中小戶型大賣 保利今年推千億貨量

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

2012年，保利地產(chǎn)合約銷售額首次突破1000億元，并在多個城市上演項目開盤即熱銷的景象。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，去年保利地產(chǎn)旗下項目開盤當(dāng)日的平均去化率高達52%，個別城市甚至達到90%。相關(guān)分析認為，中小戶型在保利地產(chǎn)的住宅產(chǎn)品中占據(jù)了較大比例，加上在具備發(fā)展?jié)摿Φ亩鞘械暮侠聿季?，使得保利地產(chǎn)在相當(dāng)長一段時間內(nèi)都將具備較強的市場競爭力。

從保利地產(chǎn)截至去年年底的財務(wù)狀況來看，較為安全的負債率以及今年來業(yè)績的穩(wěn)定增長將使得保利地產(chǎn)在融資方面具備較強的議價能力，從而大大降低融資成本，提升盈利能力。

新開工面積1200萬平方米

去年銷售一舉突破千億的保利地產(chǎn)在今年開局仍在持續(xù)著熱銷勁頭。

1月18日晚，位于杭州的保利·濱湖天地北區(qū)9號樓開盤，僅20分鐘，所推房源已經(jīng)去化八成；同樣是在杭州，于1月16日晚加推的保利·城市果嶺也引發(fā)搶購潮，僅一小時幾乎售罄。

在廣州，保利·塞納維拉去年年底開盤當(dāng)日去化率達到了約九成。此外，保利在武漢、重慶等城市的樓盤也同樣熱銷。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察，無論在一線城市還是二、三線城市，保利地產(chǎn)熱銷的產(chǎn)品均為90平方米上下的中小戶型，這與業(yè)界對未來市場主力戶型產(chǎn)品的推斷相吻合。

根據(jù)保利地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2012年在其住宅類產(chǎn)品中，120平方米以下剛需產(chǎn)品銷售占比高達71%，由于順應(yīng)市場需求，旗下項目開盤當(dāng)日的平均去化率達到52%，鄭州、合肥等城市的樓盤開盤當(dāng)天去化率高達九成。

截至2012年12月20日的數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)銷售整體去化率高達81%，比2011年的68%高出13個百分點。

根據(jù)保利地產(chǎn)的預(yù)測，公司今年新開工面積將達到1200萬平方米，仍將為公司提供千億貨量。如果按照去年120平方米以下戶型占71%的比例推算，今年保利的千億貨量中仍將有約710億元的貨量為滿足剛性需求的中小戶型產(chǎn)品。

布局潛力二三線城市

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，雖然業(yè)界判斷中小戶型產(chǎn)品將占據(jù)今年市場的主流，但由于此前多個三、四線城市暴露出庫存加劇的問題，使得項目布局也成為房企今年盈利能力的一大關(guān)鍵性指標(biāo)。

去年，保利地產(chǎn)在珠三角的銷售額高達288億元，長三角地區(qū)銷售額突破140億元，北京公司銷售額為100億元，成渝地區(qū)銷售額也達到120億元。公司在已進駐的區(qū)域市場份額大幅提升，2012年前11月在全國市場占有率達到1.72%，較去年增長0.48個百分點，在北京、廣州、成都、佛山、天津、武漢、包頭7個城市排名第一，在上海、南京、合肥等6個城市排名進入?yún)^(qū)域前三。

此外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分地區(qū)情況則顯示保利地產(chǎn)對一線城市的依賴性并不是很高。2012年半年報數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)在廣州、上海以及北京三個地區(qū)的營業(yè)收入分別為23.87億元、5.23億元以及26.12億元，總和在總營業(yè)收入中的比重僅為27%左右。

2012年，按照“等量補充”原則，保利地產(chǎn)的土地儲備增加了約980萬平方米?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，這些新增的土地儲備大部分位于成都、武漢等二、三線城市，其擴張思路幾乎與前幾年一脈相承。

綜合來看，目前保利地產(chǎn)的土地儲備主要分布在長三角、珠三角、環(huán)渤海以及成渝區(qū)域，初步呈現(xiàn)了較為合理的結(jié)構(gòu)布局。同時，在長三角、珠三角以及成渝地區(qū)，保利地產(chǎn)已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)母偁幜Α?/p>

具低成本融資優(yōu)勢

近年來房地產(chǎn)的一個總體趨勢是，行業(yè)的整體凈利潤水平已經(jīng)出現(xiàn)下滑。在這種趨勢下，壓縮成本成為房企追逐高利潤的選擇。

《每日經(jīng)濟新聞》了解到的數(shù)據(jù)顯示，去年保利地產(chǎn)新增土地儲備的平均成本僅為3463元/平方米，已經(jīng)為項目盈利“預(yù)留”了較大的空間。

但土地成本在開發(fā)商整體成本結(jié)構(gòu)中的影響力正在削弱。從最近一波房企海外融資熱潮來看，大多數(shù)房企仍在追求低成本融資，而穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)是房企提高議價能力的重要保證。

2012年三季度報告數(shù)據(jù)顯示，截至去年9月30日，保利地產(chǎn)貨幣資金高達356.19億元，同時，1年內(nèi)到期的非流動負債為204.37億元，短期債務(wù)壓力并不大。

根據(jù)保利地產(chǎn)提供的截至去年11月底的數(shù)據(jù)，保利地產(chǎn)房款回籠約816億元，同時，保利地產(chǎn)年內(nèi)新增貸款393億元，凈增貸款112億元，有息負債占41%，負債結(jié)構(gòu)尚顯穩(wěn)定。

相關(guān)分析認為，一般情況下，國企和央企的融資本低于一般房企，具體到保利地產(chǎn)，由于其資金充裕、財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，以及近年來業(yè)績一直保持著穩(wěn)定增長，將比其他房企擁有更強的議價能力。

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