地產(chǎn)調(diào)控需找準(zhǔn)病灶對癥下藥

◎周俊生

“國五條”公布一個月后，各地方政府按照中央的要求，在3月底的最后幾天公布了被輿論稱為 “國五條”細(xì)則的地方調(diào)控措施。這些細(xì)則大都只是重復(fù)以往多次強(qiáng)調(diào)過的調(diào)控手段，很少有新的內(nèi)容，即使是“國五條”中最具震撼力的二手房出售征收差價20%個稅的條款，也都沒有明確的時間表。

可以想見，在這些“言簡意賅”的地方細(xì)則背后，存在著地方政府對“國五條”的敷衍態(tài)度。在這方面，海南省表現(xiàn)得更直接，該省住建廳明言將不再出臺調(diào)控細(xì)則。地方政府的這種態(tài)度很快讓敏感的資本市場捕捉到了，在細(xì)則出臺之前的“窗口期”，A股市場上的地產(chǎn)股萎靡不振，但隨著“靴子”落地，地產(chǎn)股反而受到了激勵，因此這幾天的A股市場出現(xiàn)了一波由地產(chǎn)股拉抬的行情。一個不難想象的前景是，我國房地產(chǎn)市場將延續(xù)從去年下半年開始的反彈行情，房價繼續(xù)表現(xiàn)出總體向上的走勢。

本輪已經(jīng)持續(xù)幾年的房地產(chǎn)調(diào)控，是我國房地產(chǎn)市場建立以后力度最大的一次，它采用以限購為標(biāo)志的行政干預(yù)措施嚴(yán)厲控制市場買方力量，使投資投機(jī)力量基本被清除出房地產(chǎn)市場，因而被民眾寄予很大的希望，期盼通過調(diào)控推動房價下跌，但時至今日，這些希望基本已經(jīng)落空。此次由“國五條”出臺而出現(xiàn)的又一個高潮，終將因地方政府的敷衍再一次歸于沉寂。顯而易見，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)陷入“審美疲勞”。

不能不指出的是，“國五條”盡管相比以往增加了力度，但是，由于它依然將調(diào)控目標(biāo)對準(zhǔn)購房者，但目前的購房者大都是剛性需求，屬于調(diào)控應(yīng)該保護(hù)的對象，因此政策的出臺未能起到應(yīng)有的效果，甚至因20%個稅的強(qiáng)調(diào)而導(dǎo)致了一波恐慌性交易的小高潮。要讓調(diào)控收到實(shí)效，必須找準(zhǔn)我國房地產(chǎn)市場的核心病灶對癥下藥。這其中，一個不能回避的話題是，我國房地產(chǎn)市場曾經(jīng)長期被地方政府視為地方財(cái)政的“搖錢樹”，形成了獨(dú)具特色的“土地財(cái)政”制度。中房網(wǎng)的最新統(tǒng)計(jì)顯示，2003~2012年全國住宅均價漲幅145%，但全國主要城市居住地價漲幅卻高達(dá)332%，地價已占房價三成以上。1989~2010年的21年間，全國土地成交價款增長6732倍，而賣地收入在地方財(cái)政收入中的比例從0.24%飆升至74.14%，漲幅超過300倍。

土地成本高，稅費(fèi)也不示弱，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國涉及房地產(chǎn)的稅種達(dá)12項(xiàng)，收費(fèi)更是多達(dá)50項(xiàng)，且稅率高、征收環(huán)節(jié)多，尤其是土地增值稅的稅率極高，最高檔可達(dá)60%，最低檔也有30%。賣地以及房地產(chǎn)相關(guān)稅收已成為地方政府財(cái)政收入的主要途徑，使地方財(cái)政難以擺脫對房地產(chǎn)市場的依賴。

幾年來的房地產(chǎn)調(diào)控聲勢浩大，卻基本沒有涉及對這種“土地財(cái)政”的調(diào)控，所以才會致使調(diào)控產(chǎn)生了“審美疲勞”。對于地方政府來說，幾年來持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控使其難以像前幾年那樣大張旗鼓地繼續(xù)推行“土地財(cái)政”，但賣地、推“地王”的行動仍然沒有停止，房地產(chǎn)市場的稅費(fèi)仍然居高不下，房價怎么可能降下來呢？地方政府左手從房地產(chǎn)市場掏錢，右手又奉命要把房價壓下去，這顯然是難以做到的，目前圍繞著“國五條”細(xì)則所表現(xiàn)出來的敷衍態(tài)度已經(jīng)說明了這個道理。

只要地方政府對“土地財(cái)政”的高度依賴不能改變，那么一個必然的結(jié)果就是高房價降不下來，房地產(chǎn)調(diào)控也就不可能達(dá)到目的。