黃偉：房?jī)r(jià)漲幅與貨幣政策寬松度正相關(guān)

每經(jīng)編輯 黃偉    

黃偉（獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

7月9日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份居民消費(fèi)價(jià)格總水平(CPI)同比上漲2.2%，創(chuàng)下了29個(gè)月來(lái)的新低。此前，央行在一個(gè)月內(nèi)第二次下調(diào)利率，政府高層強(qiáng)調(diào)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，決不讓房?jī)r(jià)反彈。筆者認(rèn)為，既要穩(wěn)增長(zhǎng)又要防嚴(yán)重通脹的政策思路是正確的，但要讓房?jī)r(jià)不反彈可能比較困難，那只是一種政策效果預(yù)期上的理想狀態(tài)，實(shí)際情況可能是與以往高速上漲狀態(tài)不同的中低速上漲狀態(tài)，而房?jī)r(jià)低速上漲應(yīng)該是通過(guò)努力能夠達(dá)到的最現(xiàn)實(shí)目標(biāo)，這是因?yàn)楝F(xiàn)階段中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅與貨幣政策寬松度正相關(guān)，房?jī)r(jià)問(wèn)題是個(gè)貨幣問(wèn)題。

房?jī)r(jià)低速上漲對(duì)政府和普通購(gòu)房者是好事，但對(duì)包括新房開發(fā)商和二手房營(yíng)銷商在內(nèi)的房產(chǎn)商們就未必是好事了，因?yàn)樗麄兛释績(jī)r(jià)高速上漲，因?yàn)橹挥性谶@種紅得發(fā)紫的高房?jī)r(jià)亢奮狀態(tài)中才有新房暴利可賺，然后因?yàn)樾路勘├I不起新房的廣大普通購(gòu)房者就會(huì)退而求其次，爭(zhēng)先恐后奔向“便宜”的二手房市場(chǎng)，于是才有二手房狂飆的交易量和豐厚的利潤(rùn)。正因如此，房產(chǎn)商們面對(duì)目前由于政府啟動(dòng)剛性需求導(dǎo)致的房?jī)r(jià)中低速上漲趨勢(shì)恨鐵不成鋼，百味雜陳。

僅僅在一個(gè)月前，新房開發(fā)商代言人還在強(qiáng)調(diào)明年3月房?jī)r(jià)才漲的所謂供不應(yīng)求論，該論點(diǎn)的依據(jù)是房屋新開工面積下降，而貨幣政策放松還有半年滯后期以致明年初才會(huì)釋放市場(chǎng)需求，到時(shí)候新房供應(yīng)必然不能滿足需求進(jìn)而將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

顯然，隨著新房?jī)r(jià)格止跌回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)貨幣政策的敏感擊碎了所謂供不應(yīng)求論，證明其目的不過(guò)是找借口影射限購(gòu)令導(dǎo)致房地產(chǎn)商被迫縮減產(chǎn)量，從而打亂了“正常的”房地產(chǎn)供需關(guān)系，說(shuō)到底是為在今年之內(nèi)“逼宮”限購(gòu)令制造輿論，因?yàn)橄拶?gòu)令是房地產(chǎn)商像以往一樣實(shí)現(xiàn)暴利的直接障礙，必欲去之而后快。

最近，二手房營(yíng)銷商代言人在購(gòu)房商業(yè)貸款利率和公積金貸款利率雙雙下調(diào)后拋出所謂購(gòu)房需求不能持續(xù)論，該論點(diǎn)的依據(jù)是由于首次置業(yè)需求、豪宅需求、恐慌性購(gòu)房需求在下半年難以持續(xù)，改善性購(gòu)房需求和投資投機(jī)需求也無(wú)法進(jìn)場(chǎng)，購(gòu)房需求量將整體萎縮，因此下半年樓市不容樂觀，進(jìn)而要求提高貸款上限和降低購(gòu)房首付。其實(shí)，他們并非不知道在寬松貨幣政策刺激之下中國(guó)龐大剛性需求的釋放是足以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)銷兩旺的。問(wèn)題只在于，沒有新房高價(jià)那棵大樹遮蔽，二手房交易的利潤(rùn)空間和成交量就要大打折扣，靠高房?jī)r(jià)謀富貴的二手房營(yíng)銷商們能不急嗎？

