巴曙松：未來房地產(chǎn)金融化特點(diǎn)更明顯

每經(jīng)編輯 涂勁軍

第一個(gè)想點(diǎn)評的是，房地產(chǎn)調(diào)控主管部門不能總是把調(diào)控責(zé)任要么推給財(cái)政，要么推給金融，而自己不做好頂層設(shè)計(jì)，到底房地產(chǎn)市場保障房的定位到底是什么？要不然一開始就上來講，這個(gè)是歸財(cái)政的，那個(gè)是歸金融的，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控政策的反復(fù)搖擺，行業(yè)付出很大的代價(jià)。

第二個(gè)想點(diǎn)評的是，我不同意這個(gè)比喻，說為什么政府要調(diào)控房地產(chǎn)，就像父母為什么要管孩子，誰是父母？誰是孩子？誰在創(chuàng)造財(cái)富來養(yǎng)活誰？不要鼓掌，我也不知道答案，我只是感到迷惘。

第三個(gè)想點(diǎn)評的是，陳淮先生特定點(diǎn)明我要回應(yīng)這一點(diǎn)，說現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)做得比較糟糕的是要素的市場化，土地和資金，我非常贊成，做得非常的糟糕。但是，另一方面在他的政策建議里面，又對政策的干預(yù)寄予非常大的期望。剛才，我和旁邊的一個(gè)同事就說，陳主任說要在供不應(yīng)求的情況下用政府來保證分配給低端和更需要的人，這個(gè)建議是很討巧的，寫到微博上會(huì)有很多人贊同。所以，我就想，供不應(yīng)求是誰造成的？是不是你們造成的？如果是你們造成的，你們舉手，是不是老任造成的？你為什么弄得供不應(yīng)求？如果是供不應(yīng)求，要由政府區(qū)分性的進(jìn)行分配，如果不根據(jù)價(jià)格，根據(jù)什么呢？我肯定建議根據(jù)身高，是吧？身高分配，我肯定占便宜，二環(huán)以內(nèi)一共能住100萬人，根據(jù)身高站在那兒，我肯定能夠住進(jìn)去，就是找其他的標(biāo)準(zhǔn)不太容易找，怎么識別？所以，我提出這三點(diǎn)迷惘，大家晚上可以接著討論，因?yàn)橥砩线€有一個(gè)小時(shí)的討論，陳所長和各位大佬都要參加。

那么我想談點(diǎn)什么呢？今天往返在會(huì)場的路上，可以看到博鰲房地產(chǎn)論壇12年了，2001年到現(xiàn)在，我走過一年就在想這一年干了什么？后來，我發(fā)現(xiàn)絕大部分時(shí)間是在房地產(chǎn)調(diào)控，70%以上的時(shí)間是房地產(chǎn)調(diào)控。所以，一個(gè)經(jīng)常出現(xiàn)的事件已不能再去用一次新的心態(tài)理解它，你只能常識性的去總結(jié)它的規(guī)律，然后去應(yīng)對它。除此之外，你說你還是做什么呢？所以，我想嘗試著總結(jié)一下這么多年房地產(chǎn)調(diào)控的特點(diǎn)，形成的市場波動(dòng)規(guī)律，如果有規(guī)律的話，嘗試總結(jié)一下。

第一，調(diào)控體系，無非是調(diào)控的工具，銀根、地根，這一次加上了限購來抑制投資性、投機(jī)性需求，這幾個(gè)方面應(yīng)該被視為是房地產(chǎn)調(diào)控政策日趨成熟的一個(gè)標(biāo)志。
　　那么，這樣一個(gè)調(diào)控會(huì)給市場帶來什么樣的波動(dòng)規(guī)律呢？我想，從銀根、地根的調(diào)控來看，從控制投資性需求的調(diào)控來看，在短期內(nèi)是能起到抑制需求的作用的，在供求不平衡的情況下，有助于市場形成短期的平衡。但是，這種調(diào)控有什么特點(diǎn)？有兩個(gè)很難糾正的缺點(diǎn)，一是這種調(diào)控到后期必然以傷害供給為重要特點(diǎn)，本來是抑制需求的，最后傷害到供給，供給減少了。為什么呢？因?yàn)?，你控制銀根、地根，你控制投機(jī)性需求很對，短期市場上會(huì)出現(xiàn)局部性、階段性的供大于求。但是，整個(gè)行業(yè)，我們是做金融的，看金融資金波動(dòng)，房地產(chǎn)商主要的資金來源，銷售回款，一控制、一限購、銷售放緩，市場打壓，開發(fā)貸減少、按揭貸去年批了還不給，上市不準(zhǔn)，借殼不允許等等，這樣的話，另外幾條渠道資金來源大幅度縮減，形成了正反饋疊加，疊加下來就只能被動(dòng)的要么求生存，高息，弄點(diǎn)錢維持，或者是加快銷售回款。同時(shí)，本能地減少新土地的購置和開發(fā)。這種強(qiáng)烈的正反饋，加上房地產(chǎn)行業(yè)特定的開發(fā)周期，市場的調(diào)整后期必然都形成強(qiáng)烈的供應(yīng)不足，新開工不足。然后，一旦市場站穩(wěn)，就出現(xiàn)了供求關(guān)系的一個(gè)逆轉(zhuǎn)。

