房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪上漲周期

每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

“國(guó)五條”地方細(xì)則變成地方對(duì)盼望房?jī)r(jià)平穩(wěn)的普通購(gòu)房者的再一次戲弄，這是地方政府土地財(cái)政的大暴露，房地產(chǎn)作為“救生產(chǎn)業(yè)”的現(xiàn)狀顯現(xiàn)無(wú)遺。

隨著截止期限的到來(lái)，武漢等多個(gè)城市紛紛選擇在3月最后一天公布，大多只有一句話：房?jī)r(jià)增幅低于人均收入增幅。從大部分城市概述性的調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，均回避了20%的個(gè)人所得稅如何征收，首套房貸比例、二套房貸利率如何調(diào)整等關(guān)鍵性問(wèn)題。除了京滬等重點(diǎn)城市對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)有所涉及外，地方政府甚至懶得對(duì)“國(guó)五條”表示禮貌性的致敬。

我們可以把目前各地出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)則視為地方政府在經(jīng)濟(jì)政策空窗期的心聲流露。

按照這條習(xí)慣的路子，未來(lái)中國(guó)的城鎮(zhèn)化模式將按照土地城鎮(zhèn)化大于人口城鎮(zhèn)化的模式繼續(xù)拓展，土地成為城鎮(zhèn)化的樞紐，一頭挑動(dòng)金融杠桿，一頭挑動(dòng)制造業(yè)與基建業(yè)投資。這與筆者在全國(guó)各地所看到的現(xiàn)實(shí)情況一致，無(wú)論大中小城市，都在大力開發(fā)新區(qū)，高樓大廈鋪天蓋地，CBD爭(zhēng)先恐后，所有的新區(qū)都在等待購(gòu)房者的進(jìn)駐。

對(duì)于人均收入實(shí)際增速的理解，是了解未來(lái)主要城市房?jī)r(jià)漲幅的關(guān)鍵。據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，截至4月1日，35個(gè)城市均已公布2013年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，且目標(biāo)基本一致：2013年房?jī)r(jià)漲幅低于人均可支配收入實(shí)際漲幅。

人均實(shí)際收入增幅是在人均收入的增速上剔除通脹速度，如杭州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年杭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到37511元，比上年增長(zhǎng)10.1%，連續(xù)七年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，剔除物價(jià)上漲因素實(shí)際增長(zhǎng)7.4%。杭州今年的房?jī)r(jià)增速在7.4％以下。

未來(lái)城市的房?jī)r(jià)將以每年10％左右的速度增長(zhǎng)，人均實(shí)際收入可以用各種辦法變相提高，而房?jī)r(jià)可以通過(guò)擴(kuò)展城區(qū)的辦法變相不超過(guò)人均收入的增速。城市核心區(qū)域13％甚至以上，是可以預(yù)計(jì)的增速，很多城市期望十年左右的時(shí)間可以使房?jī)r(jià)翻番，這還是在城區(qū)不斷拓展、房地產(chǎn)熱點(diǎn)不斷向城市外圍轉(zhuǎn)移的結(jié)果。

大中城市房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的勢(shì)頭，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了新一輪上漲周期。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年3月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為9998元/平方米，環(huán)比2月上漲1.06%，自2012年6月連續(xù)第10個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.23個(gè)百分點(diǎn)。其中，84個(gè)城市環(huán)比上漲，16個(gè)城市環(huán)比下跌。百城新建住宅的價(jià)格即將突破每平方米1萬(wàn)元，這是個(gè)標(biāo)志性事件。“國(guó)五條”出臺(tái)之后，出現(xiàn)離婚購(gòu)房等情況，說(shuō)明民間蘊(yùn)藏的資金量、購(gòu)房熱情，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)想象。

百城房?jī)r(jià)顯示，溫州、金華、三亞、江門、昆明等地跌幅居前。從2008以來(lái)，由于周期性產(chǎn)業(yè)的下滑，以及外向型經(jīng)濟(jì)短期失速，鄂爾多斯、溫州等地房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)崩盤或者接近于崩盤，這對(duì)于其他城市是個(gè)不小的刺激。

以深受溫州、金華等地房?jī)r(jià)下行威脅的杭州為例。杭州此次出臺(tái)的細(xì)則包括六點(diǎn)內(nèi)容，精簡(jiǎn)之至，可以發(fā)微博，可以上微信，喊了六條口號(hào)，最關(guān)鍵的20％個(gè)人所得稅、未來(lái)的房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等關(guān)鍵內(nèi)容付之闕如。杭州作為浙江省的省會(huì)城市，一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)城市，但最近浙江省受到外向型經(jīng)濟(jì)下滑的沖擊，溫州、義烏等地房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)，使有關(guān)方面成為驚弓之鳥，對(duì)于一心盼望房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的政府而言，只有房?jī)r(jià)上升才是保障政績(jī)的核心。

豈止杭州，急欲擴(kuò)大地盤的城市無(wú)不如此，中國(guó)這輪房地產(chǎn)調(diào)控將無(wú)疾而終。

“國(guó)五條”出臺(tái)后，即使離婚也要買房的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，充分說(shuō)明了中國(guó)的資金使用方向，與投資者的興趣所在。房?jī)r(jià)上升，這些熱切的購(gòu)房者功莫大焉。

宏觀經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)市場(chǎng)挾裹著走向曖昧的前方，沒(méi)有人知道什么時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，但可以肯定的是，泡沫一定會(huì)崩潰。