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周四機(jī)構(gòu)一致最看好天齊鋰業(yè)等10金股

新華網(wǎng) 2012-11-14 15:52:32

華聯(lián)股份、保利地產(chǎn)、福星股份、同仁堂……

華聯(lián)股份(000882):社區(qū)購(gòu)物中心典范 財(cái)務(wù)杠桿成最大瓶頸

 

在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家,社區(qū)商業(yè)早已成為零售市場(chǎng)的重要載體,約占社會(huì)商業(yè)支出總額的60%,人均商業(yè)面積達(dá)1.5-1.8平方米,而我國(guó)社區(qū)商業(yè)領(lǐng)先的北京,人均商業(yè)面積僅為0.7平方米,據(jù)預(yù)測(cè)未來(lái)10年內(nèi)我國(guó)社區(qū)商業(yè)消費(fèi)將占全社會(huì)商業(yè)支出總額的1/3。目前A股上市公司中,無(wú)論是天虹商場(chǎng)提出的社區(qū)百貨業(yè)態(tài)概念、華聯(lián)股份提出的社區(qū)購(gòu)物中心概念還是友誼股份、首商股份運(yùn)營(yíng)較為成熟的郊縣購(gòu)物中心、百貨,在我國(guó)的發(fā)展也處于初期。而就社區(qū)商業(yè)的出現(xiàn)形式或者業(yè)態(tài)組合而言,突出餐飲、娛樂(lè)、幼教三大板塊將是發(fā)揮社區(qū)商業(yè)功能性性平臺(tái)的重要手段,超市對(duì)于整個(gè)社區(qū)商圈的帶動(dòng)作用也不可小視。

公司08年轉(zhuǎn)型以來(lái)是唯一集購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)雙重概念的個(gè)股。目前擁有購(gòu)物中心21家,總共面積81萬(wàn)平米,其中自有物業(yè)占比38%。就社區(qū)商業(yè)的推動(dòng)主體而言,地產(chǎn)商缺乏住宅和功能性配套匹配的運(yùn)營(yíng)實(shí)踐能力,公司作為傳統(tǒng)零售轉(zhuǎn)型社區(qū)購(gòu)物中心藍(lán)海的主體,具備三大核心競(jìng)爭(zhēng)力:首先是在開(kāi)發(fā)前端與地產(chǎn)商的結(jié)合,公司大部分物業(yè)目前能夠做到“定制化開(kāi)發(fā)”,包括合理設(shè)計(jì)動(dòng)線、增加可出租面積、預(yù)留重要商戶鋪位等方面,并與保利、中鐵建等大型地產(chǎn)商有良好的合作關(guān)系;其次是在招商環(huán)節(jié)“集團(tuán)化優(yōu)勢(shì)”下的高效開(kāi)業(yè),即公司整體外包的新加坡BHG百貨、華聯(lián)綜超三層次定位超市及星美、嘉禾、海底撈、梅州、神采飛揚(yáng)、costa等吃喝玩樂(lè)戰(zhàn)略合作伙伴基本上能夠保證70%的開(kāi)業(yè)基本招租率;最后則是在運(yùn)營(yíng)管理方面的精細(xì)化深度挖掘潛力。公司雖然在空臵率、欠租等管理細(xì)節(jié)上有月度動(dòng)態(tài)監(jiān)控,但反映到租金水平上仍然有較大的提升空間,目前轉(zhuǎn)租給商戶一平均水平為4-5元/天/平米;而較高的則在4倍左右的水平;另外從期間費(fèi)率來(lái)看,前期規(guī)模攤薄效應(yīng)的匱乏使得公司目前的管理、銷(xiāo)售費(fèi)率水平遠(yuǎn)高于其他轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心的零售類(lèi)企業(yè),近兩年的規(guī)模先發(fā)優(yōu)勢(shì)是奠定后續(xù)利潤(rùn)杠桿的基石。

3.高速外延與北京社區(qū)深度挖掘雙軌并行。

公司今年的外延速度進(jìn)入階段性低點(diǎn),上半年僅開(kāi)業(yè)2萬(wàn)平米的北京通州天時(shí)名苑店,下半年也僅有南京湖南路一家,但未來(lái)2-3年仍將維持每年5-6家的外延速度。因?yàn)楣静簧孀阗?gòu)物中心開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié),主要由聯(lián)營(yíng)公司鵬瑞商業(yè)管理公司承攬,該公司旗下的儲(chǔ)備物業(yè)目前共有6家,明年將收購(gòu)其中的4家、并自主開(kāi)設(shè)3-4家,自有與租賃物業(yè)各占一半。

從區(qū)域分布看,北京所在的華北區(qū)域截至中報(bào)的收入占比為59%,也是未來(lái)外延深度挖掘空間最大的區(qū)域,目前北京社區(qū)商業(yè)消費(fèi)約占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的一半不到,規(guī)劃要達(dá)到60%左右,基于北京區(qū)域大、交通擁堵、人口密集的三大特點(diǎn),預(yù)計(jì)社區(qū)購(gòu)物中心還有40-50家容量,房山、密云、順義(明年12萬(wàn)平米項(xiàng)目)均有較大的發(fā)展空間;而就其他區(qū)域的開(kāi)發(fā)而言,則以綜超已經(jīng)具備一定規(guī)模為基礎(chǔ),進(jìn)行購(gòu)物中心適度開(kāi)發(fā),但基于這類(lèi)區(qū)域社區(qū)商業(yè)尚不具備孵化基礎(chǔ),仍以核心、次核心地段的開(kāi)發(fā)為主:合肥、青海將進(jìn)一步加密;赤峰、內(nèi)江等新興地區(qū)有儲(chǔ)備項(xiàng)目;廣西、武漢等地也或?qū)⒃囁?/p>

結(jié)論:轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心已經(jīng)成為眾多零售企業(yè)的共識(shí),然而在華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)為代表的內(nèi)資地產(chǎn)商和恒隆、凱德為代表的港資及外資地產(chǎn)商雙重夾擊下,憑借本土化優(yōu)勢(shì)的藍(lán)??臻g挖掘成為零售企業(yè)彌補(bǔ)自身管理、運(yùn)營(yíng)乃至資金短板的重要手段,而一線社區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心和三四線購(gòu)物中心無(wú)疑成為我國(guó)零售行業(yè)未來(lái)兩年的增量藍(lán)海。公司具備攻守兼?zhèn)涞耐顿Y邏輯:未來(lái)兩年的儲(chǔ)備項(xiàng)目豐富、新設(shè)項(xiàng)目培育期年內(nèi)完成;另一方面自有物業(yè)占比較高、租金為主的盈利模式鑄就了雙保險(xiǎn)的安全邊際。

公司08年轉(zhuǎn)型以來(lái)是唯一集購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)雙重概念的個(gè)股,隨著次新物業(yè)的相繼成熟,業(yè)績(jī)向好趨勢(shì)逐漸明朗。我們預(yù)計(jì)2012-2013年公司的EPS分別為0.06元和0.07元,對(duì)應(yīng)PE分別為47倍和40倍。綜合考慮到公司先鋒性的業(yè)態(tài)模式及自有物業(yè)比例帶來(lái)的安全邊際,6個(gè)月目標(biāo)價(jià)3.6元,距當(dāng)前價(jià)格仍有26%的漲幅,首次給予“推薦”的投資評(píng)級(jí)。(東興證券 高坤)

 
責(zé)編 何劍嶺

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