認(rèn)定“國(guó)五條”將刺激新盤(pán)銷(xiāo)售 部分開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”漲價(jià)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 胡健 發(fā)自北京

3月24日，位于北京通州區(qū)的金地格林格林項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，484套房源當(dāng)日售罄。據(jù)報(bào)道，當(dāng)天足有四千余人到場(chǎng)參與搖號(hào)。在“國(guó)五條”細(xì)則落地前，日光盤(pán)的奇跡仍在上演。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪多個(gè)在售項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，漲價(jià)預(yù)期似乎愈來(lái)愈濃。

搜房網(wǎng)近日調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：北京在售的185個(gè)樓盤(pán)，漲價(jià)的有69個(gè)，占37%。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2013年3月第三周，新建商品住宅（扣除保障房）成交均價(jià)為23570元/平方米，環(huán)比上漲25.6%，比1月同期上漲4.6%。

“國(guó)五條”對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)似乎成為售房助推劑，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都判斷，“國(guó)五條”對(duì)行業(yè)的影響會(huì)比較小，甚至對(duì)于新盤(pán)銷(xiāo)售有促進(jìn)作用。由于二手房交易環(huán)節(jié)稅收增加，很可能會(huì)將一部分剛需購(gòu)房者擠至新房市場(chǎng)。

開(kāi)發(fā)商相繼提價(jià)/

“項(xiàng)目暫定3月25日價(jià)格上調(diào)500元～1000元。”日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者收到了北京通州區(qū)一在售項(xiàng)目銷(xiāo)售員發(fā)來(lái)的短信，而距該項(xiàng)目本期開(kāi)盤(pán)不足一個(gè)月。

該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，記者曾以購(gòu)房者身份來(lái)到該項(xiàng)目銷(xiāo)售中心，正值“國(guó)五條”出臺(tái)次日，項(xiàng)目銷(xiāo)售似乎并未受到影響。相反，銷(xiāo)售人員對(duì)于未來(lái)價(jià)格上漲信心十足。

“我們這次特意留了五棟樓沒(méi)有出售，就是打算后期提價(jià)。”房山區(qū)的一在售項(xiàng)目銷(xiāo)售人員同樣告訴記者，目前項(xiàng)目均價(jià)是1.8萬(wàn)元/平方米，后期預(yù)計(jì)單價(jià)會(huì)提至2.2萬(wàn)元。

值得注意的是，3月份開(kāi)盤(pán)的這9個(gè)項(xiàng)目，除金地格林格林和順鑫·山語(yǔ)溪為純新項(xiàng)目首次推盤(pán)以外，其他6個(gè)項(xiàng)目均為老項(xiàng)目后期加推。這些開(kāi)盤(pán)的老項(xiàng)目中多個(gè)項(xiàng)目都不同程度地上調(diào)開(kāi)盤(pán)定價(jià)，最高漲幅達(dá)10%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，位于朝陽(yáng)區(qū)廣渠路的金茂府·悅公館商住小戶(hù)型18號(hào)樓以5萬(wàn)元/平方米價(jià)格入市，比去年10月份相同戶(hù)型的19號(hào)樓開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格每平方米上漲了5000元。此外，房山金域緹香項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格達(dá)2.1萬(wàn)元/平方米，比去年12月15日開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格上漲了4000元/平方米。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心調(diào)查顯示，在69個(gè)價(jià)格上漲的樓盤(pán)中，京郊樓盤(pán)表現(xiàn)最為搶眼，平均上漲近2000元/平方米。值得注意的是，房山上漲樓盤(pán)所占比重最多，在上漲的69個(gè)樓盤(pán)中有近兩成樓盤(pán)屬于房山。

供需之間存在矛盾？/

不光是在北京，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，包括北京周邊的香河、燕郊等地的樓盤(pán)，成交都十分火爆。

“目前我們排號(hào)已經(jīng)結(jié)束，您只能等下期開(kāi)盤(pán)再通知了。”周末開(kāi)盤(pán)的河北香河一樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員告訴記者。記者在當(dāng)天開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)看到，售樓處擠得水泄不通，當(dāng)天推出的兩百多套房源也在開(kāi)盤(pán)后半天，認(rèn)購(gòu)了一半以上。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月24日，全國(guó)54個(gè)主要城市，新建住宅簽約套數(shù)達(dá)到了238968套。相比之前的2012年均有所上漲，這一成交量也創(chuàng)造了2011年來(lái)的同期新高，3月也有望創(chuàng)造調(diào)控后月度成交量新高。

