浙江桐鄉(xiāng)香港城千余套商鋪“人去樓空”涉嫌售后返租

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江桐鄉(xiāng)    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江桐鄉(xiāng)

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者陸續(xù)接到不少來(lái)自上海、杭州、臺(tái)州及江蘇等地投資者的反映，稱他們于2008年至2011年期間，購(gòu)買(mǎi)了由浙江厚源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱浙江厚源地產(chǎn)）開(kāi)發(fā)的桐鄉(xiāng)香港城商鋪，但整個(gè)香港城大部分商鋪現(xiàn)在已“人去鋪空”，涉及到的商鋪約一千多套。

桐鄉(xiāng)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，香港城糾紛屬于業(yè)主的市場(chǎng)投資行為，主張通過(guò)司法訴訟進(jìn)行解決。對(duì)于業(yè)主提及的“售后返租”，則表示，對(duì)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商簽訂的銷(xiāo)售合同對(duì)照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》進(jìn)行了檢查，未發(fā)現(xiàn)合同中存在“售后返租”條款或約定。

商鋪返租無(wú)法兌現(xiàn)/

俗話說(shuō) “一鋪可以養(yǎng)三代”，但在王芳（化名）眼里，正是這樣的誘惑讓其一頭扎了進(jìn)去，并被套。2008年12月27日，王芳與香港城開(kāi)發(fā)商浙江厚源地產(chǎn)簽訂了購(gòu)房合同，合同約定其購(gòu)買(mǎi)的商鋪位于二幢1單元155號(hào)，用途為商業(yè)用房，雖然該商鋪建筑面積只有12.95平方米，但價(jià)格卻并不低，單價(jià)已達(dá)到2.2萬(wàn)元左右，“當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格也就在3000~4000元”。

隨后，另外一家名為浙江厚源商業(yè)發(fā)展有限公司 （以下簡(jiǎn)稱浙江厚源商業(yè)）與其簽訂了商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議，委托經(jīng)營(yíng)租期總共8年，每年一簽，到2016為止，前兩年的租金已算進(jìn)首付款中，總共簽了6份。

王芳向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者出示的 《桐鄉(xiāng)香港城商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》內(nèi)容明確，管理時(shí)間段期間，甲方按時(shí)間段將租金支付給乙方，租金為每6個(gè)月支付一次，甲方應(yīng)于每個(gè)半年租金支付時(shí)間段前十天向乙方支付租金。上述委托協(xié)議還顯示，商鋪每年的租金實(shí)現(xiàn)逐年增長(zhǎng)，如2011年為10804元，2012年為12154元，到了2016年，租金上漲至13504元。“租期還沒(méi)有結(jié)束，租金現(xiàn)在已經(jīng)拖欠了一年多了，找他們，他們就說(shuō)沒(méi)有錢(qián)。”王芳說(shuō)。

記者在采訪中獲悉，遭遇同樣租金問(wèn)題的業(yè)主不在少數(shù)，這些業(yè)主來(lái)主要來(lái)自上海、杭州、寧波、臺(tái)州、義烏以及江蘇等地區(qū)。

有業(yè)主表示，所涉及的商鋪有1000多套，有的為3至5年的短租期，有的租期為6至10年。當(dāng)初，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員承諾售后，可以每年按8%至10%的幅度統(tǒng)一返租。“售后返租是當(dāng)時(shí)香港城開(kāi)發(fā)商打出的重點(diǎn)銷(xiāo)售策略，在此策略的刺激下，香港城項(xiàng)目的銷(xiāo)售一路火爆。”

值得一提的是，協(xié)議內(nèi)容要求，在經(jīng)營(yíng)管理期限內(nèi)，無(wú)須事先通知乙方，浙江厚源商業(yè)享有對(duì)商鋪進(jìn)行獨(dú)立租賃經(jīng)營(yíng)的權(quán)利；此外，作為業(yè)主不得主張對(duì)商鋪的占有、使用及經(jīng)營(yíng)權(quán)利。對(duì)于這樣的協(xié)議內(nèi)容，浙江省房地產(chǎn)一業(yè)內(nèi)人士表示不解。 業(yè)主們寄予希望的香港城不僅未帶來(lái)收益，而且似乎成了“空城”。業(yè)主代表向記者表示，開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售時(shí)做的廣告明確提到：香港城為奧特萊斯品牌直銷(xiāo)廣場(chǎng)，是桐鄉(xiāng)唯一商業(yè)步行街，得到市政府鼎力支持，是集購(gòu)物、旅游、餐飲、娛樂(lè)為一體的商業(yè)綜合體。“信誓旦旦地說(shuō)桐鄉(xiāng)奧特萊斯要趕超上海青浦，北京燕莎。”有業(yè)主回憶稱。

