房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪上漲周期

每經(jīng)評論員 葉檀

“國五條”地方細(xì)則變成地方對盼望房價平穩(wěn)的普通購房者的再一次戲弄，這是地方政府土地財政的大暴露，房地產(chǎn)作為“救生產(chǎn)業(yè)”的現(xiàn)狀顯現(xiàn)無遺。

隨著截止期限的到來，武漢等多個城市紛紛選擇在3月最后一天公布，大多只有一句話：房價增幅低于人均收入增幅。從大部分城市概述性的調(diào)控內(nèi)容來看，均回避了20%的個人所得稅如何征收，首套房貸比例、二套房貸利率如何調(diào)整等關(guān)鍵性問題。除了京滬等重點城市對關(guān)鍵點有所涉及外，地方政府甚至懶得對“國五條”表示禮貌性的致敬。

我們可以把目前各地出臺的“國五條”細(xì)則視為地方政府在經(jīng)濟(jì)政策空窗期的心聲流露。

按照這條習(xí)慣的路子，未來中國的城鎮(zhèn)化模式將按照土地城鎮(zhèn)化大于人口城鎮(zhèn)化的模式繼續(xù)拓展，土地成為城鎮(zhèn)化的樞紐，一頭挑動金融杠桿，一頭挑動制造業(yè)與基建業(yè)投資。這與筆者在全國各地所看到的現(xiàn)實情況一致，無論大中小城市，都在大力開發(fā)新區(qū)，高樓大廈鋪天蓋地，CBD爭先恐后，所有的新區(qū)都在等待購房者的進(jìn)駐。

對于人均收入實際增速的理解，是了解未來主要城市房價漲幅的關(guān)鍵。據(jù)《中國證券報》報道，截至4月1日，35個城市均已公布2013年度房價控制目標(biāo)，且目標(biāo)基本一致：2013年房價漲幅低于人均可支配收入實際漲幅。

人均實際收入增幅是在人均收入的增速上剔除通脹速度，如杭州市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年杭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到37511元，比上年增長10.1%，連續(xù)七年保持兩位數(shù)增長，剔除物價上漲因素實際增長7.4%。杭州今年的房價增速在7.4％以下。

未來城市的房價將以每年10％左右的速度增長，人均實際收入可以用各種辦法變相提高，而房價可以通過擴(kuò)展城區(qū)的辦法變相不超過人均收入的增速。城市核心區(qū)域13％甚至以上，是可以預(yù)計的增速，很多城市期望十年左右的時間可以使房價翻番，這還是在城區(qū)不斷拓展、房地產(chǎn)熱點不斷向城市外圍轉(zhuǎn)移的結(jié)果。

大中城市房價連續(xù)上漲的勢頭，顯示房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了新一輪上漲周期。

據(jù)中國指數(shù)研究院最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年3月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為9998元/平方米，環(huán)比2月上漲1.06%，自2012年6月連續(xù)第10個月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.23個百分點。其中，84個城市環(huán)比上漲，16個城市環(huán)比下跌。百城新建住宅的價格即將突破每平方米1萬元，這是個標(biāo)志性事件。“國五條”出臺之后，出現(xiàn)離婚購房等情況，說明民間蘊藏的資金量、購房熱情，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過想象。

百城房價顯示，溫州、金華、三亞、江門、昆明等地跌幅居前。從2008以來，由于周期性產(chǎn)業(yè)的下滑，以及外向型經(jīng)濟(jì)短期失速，鄂爾多斯、溫州等地房地產(chǎn)市場已經(jīng)崩盤或者接近于崩盤，這對于其他城市是個不小的刺激。

以深受溫州、金華等地房價下行威脅的杭州為例。杭州此次出臺的細(xì)則包括六點內(nèi)容，精簡之至，可以發(fā)微博，可以上微信，喊了六條口號，最關(guān)鍵的20％個人所得稅、未來的房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等關(guān)鍵內(nèi)容付之闕如。杭州作為浙江省的省會城市，一直是房地產(chǎn)的熱點城市，但最近浙江省受到外向型經(jīng)濟(jì)下滑的沖擊，溫州、義烏等地房地產(chǎn)市場不穩(wěn)，使有關(guān)方面成為驚弓之鳥，對于一心盼望房地產(chǎn)市場回暖的政府而言，只有房價上升才是保障政績的核心。

豈止杭州，急欲擴(kuò)大地盤的城市無不如此，中國這輪房地產(chǎn)調(diào)控將無疾而終。

“國五條”出臺后，即使離婚也要買房的市場現(xiàn)實，充分說明了中國的資金使用方向，與投資者的興趣所在。房價上升，這些熱切的購房者功莫大焉。

宏觀經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)市場挾裹著走向曖昧的前方，沒有人知道什么時候房地產(chǎn)市場崩潰，但可以肯定的是，泡沫一定會崩潰。