羅康瑞復(fù)出 瑞房面臨艱難轉(zhuǎn)型

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海

　　根據(jù)《香港信報(bào)》報(bào)道，5月29日，瑞安房地產(chǎn)(00272.HK)在香港舉行年度股東大會(huì)表示，因?yàn)槿ツ陿I(yè)績(jī)表現(xiàn)不理想，主席羅康瑞決定回歸“前線”，主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)模式及銷售策略。而黃勤道也將卸任瑞安建業(yè)公司董事總經(jīng)理及行政總裁，轉(zhuǎn)而出任中國(guó)新天地行政總裁。在經(jīng)歷了業(yè)績(jī)不斷下滑的2012年之后，瑞房進(jìn)行了艱難的轉(zhuǎn)型，全力加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，并將商業(yè)資產(chǎn)分拆出去，注入“中國(guó)新天地”謀求上市。但目前行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，中國(guó)新天地是否能夠成功在香港市場(chǎng)發(fā)行、融資是個(gè)未知數(shù)。

　　羅康瑞梳理旗下業(yè)務(wù)

　　5月29日，瑞安集團(tuán)董事會(huì)主席羅康瑞在股東周年大會(huì)后表示，中國(guó)新天地已從3月開(kāi)始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)正調(diào)配人手，并與大規(guī)模的國(guó)際地產(chǎn)公司洽談合作，不排除獲得相關(guān)企業(yè)入股，相信中國(guó)新天地明年分拆機(jī)會(huì)較大。

　　僅一天之后，瑞安集團(tuán)旗下瑞安建業(yè)和瑞安房地產(chǎn)同時(shí)向外宣布，擁有超過(guò)25年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的黃勤道將于7月1日起卸任瑞安建業(yè)公司董事總經(jīng)理及行政總裁的職務(wù)，轉(zhuǎn)而任職中國(guó)新天地行政總裁。

　　瑞房的公告中提及，中國(guó)新天地將專注管理瑞安房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)。分拆中國(guó)新天地是瑞安集團(tuán)進(jìn)行重組，理順業(yè)務(wù)計(jì)劃的其中一環(huán)，旨在確保瑞安房地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)發(fā)展和資產(chǎn)管理兩個(gè)分支各自有更清晰的工作重點(diǎn)，以及釋放其優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)的價(jià)值。中國(guó)新天地主要集中于中國(guó)城市繁華地段從事高端零售、辦公樓、娛樂(lè)及酒店物業(yè)的管?、設(shè)計(jì)、租賃、營(yíng)銷與提升。

　　中原地產(chǎn)上海研究總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，經(jīng)過(guò)此番重組之后，瑞安集團(tuán)旗下多家公司未來(lái)的道路可能會(huì)走的線條更明朗一下，業(yè)務(wù)領(lǐng)域收縮的更緊一些。瑞安房地產(chǎn)、中國(guó)新天地、瑞安建業(yè)，分別對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)持有運(yùn)營(yíng)、建筑三個(gè)領(lǐng)域。

　　上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，瑞安剝離資產(chǎn)、重組業(yè)務(wù)等行為，其重心在于新天地這一最核心的資產(chǎn)上。作為支撐瑞安品牌的最大基石，新天地的全國(guó)復(fù)制之路并不順暢。瑞安勢(shì)必會(huì)借公司治理的各種手段，來(lái)為新天地的資產(chǎn)再造創(chuàng)造條件。環(huán)境、資金、人員、輿論等方面的諸多動(dòng)作，體現(xiàn)出瑞安對(duì)新天地的備加“呵護(hù)”。

　　羅康瑞曾經(jīng)力排眾議開(kāi)發(fā)的上海舊城改造項(xiàng)目“新天地”讓瑞安集團(tuán)在內(nèi)地一炮打響，但隨后一系列的全國(guó)復(fù)制，卻使得瑞安房地產(chǎn)陷入了被動(dòng)的局面。

　　瑞安房地產(chǎn)在本世紀(jì)初曾先后在重慶、武漢、大連、佛山等拿下大體量的土地。2006年末，瑞房的土地儲(chǔ)備為700萬(wàn)平方米，到了2007年便上升至1310萬(wàn)平方米。大量的拿地也讓瑞房承受了巨大的資金壓力，為此，其之后不得不放棄數(shù)塊土地。2008年，瑞安房地產(chǎn)多次發(fā)布公告，稱其在云南的昆明、麗江、大理及香格里拉四地將會(huì)拿下總建筑面積高達(dá)660萬(wàn)平方米的數(shù)宗土地，但最終這些交易并未完成。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，瑞安在上海新天地項(xiàng)目中，拆遷工作相對(duì)緊湊。但后續(xù)的“天地系”項(xiàng)目就沒(méi)有如此順利了。隨著城市房?jī)r(jià)的上漲、百姓維權(quán)意識(shí)的提高，房企拆遷的成本越來(lái)越大。陷入動(dòng)遷僵局往往會(huì)吞噬大量的資金和利息，從而加劇瑞安的資金緊張程度。

　　瑞安房地產(chǎn)2012年報(bào)顯示，其負(fù)債率由2011年的65%上升至70%。全年?duì)I業(yè)額為人民幣48.21億元，較2011的人民幣84.84億元下跌43%；凈利潤(rùn)較2011年下跌41%至人民幣20.29億元。瑞房將下跌的主要原因歸結(jié)于交付的物業(yè)較2011年減少。其年報(bào)同時(shí)指出，由于市況轉(zhuǎn)變，瑞房于2012年未能達(dá)到第一個(gè)“三年計(jì)劃”建成100萬(wàn)平方米的發(fā)展目標(biāo)。為更有效地管理存貨水平和資本性開(kāi)支，多個(gè)發(fā)展項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度放緩。

