民企“傍”央企 成功可能性有多大？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

注冊資金僅有3000萬元的武漢德邦投資有限公司本來已“傍”上了中冶建筑研究總院有限公司開發(fā)十堰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)機(jī)場路、白武路及沿線一級山地整理和二級土地開發(fā)、十堰國際汽車會展中心及4S店等項(xiàng)目，但最終因?yàn)轫?xiàng)目延誤及中冶的退出，而使項(xiàng)目處于擱置。

今年上半年，央企地產(chǎn)商的發(fā)展勢頭遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同等規(guī)模的民營地產(chǎn)商，地產(chǎn)項(xiàng)目銷售排行榜上出現(xiàn)了新一輪央“進(jìn)”民“退”現(xiàn)象。在此背景下，不少民營地產(chǎn)商希望倚靠央企在房地產(chǎn)領(lǐng)域大展宏圖。

正略鈞策合伙人郝炬告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，類似德邦與中冶合作中途擱置的現(xiàn)象僅屬個(gè)案，有一定的偶然性。民營房企和央企的開發(fā)合作，可以優(yōu)勢互補(bǔ)，存在大范圍發(fā)展的可能性。與民企合作，可以使一些專業(yè)能力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)方面欠缺的央企地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展。通過參股民營地產(chǎn)商的項(xiàng)目，使國有資產(chǎn)保值、增值，也完全符合國資委的要求。

新一輪“國進(jìn)民退”？

在中冶湖北“退房”的同時(shí)，央企房地產(chǎn)商卻演繹了一場新的 “國進(jìn)民退”，排名前二十的房企中，中海、保利、華潤、招商等央企的銷售額均較去年有大幅上升。在中國指數(shù)研究院、克而瑞等機(jī)構(gòu)發(fā)布的2012年上半年房企銷售額排名中，位列前20的除了中海、保利、華潤等傳統(tǒng)優(yōu)勢房企，還包括了中信地產(chǎn)、保利香港等新近崛起的企業(yè)。

中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天說，央企對于資源的控制要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般的民營企業(yè)。以保利為例，無抵押貸款可以達(dá)到96%，很多企業(yè)做不到。此外，央企在拿地方面具有優(yōu)勢。陳嘯天認(rèn)為，對央企來說，這一輪行情下，央企對于風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂其實(shí)并不大，更多看到的是機(jī)會。

此前，中海是第一家首先進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的企業(yè)，保利在2008年的低價(jià)拿地更維持了后者在最近三年時(shí)間里的迅速擴(kuò)張。

對于央企的優(yōu)勢，DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管、董事伍惠敏也深有感觸。伍惠敏認(rèn)為下半年的市場，依然會保持這種格局，因?yàn)檠肫笤谛刨J按揭等多方面得到的支持，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過民營房企。

在這樣的大背景下，很多民營地產(chǎn)商希望能通過項(xiàng)目參股等合作形式，與央企地產(chǎn)商一起開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)調(diào)控下的逆勢擴(kuò)張。

合作不完全是利好

事實(shí)上民營地產(chǎn)公司不敢輕易和央企合作，這背后有多種原因。

郝炬認(rèn)為，如果民營資本本身不具有較強(qiáng)的開發(fā)實(shí)力，僅僅試圖依賴央企的品牌影響力、資源優(yōu)勢以及雄厚資金，從地方獲取低價(jià)土地，在目前的市場環(huán)境下可能性并不大。

此前，業(yè)界都在討論學(xué)習(xí)萬達(dá)模式低價(jià)獲得土地的可能性。但是，最終大家都認(rèn)為已經(jīng)不會像過去那樣，可以大規(guī)模低價(jià)獲得土地。

特別是中冶退出與德邦的合作，應(yīng)該與整個(gè)中冶房地產(chǎn)開發(fā)資源更多向中冶置業(yè)集中有關(guān)。在主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的央企紛紛退出的情況下，想復(fù)制德邦路線，選擇一家主業(yè)不是房地產(chǎn)的央企，或者央企企業(yè)集團(tuán)的非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)企業(yè)合作，成功的可能性并不大。

不過，郝炬也表示，在目前的市場環(huán)境下，央企實(shí)際上和民企有著廣泛的合作可能。雖然銷售額排名前20的房企中中央企數(shù)量不少，但除了中海、保利、華潤等老牌的房地產(chǎn)公司外，其他央企地產(chǎn)公司幾乎沒有躋身其中。原因是很多央企地產(chǎn)商進(jìn)入行業(yè)也不過三五年時(shí)間，專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資質(zhì)都沒有民營地產(chǎn)商豐富。在這樣的背景下，選擇和民企地產(chǎn)商攜手，共同開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其實(shí)是一個(gè)迅速發(fā)展的途徑。

事實(shí)上，早前中糧、中航等央企地產(chǎn)企業(yè)均有和地方民營企業(yè)或者公眾公司合作開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，并且通過這些合作開發(fā)迅速成長。必要時(shí)央企也可以通過參股民營地產(chǎn)公司，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。

同樣，民企和央企合作，不僅能助后者的品牌迅速擴(kuò)張，同樣可以從央企那里學(xué)到更多控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。從這兩點(diǎn)來看，民企和央企攜手，實(shí)際上是對雙方都有利的事。

不過，對民企來說，和央企的合作也不完全只是利好。上海同策咨詢機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，其中最大的風(fēng)險(xiǎn)是民企有可能在與央企的合作中逐步失去項(xiàng)目控制權(quán)，進(jìn)而被邊緣化。

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