上市房企再融資躁動 地產(chǎn)信托地位仍難動搖

每經(jīng)記者杜冉樂 近期，國內(nèi)多家上市房企集中公布了近百億元的再融資預案，雖然成功與否暫無定論，但這似乎讓狂飆突進中的房地產(chǎn)信托迎來一場大考。 昨日（8月8日）《每日經(jīng)濟新聞》記者從中國信托業(yè)協(xié)會官網(wǎng)了解到，截至今年二季度末，房地產(chǎn)信托占資金信托的比例為9.12%，與去年底相比，略有下滑。 用益信托工作室分析師李旸認為，上市房企集中再融資應該對地產(chǎn)信托有一定的影響，但仍要觀察一段時間。接受采訪的多位信托公司負責人及房企老板均表示，下半年市場面不如上半年好，不少大型房企甚至大量的中小房企仍需要信托渠道融資。 上半年地產(chǎn)信托占比略降 三年前，A股市場出于樓市調(diào)控需要，果斷關(guān)閉了房企融資的閘門，卻成就了如今“萬億”房地產(chǎn)信托的輝煌。 《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，去年10月底至今年4月初，也就是僅半年時間，四川信托曾向云南經(jīng)典地產(chǎn)集團發(fā)放過5起信托貸款，主要用于城中村改造項目，募資達10億元，預期年化收益率9%～11.4%。 在樓市從嚴調(diào)控下，這僅是一家國內(nèi)非知名房企地產(chǎn)信托融資的縮影。據(jù)相關(guān)媒體近日報道稱，之前上市房企的融資成本在12%~24%的范圍內(nèi)，根據(jù)每家公司、項目的條件不同會有所差異。 李旸表示，與銀行借款相比，目前房地產(chǎn)信托的平均融資成本大概為15%，仍然處于較高水平。一般房企會首選銀行貸款，如果資金難貸，才會求助于信托及民間借貸等。 中國信托業(yè)協(xié)會官網(wǎng)顯示，截至今年二季度末，房地產(chǎn)信托余額接近8120億元，相比去年底的6880億元，同比增幅近18%，占資金信托的比例為9.12%，與去年底的9.85%相比，略有下滑。 實際上，目前房地產(chǎn)信托的繁榮僅是中國信托業(yè)的一個側(cè)面，而國內(nèi)整個信托業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模則更為龐大。前不久，中國信托業(yè)協(xié)會專家理事周小明曾撰文公開指出，截至今年二季度末，67家信托公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模為9.45萬億元，相比去年二季度末的5.54萬億元，同比增長70.7%；絕對規(guī)模已逼近10萬億元大關(guān)，進一步鞏固了信托業(yè)作為我國第二大金融業(yè)態(tài)的地位。 按照周小明的說法，當前房地產(chǎn)已退居到資金信托的第五大配置領域，而在2012年以前，一直是僅次于基礎產(chǎn)業(yè)與工商企業(yè)的第三大配置領域。今年上半年，房地產(chǎn)信托的規(guī)模增長與上半年房地產(chǎn)市場的回暖有關(guān)，但占比的繼續(xù)下降，表明信托公司對房地產(chǎn)行業(yè)持謹慎的態(tài)度。 房企主要融資渠道仍是信托 近期，包括新湖中寶、海印股份、宋都股份、冠城大通等部分上市房企擬重啟近百億元規(guī)模的再融資計劃。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者所采訪到的多家暫未公布再融資方案的上市房企內(nèi)部人士也表示，只要條件成熟，他們很有可能會再融資。 值得注意的是，2013年將會有巨額的房地產(chǎn)信托到期。來自中金公司的房地產(chǎn)信托研報顯示，今年預計到期信托規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元，總體而言，信托展期將使系統(tǒng)性風險延遲釋放，上市公司龍頭企業(yè)信托參與度較低或者占比較低，而參與信托較多的中小開發(fā)商將面臨較大風險。 實際上，今年上半年已有多起房地產(chǎn)信托出現(xiàn)逾期違約事件，甚至發(fā)生司法糾紛。例如，中信信托三峽全通信托計劃成立于2011年底，募集資金逾13億元，信托期限18個月，還款期限為今年初。然而，截至到期日，三峽全通公司仍未能如期兌現(xiàn)，應付本息一拖再拖。 此外，像上市房企ST珠江向重慶信托的相關(guān)信托借款出現(xiàn)逾期事件，山東舒斯貝爾置業(yè)在中信信托的信托計劃上，也遭遇了兌付風險。 長三角地區(qū)一家信托公司的高級經(jīng)理在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，在今年上半年宏觀面繼續(xù)加強樓市調(diào)控與資金面出現(xiàn)“錢荒”的背景下，下半年的宏觀面與資金面的仍難改緊張局面，市場面上的景氣度也不如上半年，這對房企的項目銷售影響較大，信托收益率也可能會下降。 用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年7月至今，房地產(chǎn)類集合信托資產(chǎn)規(guī)模接近262億元，平均收益率為9.45%，僅微漲了0.21%。 中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于目前只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)提出再融資申請，且成功獲批企業(yè)極少，再融資開閘對房地產(chǎn)企業(yè)選擇以信托方式融資的影響有限。此外，對于今年迎來的信托兌付高峰期，信托融資存在的風險與企業(yè)相關(guān)項目的表現(xiàn)情況緊密相關(guān)，若項目存在銷售業(yè)績不佳等問題，就可能會產(chǎn)生兌付風險。 在李旸看來，上半年僅是極個別信托計劃出現(xiàn)兌付風險，但未引發(fā)地產(chǎn)信托的系統(tǒng)性風險，如果樓市持續(xù)向好，下半年應該不會出現(xiàn)大的兌付問題。 對于房企融資趨勢，浙江某中型房企老板表示，在當前國內(nèi)融資環(huán)境仍未改善的情況下，目前大量的中小房企仍難以上市融資，信托仍是未來中小房企的主要融資渠道之一。 （實習生李紅瑾對本文亦有貢獻）