一座小城的地產開發(fā)樣本：江西新余大量賣地 樓市庫存兩年難消化

每經編輯 每經記者 吳雨莫（化名）江西新余攝影報道    

每經記者 吳雨莫（化名）江西新余攝影報道

地處江西西南的新余市，無論從人口數量還是區(qū)域面積看，在江西的11個地級市中，均為最小。然而，新余本地媒體批露的一份最新數據顯示，2013年上半年，新余樓市的庫存面積達到了348.09萬平方米，這個數字超過了江西省會南昌市，名列全省第一。

“新余的樓盤項目不下兩百個，看似熱鬧的銷售現場背后，很多都是人為制造的假象。”新余市一位資深地產業(yè)人士向《每日經濟新聞》記者介紹。“按照新余現在的銷售進展，僅現有庫存量兩年都難以消化。”

不僅如此，新余存量房的入住率也非常低。新余市房管局曾對當地39個樓盤的入住率進行過統計，近五成的房子空置。而在新余濕地公園附近的一些樓盤，入住率甚至不到一成。

熱銷場面人為制造/

7月23日，住在新余市北湖公園附近的趙大媽又接到活了，像往常一樣，為新余市城北毓秀大道上的一個待銷樓盤“捧場”，對方請她組織一批老年人到該樓盤的售樓中心“簽約”，一天管吃管喝，還給他們每人發(fā)100元。

次日，該樓盤盛大開盤，銷售中心人頭攢動，果然出現了預期中“火爆”的場面。一個上午不到，該樓盤推出的102套房子全部售罄。銷售經理手握話筒告訴大家，不要排隊了，本次新推房源已經銷完了。

“按照新余現有的庫存面積，即使不推新房源，這些庫存兩年都賣不完，所以日光盤在新余根本是不可能的事情。”一位有著多年銷售經驗的置業(yè)顧問告訴《每日經濟新聞》記者，趙大媽的情況就是新余開發(fā)商請人制造熱銷假象的一個例子。而上述樓盤僅僅是新余市大小樓盤人為制造熱賣假象的一個縮影。

在新余經商的鄭明輝（化名）告訴記者，一年前，他從老家樟樹來到新余經商，兩地相隔僅60多公里，他就想在新余買一套房。去城西的仰天崗一樓盤看房子，銷售顧問告訴他，樓盤剛開不久，已經賣得差不多了，余下的不會超過10套。

“這個地段去我老家比較方便，一聽說快要賣光了，趕緊交了定金，選了一套三居室的房子，并且是一樓的。”鄭明輝說，等正式簽合同的時候，置業(yè)顧問又悄悄告訴他，如果他要換，可以換一套位置更好的，價格也稍微高一點。“這個時候可銷售的房子不僅沒有越來越少，反而越來越多，在銷控表上看到，多達四五十套。”

針對上述現象，一位陳姓置業(yè)顧問向 《每日經濟新聞》記者解釋說，這是因為有一些人在交了定金選房之后，可能欠考慮，一段時間之后，又過來退房，所以才導致可售房源不降反升。

庫存量兩年難消化/

繁榮表象后面，是大量的商品房積壓和空置。據新余當地一家媒體報道，截至2013年6月30日，新余可售住宅31384套，庫存面積348.09萬平方米，該數據為國家統計局新余調查隊公布的。

“此前三年，新余住宅年均銷售面積僅約166萬平方米，以此計算，現在庫存量在不增加的前提下，兩年都賣不完。”上述銷售經理表示。

7月24日上午，《每日經濟新聞》記者來到新余市房管局，該局房地產開發(fā)管理科科長曹菊英提供了一份《新余市中心城區(qū)2013年上半年房地產市場分析報告》（以下簡稱報告），報告對2013年1~6月末空置房動態(tài)進行了監(jiān)測，結果顯示，6月末，新余中心城區(qū)空置房14977套，住宅面積174.54萬平方米。

曹菊英告訴記者，這個空置房的數字就是指住宅的庫存量，與上述國家統計局新余調查隊公布的數字有較大的出入。

記者隨后向國家統計局新余調查隊進行求證，一位工作人員表示，此前媒體報道的新余市庫存可售住宅31384套、面積348.09萬平方米的確是他們發(fā)布的，不過，這個數據是新余市房管局向他們提供的。“我們并沒有做過統計調查，以當地房管部門提供的數據對外發(fā)布。”

