服務。為此，朗詩力爭成為最早探索出養(yǎng)老業(yè)務成熟盈利模式的企業(yè)之一。

全系綠色住宅產品線的完善，在朗詩地產的發(fā)展史上是一次跨越。對客戶需求進行深度研究，以細分客戶及其需求為邏輯起點，描繪與之相適應的土地屬性，配置與之相吻合的產品標準，完成目標客戶全壽命周期的產品線覆蓋。產品涵蓋了首次置業(yè)、首次改善、再次改善、高端置業(yè)、養(yǎng)老公寓等物業(yè)。

朗詩方面表示，將繼續(xù)堅持綠色房地產開發(fā)深耕現(xiàn)有市場并穩(wěn)健拓展新市場，擴大既有優(yōu)勢，通過對市場布局和產品結構的縱深配置，增強抵御行業(yè)波動風險的能力。朗詩地產的產品研發(fā)得到了朗詩科技的有利支持，通過產品差異化和高資產周轉策略，朗詩地產將不斷增強市場地位，為集團整體發(fā)展提供基礎性支持。

謝遠建指出，“我們推出產品線的目的是為了讓企業(yè)做得更好更大，我們必須強調要更強更大，只大不強，沒有意義?！?/p>

財務管控能力行業(yè)一流/

對于熟悉朗詩綠色地產這些年發(fā)展歷程的許多業(yè)內人士，總結過朗詩獨特的商業(yè)模式，能支撐其在10年有余的時間里快速成為全國知名的地產企業(yè)，差異化戰(zhàn)略是其得以成功的頭號功臣。

而朗詩的成功，除了差異化戰(zhàn)略，另一點值得一提的，便是田明對房地產行業(yè)周期的觀察和判斷，并尋找到適合朗詩的經營模式。

其中，最為重要的兩點：一是高效地使用資金，從拿地到開盤必須在8~11個月內完成，實現(xiàn)資金的快速周轉。二是時刻保持對房地產行業(yè)周期的敏感，建立預警體系保障公司現(xiàn)金流的安全，并利用好房地產的“冬天”，實現(xiàn)彎道超越。

朗詩非常注重“快速周轉”，日常機構設置和運營，也圍繞“快速周轉”進行。例如，朗詩有一支著名的“海狼團隊”，專門負責搜集土地信息，提供投資決策參考。起名海狼，是參照一戰(zhàn)時德國潛艇隊的狼群戰(zhàn)術，意思是打造一支無疆界、行動隱蔽、適合打高難度攻堅戰(zhàn)的團隊。朗詩集團總部有大海狼隊，各區(qū)域公司又有各自的小海狼隊，相互配合，行動靈活。

田明在近期舉行的媒體答謝會上，這樣表述朗詩的經營策略：在利潤率上取行業(yè)均值，周轉速度上保持行業(yè)領先，權益乘數(shù)上高于行業(yè)水平，同時做到財務上安全穩(wěn)健。這些年朗詩的ROE水平一直顯著高于上市房企平均水平。

朗詩從來不投資金量太大的項目和拆遷改造等不確定性太大的項目，項目一般屬于“不大不小、不高不低、不遠不近、干干凈凈”，都是小、快、靈項目，每個項目在投資、開發(fā)、銷售上都銜接流暢，不易產生現(xiàn)金流不可控的狀況，確保銷售速率和現(xiàn)金回款。

“首先你要知道房地產有周期，要時刻關注市場波動，政府的態(tài)度和民意指向。自己要留有余地，寧愿失掉一些機會，也不要搶。企業(yè)現(xiàn)金流一斷，就像人一口氣上不來，再強壯的人也會死去?！碧锩髡f。在利潤面前保持著冷靜，克制著商人的貪欲，是很艱難的事情。

為了維持現(xiàn)金流安全，朗詩向銀行等金融機構學習，設計了一套針對資金風險管理的預警機制。據(jù)田明介紹，朗詩持有的現(xiàn)金，不得低于總資產的8%，低于8%就進入黃色警戒，必須加速銷售樓盤，加強對現(xiàn)金流進行檢查控制縮減支出。如果再低于6%，就進入橙色警戒，會采取更極端的反危機措施。

更重要的是，風險控制不僅是一種制度，更流淌在朗詩的血液里。很多時候，還沒有達到黃色警戒，田明就已經要求團隊嚴控現(xiàn)金流的支出?！拔也桓易雒半U的事”田明說，“當然，有些存量資金無法用于投資，這個損失我們必須承擔，是控制風險的代價。我會拿這些錢做點安全的理財，提高一些存量資金的收益水平?！?/p>

不僅如此，綠色金融也是朗詩目前著力開拓的另一塊業(yè)務，朗詩去年在上海成立了青杉投資，今后朗詩將以青杉為平臺，建立資本和各業(yè)務項目的橋梁紐帶關系，提高集團投融資水平和經營水平，促進朗詩從單純地產公司向縱向多元化集團轉型。

未來：將實現(xiàn)全國布局/

2002年，朗詩在南京開始了房地產業(yè)務，并在五年內迅速進入了長三角地區(qū)。從2012年開始，朗詩溯江而上進入了中西部地區(qū)，分別在武漢、成都兩地開展朗詩地產業(yè)務的發(fā)展。至此，南北展開的地產業(yè)務格局迅速拉開。

根據(jù)朗詩的戰(zhàn)略規(guī)劃，朗詩的地產業(yè)務布局，首先通過加強長三角的縱深布局，繼續(xù)加大在長三角地區(qū)城市的發(fā)展，然后分布進入北方和南方的區(qū)域。在城市選擇上主攻二線城市，兼顧一、三線城市。通過豐富的產品線，一、二、三、四線城市的布局，東中西部城市業(yè)務布局加強業(yè)務戰(zhàn)略縱深，提高經營的穩(wěn)定性。

目前，朗詩地產業(yè)務在南京、上海、杭州、蘇州、武漢、成都、無錫、常州、紹興等多個主要城市，已經和正在開發(fā)30多個樓盤，開發(fā)總面積達540多萬平方米。土地儲備約有350萬方。

未來，基于公司的資源稟賦和中國經濟及行業(yè)發(fā)展趨勢，朗詩將繼續(xù)鞏固并完善全國化戰(zhàn)略布局：立足現(xiàn)有已進入?yún)^(qū)域，以長江流域為軸線，向南北兩側展開，加大布局的戰(zhàn)略縱深，提升經營的穩(wěn)定性。此外，還將結合朗詩的海外投資戰(zhàn)略，選擇在美國、德國等國家發(fā)展朗詩的地產業(yè)務。在法律、監(jiān)管規(guī)則允許的范圍內，及合適市場機會的前提下，計劃今年內投資5個左右的土地項目。當然，最終實現(xiàn)與否還需考慮項目的具體狀況和土地市場等客觀因素。

朗詩集團用了十年的時間從綠色走向深綠，朗詩前進的腳步也代表了中國房地產業(yè)綠色科技地產的追求，朗詩的發(fā)展歷程也充分表明了當運用綠色科技理念去做地產，技術上可行，市場也歡迎。朗詩的戰(zhàn)略轉型把綠建地產推廣到綠色科技更高的綠色金融層面，相信在綠色建筑上將會有更大更新的創(chuàng)新和突破，真正能夠成為綠色建筑的標桿企業(yè)。 （文/沙斐）