上市房企首嘗公募基金融資 新華聯(lián)擬向匯添富借11億

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 蒙湘林    

每經(jīng)實習記者 蒙湘林

去年以來，新華聯(lián)頻頻拿地，同時接連拋出各類融資計劃，據(jù)統(tǒng)計，截至今年7月，公司融資總額（包括融資計劃）已超過20億元，其中一筆高達11.5億元的融資計劃尤為引市場關(guān)注——新華聯(lián)近日披露，計劃通過匯添富資本公開發(fā)行資管產(chǎn)品募集資金，再通過平安銀行向其子公司發(fā)放委托貸款。

有業(yè)內(nèi)人士向 《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，在地產(chǎn)再融資仍未實質(zhì)性放開的情況下，不少企業(yè)都會另辟蹊徑，新華聯(lián)此舉若成功，將為上市房企開拓一條新的融資通道。而基金子公司的地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)剛剛起步，為沖規(guī)模往往會在收益水平和融資成本上讓利，這將吸引更多的房地產(chǎn)企業(yè)在融資時選擇基金通道。

借道基金融資11.5億/

本次由匯添富資本發(fā)起設(shè)立資管計劃，每一資管計劃均分為A類及B類份額。其中，A份額的資產(chǎn)總規(guī)模不超過11.5億元，向社會公開募集；B份額的資產(chǎn)規(guī)模不低于5.5億元，由新華聯(lián)認購。匯添富資本擬委托平安銀行對上海新華聯(lián)發(fā)放的委托貸款總計不超過16.5億元（含新華聯(lián)認購資管計劃的資金5.5億元），委托貸款利率約8.94%，貸款期限為兩年。

為保證產(chǎn)品的順利發(fā)行，協(xié)議各方還制定了具體的風控措施。匯添富資本擬將募集資金以5000萬元受讓新華聯(lián)長基商業(yè)地產(chǎn)有限公司100%的股權(quán)，委托貸款期滿后由新華聯(lián)或其指定第三方以5000萬元回購該部分股權(quán)。此外，新華聯(lián)方面還與平安銀行簽署了土地使用權(quán)抵押和股權(quán)質(zhì)押的協(xié)議，以確保委托貸款本息按時足額支付。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，扣除自購的5.5億元，新華聯(lián)實際融資11.5億元，而這些錢將用于上海閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)09號地塊的開發(fā)建設(shè)。據(jù)了解，今年6月，新華聯(lián)以17.05億元競得該地塊，樓面價約為1.2萬元/平方米。一位研究信托投資的券商人士表示，此前新華聯(lián)為拿地辦項目，在資金上面已有一定壓力，這筆11.5億元的融資款無疑將有助于上海項目的順利實施。

新華聯(lián)證券部有關(guān)人士也向記者表示，公司目前制定了文化旅游地產(chǎn)和一線城市商業(yè)地產(chǎn)的雙線戰(zhàn)略，資金需求量巨大，公司管理層會考慮通過各種形式進行融資，此次聯(lián)合匯添富基金是出于融資成本、收益水平等綜合考慮，雖然融資很多，但公司的風險管理是可控的，資金狀況良好。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，新華聯(lián)資產(chǎn)負債率為75.07%，流動比率為1.94，速動比率為0.54，貨幣資金19億元。前述券商人士表示，從負債水平看，公司確實存在很大的資金需求，但資金運營效率整體較高，加上貨幣資金今年增加明顯，資金風險基本在可控范圍內(nèi)。

基金成地產(chǎn)融資新通道/

自2010年以來，作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)的上市、再融資和并購重組已經(jīng)停滯3年時間，融資難成為了不少房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)發(fā)展最大的瓶頸，不少房企近年來轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)信托融資，但隨著券商資管、基金子公司等新渠道的涌現(xiàn)，地產(chǎn)信托規(guī)模最近呈現(xiàn)下降趨勢。用益信托數(shù)據(jù)顯示，2012年房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為2169億元，同比減少24%；房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為1764億元，同比減少35%。

對此一位信托投資人士認為，地產(chǎn)信托規(guī)模的下降，很大因素上是由于券商和基金的加入，由于剛剛進入地產(chǎn)融資市場，券商資管和基金子公司為了沖規(guī)模，往往會在融資成本和收益水平上讓利。

亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓就表示，新華聯(lián)不惜余力 “借錢”，且金額超過10億元，表明企業(yè)確實遇到了資金上的困難。觀察公司近來的融資情況，這次通過基金子公司的形式算是一次有益的嘗試，從8.94%的貸款利率看，成本兌付相比信托有一定優(yōu)勢。這其中最大的意義就是房企多了一條輸血的渠道，開拓了新的融資局面，有利于房企繼續(xù)應(yīng)對“新國五條”調(diào)控。

《每日經(jīng)濟新聞》記者同時注意到，根據(jù)匯添富發(fā)布的產(chǎn)品計劃說明，新華聯(lián)這款資管計劃的收益水平設(shè)置為：100萬～300萬以內(nèi)為9.8%/年，300萬以上為10.3%/年。前述信托投資人士表示：“就今年情況來看，這一收益水平已經(jīng)超過了傳統(tǒng)地產(chǎn)信托計劃，從這點看，基金子公司設(shè)立的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品在收益水平上會逐漸吸引投資者。”

民生證券研報數(shù)據(jù)顯示，今年6月房地產(chǎn)信托平均預(yù)期收益率為8.74%，這一水平低于匯添富上述產(chǎn)品的收益水平。

此外，上述信托投資人士還表示，基金子公司不僅在收益方面下工夫，在其他方面也有吸引投資者的地方。首先，基金子公司背靠基金母公司，往往實力雄厚，兌付能力強，相比幾十億規(guī)模的信托公司來說，兜底的能力更強；其次，審批制度不同：信托報備銀監(jiān)會一次，募集滿即可成立，而發(fā)資管計劃要向證監(jiān)會報備兩次，募集前報備一次，募集滿后驗資再報備一次，審批程序上，基金子公司發(fā)的資管計劃要嚴格得多；最后，基金子公司的產(chǎn)品認購額更靈活，有小額認購，但信托一般都要求大額，單筆至少在300萬以上。

據(jù)了解，中國基金業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，基金公司非公開募集資產(chǎn)達到9683億元，半年時間增長了2119億元，超過了2012年全年增長額。目前正式核準的基金子公司一共26家，雖然正式運行的時間只有半年多，但其中業(yè)務(wù)規(guī)模超百億的子公司已達數(shù)家。

盡管基金子公司業(yè)務(wù)今年以來已經(jīng)開始發(fā)力，且備受市場關(guān)注，特別在地產(chǎn)融資尚未全面放開的背景下，被認為是地產(chǎn)融資的新方向。但一位參與新華聯(lián)資管產(chǎn)品發(fā)售的信托人士介紹，雖然已經(jīng)獲得了很多大客戶的認可，但目前該產(chǎn)品總體發(fā)行量還不算太大。至于原因，他認為主要是因為基金子公司去年底獲得業(yè)務(wù)牌照后，開展的很多新業(yè)務(wù)沒有進行大規(guī)模推廣，社會認知和接受程度相對信托都不算太高，不過，未來基金通道肯定是融資的趨勢之一。