各地財政吃緊頻設(shè)土地盛宴 龍頭房企抄底

土地收入銳減帶來的財政危機(jī)倒逼地方大規(guī)模推出“壓箱底”地塊，同時越來越多的房企具備了拿地實(shí)力，供需雙方一拍即合。

不過微妙的是，目前所處的調(diào)控關(guān)鍵時點(diǎn)，決定了地方政府在推出地塊前必定會與企業(yè)進(jìn)行溝通，保證一個合適的溢價率，既不會出現(xiàn)高溢價，底價成交的可能性也會減小。

沉寂了大半年的土地市場，近來很是熱鬧。

在樓市成交漸趨回升之后，持續(xù)低迷的土地市場，也出現(xiàn)明顯的回暖態(tài)勢。引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的是，從8月底至今，上海、北京、杭州、武漢等多地集中推地，甚至京滬等熱點(diǎn)城市還推出了此前一直舍不得拿出來的“壓箱底”地塊，以吸引開發(fā)商的關(guān)注。“上半年土地供應(yīng)計劃完成不利，最好的城市也就完成了全年指標(biāo)的40%左右，地方政府財政壓力巨大。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，土地收入銳減帶來的財政危機(jī)倒逼地方大規(guī)模推地；另一方面，隨著銷售資金的回籠，越來越多的房企具備了拿地的資金實(shí)力。供需雙方一拍即合，未來幾個月的土地市場注定看點(diǎn)多多。

值得注意的是，在此輪樓市調(diào)控下，土地市場在今年年中出現(xiàn)見底跡象。萬科、龍湖等龍頭房企已踏準(zhǔn)時點(diǎn)，提前出手，大量補(bǔ)倉。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，是否有能力、有眼光在此輪調(diào)整期適時獲得高性價比優(yōu)質(zhì)地塊，將決定房企未來的長遠(yuǎn)發(fā)展。今年上半年的資金困局已淘汰了一部分小型房企，而接下來的搶地大戰(zhàn)將進(jìn)一步拉大房企間的分化差距。

京滬拋出壓箱底地塊

9月3日，上海市規(guī)土局最新發(fā)布滬告字（2012）第129號、第130號土地掛牌出讓公告，將于10月中旬正式出讓徐匯及楊浦的兩宗地。其中，徐匯區(qū)濱江地塊規(guī)劃用途為商住辦用地，掛牌起始價31.5億元；楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?2、23街坊地塊分別為商辦與住宅用地，掛牌起始價32.6億元，兩幅地塊起拍價合計達(dá)到64億元。

“這真的是太罕見了。今年以來上海土地市場有效供應(yīng)極為緊缺，為數(shù)不多的土地供應(yīng)也集中在奉賢、金山等郊縣區(qū)域，像徐匯、楊浦等市中心長久以來鮮有土地供應(yīng)。優(yōu)質(zhì)地塊如此集中供應(yīng)在這兩年的上海土地市場尚屬首次。”某國資背景的知名房企投資部高級經(jīng)理告訴記者。

就在9月，上海土地市場將迎來一場的土地盛宴。截至8月30日，以上海市規(guī)土局網(wǎng)站已公布的各類土地出讓公告計算，9月份至少有22幅經(jīng)營性用地（不包含動遷安置用地）出讓，為年內(nèi)月度經(jīng)營性推地幅數(shù)之最，合計出讓面積73.6萬平方米，累計起始出讓金額85億元。9月也因此成為今年以來上海土地出讓最多的月份。

不僅是市級政府集中推地，區(qū)級政府的土地招商、推介也在近期集中開展。8月31日上午，上海松江區(qū)政府舉行2012年土地招商推介會，總共推介的75幅地塊中，有23幅已經(jīng)完成掛牌前相關(guān)手續(xù)，將于年內(nèi)開拍。

類似的土地盛宴也將在9月的北京鳴鑼上演。截至8月30日下午，北京土地整理儲備中心9月入市地塊達(dá)到27塊土地，共約268.1公頃。其中住宅用地14塊，約166.2公頃；商業(yè)金融或多功能用地13塊，約101.9公頃。如果不出意外，京9月土地成交將創(chuàng)調(diào)控以來的最高峰，單月的土地出讓金有望達(dá)到160億元以上。而北京前8月合計土地出讓金為也僅245億元。