然而，建成3年的桐鄉(xiāng)香港城卻是另外一翻景象。3月22日，記者在位于桐鄉(xiāng)市政府后側(cè)的香港城看到，大部分商鋪已經(jīng)關(guān)門(mén)，空蕩蕩，少數(shù)商鋪經(jīng)營(yíng)著健身房、足浴店等，從陳舊但色彩依舊鮮艷的服飾、餐飲等商鋪宣傳廣告中，透露出當(dāng)初的“繁華”。

桐鄉(xiāng)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，香港城糾紛由來(lái)已久。2011年10月17日以來(lái)，香港城商鋪業(yè)主已經(jīng)分別到桐鄉(xiāng)市以及浙江省政府反映，“香港城目前最大的問(wèn)題就是租金問(wèn)題：由于招商不當(dāng)，經(jīng)營(yíng)狀況差，已歇業(yè)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有及時(shí)按照合同規(guī)定履行自己的承諾，才造成目前情況。”

對(duì)于“空城”，浙江厚源商業(yè)則認(rèn)為責(zé)任在當(dāng)?shù)卣?，其在電話中向記者表示，緣于?dāng)?shù)卣?dāng)初定位錯(cuò)誤，現(xiàn)在要求政府進(jìn)行統(tǒng)一拆除重建。

涉嫌變相“售后返租”/

上述桐鄉(xiāng)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，香港城糾紛屬于業(yè)主的市場(chǎng)投資行為，主張通過(guò)司法訴訟進(jìn)行解決。對(duì)于業(yè)主提及的“售后返租”則表示，對(duì)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商簽訂的銷(xiāo)售合同對(duì)照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》進(jìn)行了檢查，未發(fā)現(xiàn)合同中存在“售后返租”條款或約定。

售后返租指開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)分割出售后再承租該房產(chǎn)并向購(gòu)買(mǎi)者支付租金,以達(dá)到快速回籠資金的目的。住建部規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租的方式進(jìn)行銷(xiāo)售。商品住宅按套銷(xiāo)售，不得采取分割拆零銷(xiāo)售的方式。

令王芳感到蹊蹺的是，商品房銷(xiāo)售合同中沒(méi)有約定 “售后返租”，但是實(shí)際銷(xiāo)售和管理過(guò)程中卻存在變相之嫌，她所購(gòu)買(mǎi)的商鋪就是按照分割拆零的方式進(jìn)行銷(xiāo)售的。“我只知道我的房子大概所在位置，但在整個(gè)大間商鋪里，不知道具體是哪個(gè)位置”。其購(gòu)房合同所呈現(xiàn)的平面圖也顯示，整個(gè)一層被分割成了眾多座次說(shuō)明的單間。

對(duì)于是否為售后返租，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系尤為關(guān)鍵。統(tǒng)一格式的 《桐鄉(xiāng)香港城商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》內(nèi)容亦顯示，浙江厚源商業(yè)對(duì)香港城實(shí)施統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。同時(shí)指出，如果業(yè)主沒(méi)有完全履行與開(kāi)發(fā)商浙江厚源地產(chǎn)簽訂的《商品方買(mǎi)賣(mài)合同》以及附件約定的支付購(gòu)房款、其他代收款、大修基金以及辦理按揭貸款等義務(wù)，浙江厚源商業(yè)有權(quán)要求依浙江厚源地產(chǎn)的要求暫緩向乙方支付租金。

對(duì)于上述兩公司的關(guān)系，浙江厚源商業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日向記者表示，兩者沒(méi)有關(guān)系。

然而，浙江厚源地產(chǎn)與浙江厚源商業(yè)頻繁的工商變更卻露出了玄機(jī)。工商注冊(cè)資料顯示，浙江厚源地產(chǎn)的股東2008年9月4日變更為上海德納德投資管理有限公司 (持股70％），自然人林劍民持股30%。在2011年1月份，法人代表由林劍民變更為了陳文波。

成立于2007年12月的浙江厚源商業(yè)，最初投資人為林劍民和翁士文兩位自然人，而到目前，持股人為林劍民和林勤民，兩者持股比例為3：7，同時(shí)，在2013年3月1日，該公司的法人代表由林劍民變?yōu)榱顺虒W(xué)東。