中國(guó)是一個(gè)紙幣超發(fā)的經(jīng)濟(jì)體，這恐怕不會(huì)有人存疑了。在這種經(jīng)濟(jì)體內(nèi)，由于房地產(chǎn)按揭貸款對(duì)市場(chǎng)需求的透支和投機(jī)資本對(duì)房地產(chǎn)金融性盈利機(jī)會(huì)的渴望，房地產(chǎn)價(jià)格往往在相當(dāng)程度上脫離供求關(guān)系，嬗變?yōu)橐粋€(gè)貨幣問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了高度金融化。

舉例來(lái)說(shuō)，如果貨幣政策不分青紅皂白全面放松，像2009年那樣的高房?jī)r(jià)瘋狂仍會(huì)上演，記得當(dāng)時(shí)很多批評(píng)指向房屋和土地的高空置率也照漲不誤，也就是說(shuō)供求關(guān)系在寬松貨幣政策重壓之下被扭曲了，原本不該漲的東西漲得離譜。反之，如果貨幣政策不管三七二十一全面收緊，像2011年那樣的房地產(chǎn)業(yè)低迷也將指日可待，即便開發(fā)商們花大價(jià)錢聘請(qǐng)的研究團(tuán)隊(duì)搜羅出一大堆房屋供應(yīng)減少的數(shù)據(jù)也止不住跌，也就是說(shuō)供求關(guān)系又在緊縮貨幣政策重壓之下被矯枉過(guò)正，不該跌的東西偏就跌了。

當(dāng)然，寬松貨幣政策造就的高房?jī)r(jià)瘋狂的代價(jià)，就是經(jīng)濟(jì)虛假過(guò)熱和嚴(yán)重通貨膨脹，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)比較成本上升，可持續(xù)發(fā)展能力受損，因此瘋狂過(guò)后就要吃點(diǎn)鎮(zhèn)靜劑。房地產(chǎn)限購(gòu)政策的本質(zhì)就是一種鎮(zhèn)靜劑，它的效用是使曾經(jīng)因瘋狂度較高而被用來(lái)克服金融危機(jī)的投機(jī)資本安靜下來(lái)。

但是，如果所有人都安靜下來(lái)，經(jīng)濟(jì)就失去了快速上漲的動(dòng)力，這時(shí)需要“保七保八”。實(shí)際上，關(guān)鍵是需要保高就業(yè)率，因此必須要讓瘋狂度不高的非投機(jī)性微觀經(jīng)濟(jì)主體活躍起來(lái)，于是旨在精確刺激非投機(jī)性微觀經(jīng)濟(jì)主體物質(zhì)欲望的差別化、非對(duì)稱寬松貨幣政策就應(yīng)運(yùn)而生。

在央行于7月5日晚宣布非對(duì)稱降息并強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策之后，地方政府一改之前各路房地產(chǎn)新政猶抱琵琶半遮面的羞澀風(fēng)格，北京和上海公積金管理中心先后高調(diào)宣布下調(diào)公積金貸款利率，媒體以頭版頭條的規(guī)格大張旗鼓宣傳，唯恐冷落了一個(gè)剛需，昭示出政府急于借刺激剛需啟動(dòng)房市保增長(zhǎng)的意圖，也提前透露了二季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的低迷。京滬開了頭全國(guó)都會(huì)跟進(jìn)，原本6月全國(guó)100個(gè)城市新房?jī)r(jià)格已經(jīng)重拾升勢(shì)，全國(guó)遍地開花的刺激剛需怎么可能不導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)反彈呢？

所以說(shuō)，在當(dāng)今中國(guó)，房?jī)r(jià)是個(gè)貨幣問(wèn)題，寬松貨幣政策之下房?jī)r(jià)低速上漲最現(xiàn)實(shí)。

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