更讓北京業(yè)內(nèi)人士驚訝的是，8月30日掛牌上市的西城區(qū)月壇南街地塊也將在9月出讓，而其所處的位置、稀缺程度很可能再次刷新北京年內(nèi)樓面地價紀(jì)錄，甚至可能超過之前的萬柳地塊。

“在饑渴了大半年之后，土地市場上出現(xiàn)了一些我們想都沒想到的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，例如上海的徐匯地塊、北京的西城區(qū)地塊。土地市場的低迷促使地方政府不得不拿出‘壓箱底’的地塊來吸引開發(fā)商注意，激發(fā)企業(yè)拿地的熱情。” 克爾瑞信息集團(tuán)城市運(yùn)營顧問中心總經(jīng)理郭玉良認(rèn)為。

地方政府“適時”擴(kuò)大推地規(guī)模

不僅是上海、北京等一線城市，近期全國許多城市都在積極擴(kuò)大推地規(guī)模。

沈陽市規(guī)劃和國土資源局于8月30拍賣13宗地，其中6塊找到了買家。8月27日，杭州市主城區(qū)一次性掛牌7宗土地，出讓總面積達(dá)30.34萬平方米，成交總價達(dá)54億元，為杭州近年來推地量最多的單次拍賣。溫州市政府近日也大擺“饕餮大餐”，一次性推出52宗共計3220畝土地，供應(yīng)力度前所未有。8月24日，石家莊公開出讓8宗市內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域地塊土地使用權(quán)，武漢也于同日迎來36宗地塊的集中拍賣，其中最為熱門的16宗城中村改造土地總成交金額達(dá)到105.28億元。廈門近日也發(fā)布公告，將于9月7日公開出讓17幅地塊。

“現(xiàn)在推地，是因?yàn)椴徽撌袌鲞€是政府都有這個需求?，F(xiàn)在價格比較平穩(wěn)，是一個比較好的推地時機(jī)，價格過高過低都不好。”一位上海市區(qū)級政府土地規(guī)劃管理部門的工作人員告訴記者，上半年土地市場較為冷清，開發(fā)商拿地意愿不高，就算推地也賣不出好價錢，還不如不推。在另一方面，開發(fā)商通過上半年的銷售回籠了資金，現(xiàn)在有能力也有愿望拿地了。“政府賣地也是有出貨窗口的，土地出讓也要看市場需求。”該人士告訴記者。

除了考慮到推地時機(jī)外，上半年各地住房用地供應(yīng)計劃完成率較低也是下半年地方政府大力推地的重要原因。“國務(wù)院督查組特別提到，部分城市今年上半年住房用地供應(yīng)計劃完成率較低，個別城市不到10%，所以各地要加速完成土地供地計劃指標(biāo)。”鏈家地產(chǎn)常清認(rèn)為。

國土部公布數(shù)據(jù)顯示，上半年全國住宅用地供應(yīng)量為4.72萬公頃，僅完成了全年住房供地計劃29.6%。財政部數(shù)據(jù)顯示，上半年全國國有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國主要的13個典型城市在前8月，土地出讓金合計為2473.5億元，同比2011年同期的4076億下調(diào)幅度達(dá)到了39.3%，一線城市中北京土地收入跌幅最大，超過了63.5%。

也正是由于供應(yīng)量大減，造成地方政府土地出讓金收入大減，地方財政吃緊更是促進(jìn)政府急切推地的最重要原因。“很多城市的土地財政都要熬不住了。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴記者，上半年全國土地出讓計劃完成率較低，地方政府土地出讓金大減，下半年需要通過加大推地力度來彌補(bǔ)，而加大推地規(guī)模，也有利于增加未來供應(yīng)，平抑房價。

龍頭房企踏準(zhǔn)時點(diǎn)抄底補(bǔ)倉

面對地方政府?dāng)[下的“土地盛宴”，不少龍頭房企近期在土地市場的表現(xiàn)也頗為活躍。

8月30日，上海萬科房地產(chǎn)有限公司以7.9億元競得松江國際生態(tài)商務(wù)區(qū)14號地塊，樓板價5473元/平方米，溢價率9.27%。8月28日，萬科經(jīng)過108輪激烈競價，以4.07億元競得東莞虎門鎮(zhèn)博涌村地塊，成為虎門新地王。而同在8月，萬科又在上海虹橋商務(wù)區(qū)拿下一幅商住綜合地塊。在過去的7月，公司分別在上海、寧波、南昌、青島、天津、西安新增6個項目，對應(yīng)萬科權(quán)益的建筑面積約84萬平方米。

