任志強：房價暴漲與開發(fā)商無關(guān)

每經(jīng)編輯 涂勁軍

以下為任志強先生在2012年博鰲房地產(chǎn)論壇上的演講現(xiàn)場整理文字，作為視頻節(jié)目參考資料。

任志強：只給我二十分鐘時間，我只講一個問題。為什么我認為現(xiàn)在房地產(chǎn)“被拋棄”？其實，這個題目是大會寫的。

以前，我是說它在產(chǎn)業(yè)中的重要性，看這張圖。這張圖是國土資源部公布的按月計算的房地產(chǎn)業(yè)使用土地的供應(yīng)量，這個供應(yīng)量充分顯示出對這個產(chǎn)業(yè)的重視度和它面臨的問題，以及它未來的預(yù)期。

第一個階段是2003年以前，當中國的產(chǎn)業(yè)政策為需要市場化取消福利分房的時候，平均每年的土地供應(yīng)量大約以40%的速度增長。那時候的土地是充分供應(yīng)，因此在1998年-2003年的幾年里，房價平均增長3.5%，老百姓收入增長平均為9.5%左右，收入增長遠遠超過了房價增長。因此，1999年的時候，上海房價雖然很低，但賣不出去，實行了一條特殊的稅收政策，即購房時減免個人所得稅，這項政策一直執(zhí)行到2001年的6月31日止。

2003年發(fā)生了一個巨大的變化，這個產(chǎn)業(yè)不再以產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)而制定產(chǎn)業(yè)政策，兩條，第一條是嚴格控制土地供給的閘門，“嚴守18億畝紅線”；第二條是嚴格收緊信貸閘門，因此出臺了121號文件。2003年以后，尤其是831完成以后，土地總的供給量連續(xù)下滑，連續(xù)十幾個月低增長，負增長，延續(xù)到2007年。換句話說，在土地上欠了2-3年的債，但這個債欠得不夠深，是因為此前保持了40%左右的速度增長，填補了一部分，手里還有一些余糧。因此，在這個過程中出現(xiàn)了房價的波動，但沒有形成巨大的上漲。

2007年，這種饑餓再也無法用土地的短缺來填補了。2006年年底，副總理召開了座談會，我們兩次提出要求用房價的負增長來推動土地的供給，用增加供給的方式來推高房價。于是，2007年出現(xiàn)了土地的高峰，幾乎都是天價地，而這些天價地的來源，大家說來源于開發(fā)商炒和媒體炒。但是，我們看到這張圖就會發(fā)現(xiàn)，是因為之前大量的負增長讓開發(fā)商手里沒有余糧，很多餓狗在同搶一塊骨頭就出現(xiàn)了天價地，于是出現(xiàn)了房價的暴漲。