樊綱：房地產(chǎn)調(diào)控已取得重大成果

每經(jīng)編輯 涂勁軍

以下為樊綱先生在2012年博鰲房地產(chǎn)論壇上的演講現(xiàn)場(chǎng)整理文字，作為視頻節(jié)目參考資料。

樊綱：現(xiàn)在是這次軟著陸的底部，最低地時(shí)候，大概二季度是最低的，三季度后邊也許開始會(huì)有點(diǎn)兒起色。最低的時(shí)候，是各種說法都比較多的時(shí)候，是似是而非的說法也很多的時(shí)候。從一定道理來說，這次確實(shí)不應(yīng)該這么低，如果政策調(diào)整及時(shí)，不該這么低。但是，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度比較低，也不是說中國(guó)經(jīng)濟(jì)就進(jìn)入了低增長(zhǎng)，也不是說中國(guó)經(jīng)濟(jì)就需要拯救了。所以，第一個(gè)問題，我想講的是什么是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的正常增長(zhǎng)。

現(xiàn)在是軟著陸，從12%的增長(zhǎng)降到8%，有的人說中國(guó)從此告別過去二十年的兩位數(shù)增長(zhǎng)，現(xiàn)在到了8%的增長(zhǎng)是低速增長(zhǎng)。我說：

第一，講話要注重事實(shí)，過去二十年多數(shù)時(shí)期不是兩位數(shù)增長(zhǎng)，多數(shù)時(shí)間是7%-8%的增長(zhǎng)，90年代末通貨緊縮的時(shí)候，6%-7%的增長(zhǎng)，那時(shí)候也是一大堆說法，世界上還有一本書《即將崩潰的中國(guó)經(jīng)濟(jì)》，新加坡政府還請(qǐng)我過去和這位作者在新加坡的黨校一對(duì)一進(jìn)行行政辯論。這個(gè)時(shí)候是各種說法都比較多的時(shí)候，F(xiàn)T等雜志上，各種觀點(diǎn)、各種說法都很多的時(shí)候，我們自己要有清醒的分析。

第二，現(xiàn)在降到8%就是低增長(zhǎng)嗎？今后幾年8%左右的增長(zhǎng)是低增長(zhǎng)嗎？?jī)晌粩?shù)的增長(zhǎng)就是好增長(zhǎng)嗎？?jī)晌粩?shù)的增長(zhǎng)對(duì)中國(guó)來講是過熱增長(zhǎng)，到9%一定通貨膨脹，到10%以上是通貨膨脹+資產(chǎn)泡沫。回到8%左右的增長(zhǎng)，世界上若干個(gè)研究小組研究的結(jié)論是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)潛在增長(zhǎng)率就是8%左右，低于7%通貨緊縮，高于9%通貨膨脹。所以，回到8%左右的增長(zhǎng)是好消息，而不是壞消息。

那么，如果高于7%-8%的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)過熱增長(zhǎng)，多了一塊，往往就容易出問題，整個(gè)經(jīng)濟(jì)也是這樣，多了一塊就出問題，出什么問題？政府一天到晚調(diào)來調(diào)去，建了企業(yè)，沒市場(chǎng)了還倒閉，年預(yù)算是幾萬(wàn)億的GDP增加值，那得涉及多少企業(yè)??？一定在低谷時(shí)候是很多人難受的時(shí)候，一定有倒閉破產(chǎn)，不倒閉破產(chǎn)也會(huì)有兼并重組，一定會(huì)有這種情況。所以，追求的目標(biāo)是平穩(wěn)增長(zhǎng)比較好一點(diǎn)。

所以，當(dāng)各種悲觀論調(diào)充斥市場(chǎng)的時(shí)候，我們應(yīng)該有一個(gè)客觀地分析。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不是越高越好，最高的點(diǎn)在哪兒？今年12%？明年13%？后年14%？那中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)大崩盤，希望中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在今后10-20年不要大崩盤，不是大崩盤中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展前景；相反，如果大崩盤的話，那就慘了。

所以，我現(xiàn)在講講8%經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的問題，是針對(duì)目前有很多說法而講的。那么，還有很多的說法，剛才還接到郵件問我知不知道某報(bào)紙上登了一篇文章，關(guān)于中國(guó)的外匯儲(chǔ)備五年之內(nèi)將耗光等等，各種說法多了，不多說了。

什么是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的正常增長(zhǎng)？這與房地產(chǎn)的正常增長(zhǎng)有關(guān)系，最好不要過熱增長(zhǎng)，平穩(wěn)增長(zhǎng)最好，太低了往上調(diào)一調(diào)，太高了往回壓一壓。大家不是羨慕美國(guó)嗎？弄出個(gè)泡沫，次貸危機(jī)，如果中國(guó)到那個(gè)地步，我們可能就會(huì)出局了，第三次革命，還是第幾次革命就跟不上了，這是第一個(gè)觀點(diǎn)。

第二個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得重大成果。

這個(gè)判斷對(duì)理解現(xiàn)在的形勢(shì)和政策的分析很重要，怎么看待調(diào)控的成果？第一，從2010年下半年開始，政策出臺(tái)以后，那些價(jià)格高漲的地區(qū)基本上穩(wěn)定了下來，沒有波及到全國(guó)的絕大多數(shù)二、三、四線城市去，因此全國(guó)平均數(shù)總的來講沒有形成大泡。這句話是什么意思呢？2010年出臺(tái)政策還是相對(duì)比較及時(shí)的，這是第一句話，起到了作用，沒有使泡沫形成全國(guó)性的大泡沫。所以，孟總講的全國(guó)價(jià)格實(shí)際上這一兩年還有所上漲，都和這個(gè)是有關(guān)系的。因?yàn)?，全?guó)盡管幾個(gè)大城市事實(shí)上有很多樓盤跌了20%-30%，但全國(guó)的數(shù)看不出有很大的跌幅。第二，要理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的話，房?jī)r(jià)高不高和收入高不高是相對(duì)而言的。平均來說，假定這兩年（2010-2012）價(jià)格基本穩(wěn)定，但這兩年城鎮(zhèn)收入、人均收入（民意值）增加幅度10%以上，甚至農(nóng)民工的收入在這兩年都是10%以上的增長(zhǎng)，什么意思呢？如果兩年收入增長(zhǎng)互利的話，房?jī)r(jià)和收入比在產(chǎn)生變化，不要看房?jī)r(jià)有沒有降，而是要看房?jī)r(jià)和收入關(guān)系在發(fā)生的變化。當(dāng)然，房?jī)r(jià)沒降，有些階層收入增長(zhǎng)沒那么快，平均增長(zhǎng)10%，不一定每個(gè)人都增長(zhǎng)10%，有可能原來收入低，即便增長(zhǎng)了10%，也仍然感到房?jī)r(jià)比較高，買不起房子，真正有些社會(huì)問題沒有解決，對(duì)于那些問題的解決，要靠廉租房、保障房了。

因此，從這個(gè)角度來講，只要這幾年價(jià)格不再漲，哪怕沒有很跌，事實(shí)上相對(duì)于收入而言，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了一定程度的調(diào)整。這在對(duì)于現(xiàn)階段形勢(shì)和下一步政策的判斷上，我認(rèn)為要充分認(rèn)識(shí)到這一方面的問題，這是第二個(gè)觀點(diǎn)。