所以，我作出一個(gè)冒昧的判斷，可能在接下來的十年、二十年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，我的房地產(chǎn)知識實(shí)際上是從陳淮所長那兒學(xué)的，我不懂就老問他。他說，房地產(chǎn)行業(yè)在未來有很大的發(fā)展空間。但是，我認(rèn)為這個(gè)發(fā)展空間是一個(gè)非常顛簸的發(fā)展空間，這種波幅比過去十多年要大很多。而且，只要調(diào)控方式不變，我覺得變的可能性不大，還是用銀根、地根，還是用打壓的短期措施，形成的疊加和正反饋，先抑制需求，結(jié)果傳達(dá)到供給不足，供給不足就是市場探底回暖，市場就是在顛簸中發(fā)展的。所以，這個(gè)特點(diǎn)在未來會(huì)非常明顯。

上午，任總講到從土地角度觀察，我認(rèn)為是一個(gè)很重要的角度，你買了地，接著打造房子，中間有開發(fā)周期，換另外一個(gè)角度來看，把近七、八年房地產(chǎn)的庫存，去庫存化的時(shí)間劃一個(gè)波動(dòng)的話，從波動(dòng)周期來看，得出的結(jié)論和任總的結(jié)論實(shí)際上不是那么相同，但方向差不多。那就是，今年的2月份房地產(chǎn)的庫存銷售比達(dá)到歷史少有的高點(diǎn)，21個(gè)月左右。因?yàn)?，?dāng)月銷售少。到了6月份，大概是10.6個(gè)月，而且當(dāng)月的批售比回到了0.99，差不多1左右，批準(zhǔn)銷售之后當(dāng)月賣出去的比例，10.6個(gè)月，這是6月底的數(shù)據(jù)。所以，我覺得從歷史波動(dòng)規(guī)律來看，最低大概是5個(gè)月，庫存銷售比大概到了5個(gè)月的時(shí)候，市場預(yù)期可能會(huì)出現(xiàn)一定的變化。好，那我們就從6月底算起，加6個(gè)月或7個(gè)月，大概也是明年一季度，在下半年的決策周期里面，如果銷售沒有大幅回落維持平穩(wěn)的話，在這個(gè)時(shí)期怎么樣能夠讓房地產(chǎn)調(diào)控軟著陸？讓市場有一個(gè)逆周期，加大房地產(chǎn)投資和供給，避免在新的時(shí)期里面出現(xiàn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，我覺得是政策的關(guān)鍵。但是，目前看來好象變化的可能性不大。

所以，未來房地產(chǎn)的金融化特點(diǎn)會(huì)更加明顯，以前主要表現(xiàn)在相關(guān)分析，說房價(jià)表現(xiàn)和M2的關(guān)系很大，變成一個(gè)金融產(chǎn)品，未來可能從過去的單邊上揚(yáng)會(huì)變成起伏，很可能和上證指數(shù)的波動(dòng)關(guān)系相關(guān)性更大，而且在這個(gè)時(shí)期我們怎么面對這樣一個(gè)調(diào)控工具？常態(tài)化、市場波動(dòng)的周期節(jié)奏，然后掌握好我們自己的開發(fā)節(jié)奏，我認(rèn)為非常重要，這是從房地產(chǎn)調(diào)控工具來看它的波動(dòng)特點(diǎn)。