重慶擬試點農(nóng)房入市 宅基地短期內(nèi)難流轉

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 鄢銀嬋 發(fā)自重慶    

每經(jīng)記者 鄢銀嬋 發(fā)自重慶

據(jù)央視報道，重慶市發(fā)改委3月19日發(fā)布了《2013年統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革報告》，計劃今年在永川、渝北等地開展農(nóng)房交易試點，優(yōu)先把農(nóng)民集中居住區(qū)房屋和轉戶居民退出房屋納入試點范圍。

昨日（3月25日）《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，由于現(xiàn)行法律規(guī)定宅基地只能在農(nóng)村內(nèi)部轉讓，且農(nóng)民一旦出讓宅基地便無法再申請新宅基地，導致農(nóng)房上市交易困難重重。對于此次重慶試點內(nèi)容，多名業(yè)內(nèi)專家分析認為，這在現(xiàn)行土地法框架下是一大突破，意義非常重大，但同時也面臨來自法律、體制等方面的挑戰(zhàn)，短期內(nèi)實現(xiàn)的可能性不大。

“三權”抵押 可激活農(nóng)村資本

長期以來，農(nóng)民房屋入市交易問題一直備受關注。作為國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的重慶，近年來為縮小城鄉(xiāng)差距進行了一系列包括“三權”抵押融資在內(nèi)的金融創(chuàng)新和改革，農(nóng)房入市交易便是其中的一項探索。

據(jù)央視報道，重慶市發(fā)改委發(fā)布的《2013年統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革報告》稱，今年起重慶新增財力的70%將用于農(nóng)村，并計劃今年在永川、渝北等地開展農(nóng)房交易試點，目前相關政策正在制定之中。對于該消息，《重慶日報》3月21日也曾報道。

值得注意的是，《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日（3月25日）通過重慶市發(fā)改委官方網(wǎng)站搜索并未查詢到上述報告，僅通過百度快照查詢到了相關內(nèi)容。對此，重慶市發(fā)改委宣傳辦人士表示對相關情況并不知情。

事實上，早在2011年重慶便開始實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權、農(nóng)村居民房屋所有權、林權“三權”抵押貸款。當年12月通過的《重慶市金融中心建設“十二五”專項規(guī)劃》便指出，到2015年，重慶市農(nóng)村“三權”抵押貸款達到1000億元。

百度快照搜索到的 《重慶市2013年統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革報告》顯示，2012年重慶農(nóng)村“三權”抵押貸款已突破300億元，并計劃在2013年新增140億元。

中國農(nóng)業(yè)科學院農(nóng)業(yè)經(jīng)濟與發(fā)展研究所研究員胡定寰認為，以“三權”作抵押，不僅能激活農(nóng)村沉睡的資本，還能有效引導金融機構涉足涉農(nóng)貸款，但同時也面臨諸多法律及體制障礙。“除林權抵押外，農(nóng)房抵押與承包地抵押都與《擔保法》、《物權法》、《農(nóng)村土地承包法》、《土地管理法》等相沖突。例如按照《物權法》的規(guī)定，房屋抵押必須房屋和土地一并抵押，但按照《土地管理法》，集體土地又不能抵押，對集體土地上的房屋是否能抵押則沒有規(guī)定”。

胡定寰等專家認為，農(nóng)房入市交易試點，可能突破現(xiàn)有宅基地管理政策和法律，也會突破現(xiàn)農(nóng)村住房產(chǎn)權制度，最終讓農(nóng)民擁有的宅基地和住房等不動產(chǎn)，由目前的嚴格限制交易變?yōu)榭傻盅?、可買賣。

宅基地入市 短期內(nèi)難以實施

除了重慶以外，廣東省近日也發(fā)布了《廣東省城鎮(zhèn)化發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，提出允許轉戶農(nóng)民在自愿基礎上通過市場流轉方式出讓承包地、房屋和宅基地并獲得財產(chǎn)收益。

事實上，目前包括河南武鋼等地均在小范圍開展了農(nóng)房交易試點，重慶、廣東發(fā)布的上述文件也令市場猜測，宅基地流轉方向已經(jīng)明確。

長期以來，建議農(nóng)房自由流轉的聲音一直存在。但由于權屬不一、法律滯后等問題，農(nóng)房交易一直未能開放。多名接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的專家表示，農(nóng)房入市、宅基地流轉問題在現(xiàn)行《土地管理法》框架下仍比較敏感。“宅基地實現(xiàn)自由流轉是一個巨大改變，需要充分的部署和一系列相關政策配套支持，涉及到國家相關法律的修改和制定，短期內(nèi)真正實現(xiàn)宅基地等自由流轉的可能性并不大。”中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立說，“宅基地入市不僅涉及到物權法、戶籍制度與土地制度，還涉及到農(nóng)民利益、城市管理、利益分配、土地抵押等問題。一旦處理不當，會嚴重影響到城鎮(zhèn)化進程與損害到老百姓的切身利益，在法律、制度不成熟時，宅基地一旦盲目入市，還可能令地方政府陷入‘圈地賣地運動’”。

盡管農(nóng)房入市面臨多重挑戰(zhàn)，尹中立等專家均認為這是未來發(fā)展方向。而一旦入市交易，其對于農(nóng)民相對平穩(wěn)的流動以及城鎮(zhèn)化的順利推進都將起到促進作用；同時也會增加市場上房屋供應總量，對穩(wěn)定房價也會有一定作用。