8月27日，龍湖集團(tuán)一天之內(nèi)斬獲華東兩城兩幅優(yōu)質(zhì)宅地。當(dāng)天上午，龍湖地產(chǎn)以底價4億競得無錫12萬方高鐵站商務(wù)區(qū)宅地，下午砸金24億元斬獲杭州濱江奧體單元宅地，龍湖地產(chǎn)在江浙再添43萬平方米土地儲備。

而上半年一幅土地都未獲得金地集團(tuán)(600383)近期也開始蠢蠢欲動。8月22日，金地公告稱通過股權(quán)收購方式獲取沈陽渾南新區(qū)濱河?xùn)|商住地塊使用權(quán)，涉資約2.53億元。就在上海松江區(qū)政府舉行的土地推介會上，金地集團(tuán)也高調(diào)現(xiàn)身，并與松江區(qū)永豐街道簽約，對其推出的11幅地塊表現(xiàn)出濃厚興趣。

招商地產(chǎn)(000024)8月21日發(fā)布公告，公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲得13宗地塊使用權(quán)，規(guī)?？偨ㄖ娣e95.38萬平方米，收購總額約36億元。

“在公司內(nèi)部，我們也對近期房企拿地形勢作了具體分析。”一位民營龍頭房企內(nèi)部人士向記者坦言，公司正是從是否有能力、是否有必要、是否有需要三個方面來考察是否應(yīng)該拿地。

“所謂能力，是房企高層最看重的財務(wù)指標(biāo)，手里有現(xiàn)金、財務(wù)有余量的房企才有能力拿地；所謂必要，指的是那些快速開發(fā)、周轉(zhuǎn)率較高的房企，適時補(bǔ)倉、保持充足的土地儲備就成為企業(yè)生存和發(fā)展的必要舉措。”該人士告訴記者，“而所謂需要，則是從企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略考慮，例如我們公司目前全國化戰(zhàn)略還沒有實(shí)現(xiàn)，所以擇機(jī)在一些業(yè)務(wù)空白區(qū)域拿地就是出于實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略的需要。”

記者發(fā)現(xiàn)，正是出于這些判斷因素的考量，以萬科、龍湖為代表的高周轉(zhuǎn)房企，在此輪市場調(diào)控下，已敏感地嗅得最佳“抄底”土地市場的時機(jī)，提前出手，大量補(bǔ)倉。一位龍湖集團(tuán)內(nèi)部人士告訴記者，公司高層認(rèn)為，隨著9、10月份大量土地的集中上市，土地市場很可能會出現(xiàn)回暖，屆時底價拿地的可能性相對較小，因此5月開始公司就陸續(xù)出手一些重點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，打了一個“時間差”。“去年秋天，龍湖是‘搶收華東’，今年則是‘抄底土地’，全國范圍內(nèi)進(jìn)行‘搶播’。有這些優(yōu)質(zhì)地塊在手，接下來公司對地塊的挑選會更挑剔，也能更從容。”該人士如此表示。

“開發(fā)商對房地產(chǎn)市場走勢明顯開始樂觀，樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發(fā)商拿地的積極性也開始上漲。”郭玉良表示，隨著未來土地市場的回暖，底價拿地的可能性將越來越小。但目前所處的調(diào)控關(guān)鍵時點(diǎn)，決定了地方政府在推出地塊前必定會與企業(yè)進(jìn)行溝通，保證一個合適的溢價率，既不會出現(xiàn)高溢價，底價成交的可能性也會減小。

而房企之間的分化差距正在加大。目前積極出手拿地的，基本都是現(xiàn)金流相對寬裕的高周轉(zhuǎn)房企和央企，獲得的高性價比土地儲備為企業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，更多房企還不具備出手土地市場的條件。“錯過此輪時點(diǎn)的中小型房企將面臨行業(yè)洗牌的命運(yùn)，在此輪市場調(diào)整見底時期踏準(zhǔn)時點(diǎn)的能力和表現(xiàn)將決定房企未來。”郭玉良認(rèn)為。