新余市房管局報告稱，今年上半年，新余中心城區(qū)新建商品住宅預售面積99萬平方米，同期銷售面積112.55萬平方米。一位新余地產業(yè)資深從業(yè)人士向記者表示，“實際上今年上半年的銷售同比上漲了近一倍，未來不可能一直保持如此高的增速，因此消化庫存時間周期可能更長。”

空置率近五成/

據新余市統計局數據，新余市全市人口115.1萬人，人口數量甚至不及江西的縣級市豐城市、萬年縣。

一位資深的地產業(yè)內人士表示，新余市中心城區(qū)的居住人口只有50萬左右，但是開發(fā)的樓盤項目卻不下200個。

記者從新余市房管局了解到，新余市注冊的房地產企業(yè)有150多家，按照江西省住建廳必須有項目才能注冊房地產公司的規(guī)定，加之不少房企開發(fā)了多個樓盤項目，這也可以間接印證上述業(yè)內人士介紹的新余樓盤200個項目的說法。

事實上，一些已經交房的樓盤，整體的入住率也非常低。

新余市體育館附近的某個樓盤，第一期6棟住宅已經銷售一空。不過該樓盤一位姓曾的置業(yè)顧問告訴記者，小區(qū)一期雖然已經賣完了，但是入住的人家不足一成。“我們一期開發(fā)的房子比較高檔，來買房的人多半有幾套房子，加上這邊的配套設施還不完善，因此住的人比較少。”

7月24日晚8時許，《每日經濟新聞》記者沿新余市毓秀大道自西向東觀看沿路樓盤的入住率情況。經過綠景水岸時，沿路的兩棟住宅中只有不到10戶人家亮燈；而加州國際公館樓盤沿路的住宅中，亮燈的窗戶也屈指可數。

對于新余住宅的空置率，新余市房管局曾在今年上半年做過一個統計，對新余城區(qū)39個新建住宅小區(qū)進行了調查，結果顯示總體入住率為51.28%，空置率接近五成。

賣地后遺癥初顯/

新余現在過量的房地產開發(fā)，或與政府當初大規(guī)模賣地是分不開的。

“新余雖然是一座工業(yè)城市，但是此前的產業(yè)業(yè)態(tài)相對單一，只有鋼和新能源。政府的財政收入在全省排名長期倒數。”江西省社科院一位研究江西區(qū)域經濟的專家認為，新余修建了一系列城市基礎設施。“這些都需要錢，新余只有大量賣地，補充地方財政收入。”

城東至經濟開發(fā)區(qū)、城西至仰天崗，城北拓至孔目江濕地公園……一位開發(fā)商戲言，新余市政府把未來十年的地都賣完了。

新余市房產局公布的數據顯示，2008年市城區(qū)房地產開發(fā)土地出讓面積為3396畝，在經歷了金融危機之后，2009年大幅減少至1321畝，但是2010年又上升至2276畝，2011年為2598畝。

上述開發(fā)商介紹，新余的地不僅賣得多，還賣得便宜。新余市體育館附近的暨陽地段剛開發(fā)時，最便宜的地價僅有20萬一畝。“有一些地產商一次性拿地1000畝，這一塊地就可以開發(fā)10年。”

這也直接導致了新余的房價偏低，據統計，2013年1~6月，新余市商品房住宅銷售均價3794元/平方米。這個價格在江西省11個同級城市中排名墊底。

新余市房地產行業(yè)協會一位秘書長在接受《每日經濟新聞》記者采訪時認為，“投資空間很小，但對剛性需求的老百姓是非常有利的。”

“2013年新余房價同比上漲了5.59%，這個漲幅只比銀行定期存款利息高了不到1個百分點。”一位資深的地產業(yè)內人士向記者表示，新余偏低的房價讓其不具備投資價值，加之新余城市小、人口少，總需求并不大，大量的住宅將被空置。“不少房地產開發(fā)商已經改行了，未來五年，新余的樓市將迎來一次洗牌。”