“3月初也就是‘國(guó)五條’剛剛發(fā)布時(shí)候，房山看房團(tuán)報(bào)名人數(shù)達(dá)382人，短短兩周，搜房網(wǎng)房山看房專(zhuān)線報(bào)名人數(shù)已經(jīng)漲至1000人。”搜房網(wǎng)相關(guān)工作人員對(duì)記者表示，隨著政策的臨近，不少購(gòu)房者加快置業(yè)腳步。

成交火爆的背后凸顯的是供需雙方的矛盾。

“去年北京成交土地的規(guī)劃建筑面積大概是560萬(wàn)平方米，其中30%是保障房，10%是商業(yè)辦公，剩下60%是住宅，規(guī)劃建筑面積也就是大概350萬(wàn)平方米。”萬(wàn)科北京公司副總經(jīng)理肖勁告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，如果按照每套100平方米計(jì)算，也就是說(shuō)去年的土地供應(yīng)如果轉(zhuǎn)換到今年的商品房供應(yīng)就是3.5萬(wàn)套。

肖勁補(bǔ)充到：“北京一年有多少人結(jié)婚呢？”據(jù)北京市民政局公布一年平均有20萬(wàn)對(duì)新人結(jié)婚，即便其中只有一部分是剛需購(gòu)房者，也足足能占到12萬(wàn)～13萬(wàn)對(duì)，“我們目前客戶(hù)數(shù)跟房子數(shù)量買(mǎi)房比例也是10：1”。

對(duì)此，北京房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志則對(duì)記者表示，實(shí)際供應(yīng)量絕不止只有3.5萬(wàn)套，“至少去年年底說(shuō)過(guò)保證12萬(wàn)套供應(yīng)沒(méi)有問(wèn)題，即便是2009年、2010年成交最高的年份，住宅成交也是維持在十幾萬(wàn)套”。

陳志告訴記者，目前北京市房協(xié)正在計(jì)劃推出100個(gè)項(xiàng)目作為信息監(jiān)測(cè)，重點(diǎn)觀測(cè)其交易的數(shù)量、面積、套型和價(jià)格。這也將是北京落實(shí)“國(guó)五條”、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的一個(gè)重要舉措。

高報(bào)價(jià)成捂盤(pán)之計(jì)/

開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的樂(lè)觀預(yù)期，在銷(xiāo)售策略上也有所體現(xiàn)。

有媒體就報(bào)道稱(chēng)，北京大興某項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商新一期開(kāi)盤(pán)本想定在2萬(wàn)元/平方米，相比前一期開(kāi)盤(pán)價(jià)漲幅超過(guò)15%，因?yàn)樘醿r(jià)太多，結(jié)果沒(méi)有申領(lǐng)到預(yù)售許可證，至今就不再提開(kāi)盤(pán)的事了。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，3月24日，北京商品住宅庫(kù)存達(dá)到65863套，再創(chuàng)歷史新低。在這個(gè)背景下，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)等待漲價(jià)。

但北京某知名房企的銷(xiāo)售小朱告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的確不想開(kāi)盤(pán)，但是捂盤(pán)也不那么簡(jiǎn)單。“如果捂盤(pán)的話(huà)，很可能引來(lái)客戶(hù)的投訴，本來(lái)預(yù)定好這兩個(gè)月要開(kāi)的盤(pán)，如果遲遲不開(kāi)，被追查下來(lái)肯定沒(méi)有好果子吃。”

“沒(méi)有人想當(dāng)出頭鳥(niǎo)，在‘國(guó)五條’細(xì)則剛剛出來(lái)的敏感期入市，然后大肆漲價(jià)。”小朱說(shuō)，所以他們采取的策略就是等等看，辦法可以有很多，比如向住建委報(bào)價(jià)格的時(shí)候報(bào)高一些，那樣就得不到預(yù)售證，肯定就不用開(kāi)盤(pán)了。