　　為此，羅康瑞也在多個(gè)場(chǎng)合公開(kāi)表示，未來(lái)瑞安將不再進(jìn)行大規(guī)模的動(dòng)遷項(xiàng)目。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各個(gè)“天地系”非但不能為瑞安贏得高回報(bào)，反而不斷拖累了其發(fā)展。在光鮮的背后，卻是瑞安的身心疲憊。由于“天地系”項(xiàng)目體量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、商業(yè)模式為只租不售，因此，培育期太長(zhǎng)的特點(diǎn)不斷繃緊了資金鏈。

　　瑞房艱難轉(zhuǎn)型

　　面臨業(yè)績(jī)的不斷下滑，瑞房似乎也意識(shí)到了自身的問(wèn)題。在2013年的業(yè)績(jī)會(huì)上，羅康瑞對(duì)股東及投資者表示了致歉，并承諾在總結(jié)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，公司將致力于業(yè)績(jī)的改善。而在股東大會(huì)上，羅康瑞再次表示，去年公司業(yè)績(jī)不理想，當(dāng)前市況多變，經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜，故決定復(fù)出，今后會(huì)在買地及經(jīng)營(yíng)模式等多方面親自決策。

　　瑞房的轉(zhuǎn)型體現(xiàn)在兩方面，一方面全力加快拆遷進(jìn)度，并改變此前只開(kāi)發(fā)大盤(pán)的策略，加快周轉(zhuǎn)速度。3月28日，瑞房發(fā)布公告，按每3股分發(fā)1股比例供股，每股供股價(jià)1.84港元，較當(dāng)日收市價(jià)3.34港元折讓44.9%；將發(fā)行不多于22.5億股供股股份，集資最多41.37億港元，將用作幫助加快上海太平橋項(xiàng)目及瑞虹新城項(xiàng)目搬遷進(jìn)度、收購(gòu)以及償還現(xiàn)有債務(wù)。瑞房董事總經(jīng)理及財(cái)務(wù)總裁尹焰強(qiáng)在股東大會(huì)后表示，供股前公司凈負(fù)債比率為70%，現(xiàn)時(shí)已降至65%，

　　瑞房稱，目前正積極與政府合作，加快動(dòng)遷速度，并希望盡快完成現(xiàn)在在拆的66萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)2013年至2014年完成動(dòng)遷。瑞安房地產(chǎn)未來(lái)將不會(huì)參與需要大規(guī)模動(dòng)遷的項(xiàng)目，將積極物色及參與中高端的中小型項(xiàng)目，以加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)。

　　另外一方面，瑞房將整體商業(yè)資產(chǎn)以“中國(guó)新天地”名義分拆出去，并不再堅(jiān)持商業(yè)物業(yè)只租不售的策略。

　　2012年11月，瑞房曾將上海創(chuàng)智天地3.3萬(wàn)平方米的物業(yè)以近6億元的價(jià)格出售給中國(guó)工商銀行，從而解決了當(dāng)時(shí)虹橋商務(wù)區(qū)虹橋天地項(xiàng)目的資金需求。瑞房近期也向記者表示，今后將增加出售資產(chǎn)，包括整幢/分層銷售非核心商業(yè)物業(yè)，務(wù)求讓資產(chǎn)與資金的流轉(zhuǎn)更為理想，現(xiàn)在正就出售個(gè)別商業(yè)物業(yè)進(jìn)行洽談。

　　瑞房自我救贖最大的動(dòng)作便是將旗下商業(yè)資產(chǎn)注入“中國(guó)新天地”，并分拆出去謀求上市。尹焰強(qiáng)稱，公司希望透過(guò)加快商用物業(yè)銷售及分拆新天地上市，將凈負(fù)債比率進(jìn)一步降至50%。目前，中國(guó)新天地已獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，但其具體的分拆進(jìn)度，瑞房稱將在恰當(dāng)時(shí)機(jī)予以回應(yīng)。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)多位專家認(rèn)為新天地要上市還面臨一些問(wèn)題。宋會(huì)雍認(rèn)為，新天地旗下全是商業(yè)地產(chǎn)，如果僅依靠收租來(lái)獲取利潤(rùn)，那么目前較低的租金回報(bào)率，難以粉飾公司的業(yè)績(jī)。嚴(yán)躍進(jìn)指出，國(guó)內(nèi)同質(zhì)或相近的產(chǎn)品正對(duì)“天地系列”形成威脅，這使得部分投資者形成了觀望情緒。新天地剝離出來(lái)，難免出現(xiàn)與瑞安的高端住宅業(yè)分道揚(yáng)鑣的困境，瑞安對(duì)于這兩塊業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)難度將大于過(guò)去。

　　從今年上半年的業(yè)績(jī)來(lái)看，瑞房的轉(zhuǎn)型還是起到了一定的作用。李進(jìn)港在股東大會(huì)后透露，年初至5月底，瑞房錄得合約銷售額人民幣54億元，認(rèn)購(gòu)銷售額人民幣14億元，共68億元。年初時(shí)公司全年銷售目標(biāo)為人民幣90億元，即已完成了76%。加上未來(lái)出售商業(yè)地產(chǎn)套現(xiàn)的人民幣20億元，瑞房今年完成既定的銷售目標(biāo)問(wèn)題已不大。