他還說(shuō)道，“故意將價(jià)格報(bào)高被建委打回來(lái)”是一個(gè)捂盤(pán)的辦法，但這也只是一個(gè)緩兵之計(jì)，如果報(bào)價(jià)被三番五次打回，就算購(gòu)房者不指責(zé)你沒(méi)有誠(chéng)意，建委也不可能坐視不管。

另一個(gè)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售總監(jiān)也與小朱的說(shuō)法一致。他說(shuō)，建委審批價(jià)格很復(fù)雜，要考慮周?chē)姆績(jī)r(jià)以及開(kāi)發(fā)商成本等，但現(xiàn)在調(diào)控風(fēng)聲這么緊，即便捂盤(pán)幾個(gè)月，建委最終批下來(lái)的預(yù)售價(jià)格也不見(jiàn)得會(huì)提高太多，甚至不會(huì)有提高。“對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，房?jī)r(jià)調(diào)控的主要含義也就在于建委的審批價(jià)格。”該銷(xiāo)售總監(jiān)說(shuō)。

既然如此，為何還會(huì)有個(gè)別捂盤(pán)的聲音傳出呢？小朱說(shuō)，有個(gè)別房企利用一些手段來(lái)捂盤(pán)并非僅是“國(guó)五條”的原因，還有經(jīng)營(yíng)策略的考慮，比如某公司在同一地段有兩個(gè)項(xiàng)目都要入市，目前房?jī)r(jià)上漲的背景下，就可以先按下一個(gè)，將客源擠到另外一個(gè)盤(pán)上。既能保證現(xiàn)金回籠，又能在捂下的盤(pán)開(kāi)時(shí)，價(jià)格也會(huì)有所提高。

開(kāi)發(fā)商普遍較樂(lè)觀/

多家不同房企不約而同地向記者表示，“國(guó)五條”恐怕很難像原來(lái)幾次調(diào)控那樣，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成很大的影響，而且效果作用周期會(huì)十分短。

“預(yù)計(jì)這次調(diào)控過(guò)了3～4個(gè)月的見(jiàn)效期后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)就可能出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格、二手房?jī)r(jià)格和租房?jī)r(jià)格上漲的情況。”北京某知名房企的銷(xiāo)售小朱如是說(shuō)道，他所在的房企今年在北京要開(kāi)兩次盤(pán)。

記者從多位房企人士處了解到，對(duì)于新的“國(guó)五條”調(diào)控，多數(shù)開(kāi)發(fā)商并不懼怕，認(rèn)為基本不會(huì)對(duì)他們?cè)斐珊艽蟮呢?fù)面影響。

上述人士告訴記者，可能對(duì)主打投資投機(jī)型需求的大戶(hù)型有所影響，但是剛需小戶(hù)型并不會(huì)受損，反而有可能得利，“二手房交易環(huán)節(jié)稅收從嚴(yán)征收后，無(wú)疑需求會(huì)被擠到新盤(pán)中來(lái)。”

小朱所在的公司即將有一期項(xiàng)目要開(kāi)盤(pán)，不到500套房子目前蓄客已經(jīng)至3000多號(hào)，身為銷(xiāo)售的小朱每天上班時(shí)的主要工作就是篩選已經(jīng)拿到號(hào)的顧客的購(gòu)房資質(zhì)和資金實(shí)力。“能篩出去的也只是一小部分，對(duì)于個(gè)別資金可能短期存在問(wèn)題，一時(shí)交不出首付的顧客，我們也只能說(shuō)對(duì)不起了。”他說(shuō)。

當(dāng)記者問(wèn)及新盤(pán)開(kāi)售后，會(huì)不會(huì)“日光”時(shí)，小朱大笑著說(shuō)，可不能這樣說(shuō)，現(xiàn)在正調(diào)控呢，容易被盯住啊。

鏈家地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、保利、招商、金地、恒大、中海、華潤(rùn)置地、碧桂園、龍湖、富力等10家典型房企在2012年銷(xiāo)售總額為6691.61億元，平均同比增幅25.6%。這其中，目前已有8家制定了2013年銷(xiāo)售目標(biāo)，除中海以外，其余7家都有一定幅度上調(diào)，且平均上調(diào)幅度為12.8%。