河南“大力”微調(diào)樓市 再試中央底線

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 高翔 發(fā)自北京、上海    

每經(jīng)記者 胡健 高翔 發(fā)自北京、上海

繼多個城市進行樓市微調(diào)后，近日，河南省又祭出“大尺度”樓市新政，受惠者不僅包括購房者，也包括開發(fā)商。

據(jù)昨日（6月25日）河南省人民政府網(wǎng)站消息，該省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、發(fā)改委、國土資源廳、人民政府金融服務辦公室、中國人民銀行鄭州中心支行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會河南監(jiān)管局等6部門聯(lián)合下發(fā) 《關(guān)于支持剛性需求促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》)，對有關(guān)樓市政策給予明確。

“《意見》中有一個亮點，就是提出支持群眾購買首套房的具體措施。簡言之，符合條件的群眾購買首套房，銀行要執(zhí)行優(yōu)惠利率。”昨天上午，河南省住建廳相關(guān)負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者?！兑庖姟凤@示，符合條件的居民購買首套房，銀行給予基準利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。

鏈家地產(chǎn)研究部陳雪對記者表示，從內(nèi)容看，河南省此次的松綁力度強于此前進行微調(diào)的城市，如果不被叫停，很可能會引來其他省市跟風。

亮點：首套房認房不認貸

《關(guān)于支持剛性需求促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》提出，各銀行業(yè)金融機構(gòu)積極開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務，支持群眾購買首套房。凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）無房產(chǎn)登記購房的均視為首套房，金融機構(gòu)在風險收益平衡的基礎(chǔ)上，原則上應給予基準利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。

這意味著，無論原來有無住房、有無利用銀行或住房公積金貸款購房，只要目前家庭名下沒有房產(chǎn)登記，均可享受首套房的信貸和公積金貸款優(yōu)惠政策。

“自從國家從嚴調(diào)控房地產(chǎn)以來，認房又認貸是一個普遍標準，如果此前有過貸款買房記錄，無論現(xiàn)在名下是否有房產(chǎn)，都視為二套房或多套房。”陳雪解釋說，因此河南新政對于刺激需求的作用會比較大。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，本次河南新政的最大亮點是，在一定程度上打破“認房又認貸”的藩籬。

他分析說，之前各地受制于相對嚴格的“限購”、“認房又認貸”政策，合理的改善性需求也被拒之門外，加上首次置業(yè)人群相對有限，此類需求也屬剛需，需要有釋放空間，“將原來‘認房又認貸’簡化成‘認房不認貸’，有利于改善類剛需的釋放。”

談及對成交量與房價的影響，陳雪說，從河南大力度推出新政的舉措看，該省樓市應較不景氣，這一政策短期內(nèi)或不會對房價有推波助瀾作用。

《意見》還稱，各地要降低住房公積金貸款門檻。目前河南省職工申請住房公積金貸款要求連續(xù)繳存12個月，首付房款30%。為支持繳存職工購買套型建筑面積90平方米（含）以下首套自住房，將連續(xù)繳存時間減少為6個月，首付房款比例下調(diào)至不低于20%。

實惠：為開發(fā)商“解渴”

實際上，河南樓市新政是一套組合拳。

比如，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)積極向資質(zhì)和市場信譽良好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，用于建設(shè)中小戶型、中低價位的普通商品住房。

同時，河南省還要求金融機構(gòu)進一步完善房地產(chǎn)信貸風險管理制度，普通商品房和保障性住房項目的最低資本金比例按不低于20%執(zhí)行。對于中小戶型、中低價位普通商品住房建設(shè)的出讓土地，開發(fā)商競買土地保證金的比例按照國家規(guī)定的下限20%執(zhí)行。

《意見》要求，有關(guān)部門要進一步簡化90平方米以下中小戶型、中低價位的普通商品住房開發(fā)項目的審批環(huán)節(jié)，提高辦事效率，縮短審批時間，協(xié)調(diào)解決開發(fā)建設(shè)中的水、電配套、房屋征收和資金緊張等問題。

對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項目建設(shè)和銷售。房地產(chǎn)企業(yè)投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%，房地產(chǎn)管理部門應予辦理商品房預售許可證。

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，河南的政策雖然主要出發(fā)點是鼓勵真實自住和中小戶型，但是在目前市場情況下，實際作用必然是一定程度上松綁調(diào)控。普通商品房的資本金按照下限執(zhí)行也緩解了開發(fā)商的資金壓力。

《意見》還鼓勵各銀行業(yè)金融機構(gòu)合理延長房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款還款期限，力爭在現(xiàn)有基礎(chǔ)上延長三個月。

不過，工商銀行河南省分行一位負責房屋按揭貸款業(yè)務的人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，一般來說，文件下發(fā)后，相關(guān)部門會與銀行協(xié)調(diào)實行優(yōu)惠利率，“到目前為止，相應部門人士并未與我們協(xié)調(diào)，按揭貸款最多只能做到基準利率下浮10%。”

此前，位于廣東汕頭的華興銀行曾在央行降息后宣布，對符合一定條件的客戶，首套房貸款利率浮動區(qū)間的下限可低至基準利率的0.7倍，但需滿足兩個條件：一是購買首套自住普通住房且套型建筑面積90平方米及以下；同時滿足該行個人金融授信條件和綜合評分達到100分。

上述工行人士對記者表示：“《意見》措辭是‘基準利率下浮30%幅度內(nèi)’。屆時若真的執(zhí)行，不太可能所有銀行一律七折，不然貸款利率還沒有5年期定存利率高，存貸利率就倒掛了。個人覺得，房價依然高企的背景下，按揭利率優(yōu)惠一些，對房市刺激有限。”

“相比此前蕪湖等地的購房補貼政策，河南的政策無疑更加實惠。”陳雪說，利率打折及緩解開發(fā)商資金成本，是放松房地產(chǎn)政策最為有效的措施。

后續(xù)：或引發(fā)各地跟風

河南省的做法，是被中央政府叫停，還是會被其他省市跟風？

在上述業(yè)內(nèi)研究者看來，叫停并非沒有可能，但相比而言，政策得以施行，而后被各地效仿的可能性更大。

“合理的改善類購房需求也是剛需，通過政策微調(diào)引導這類需求釋放，不僅可以緩解目前樓市需求匱乏的瓶頸，拉動內(nèi)需，而且改善類人群賣出的房源也可以滿足二手市場中低價位中小戶型房源緊缺的困擾。”胡景暉說。

他認為，“只要無房均視為首套房”這一做法，可供當前一線城市和部分二線城市地方政府出臺政策參考。

“從目前市場情況看，河南政策執(zhí)行的可能性非常大；從政策出發(fā)點來看，的確是從鼓勵真實自住與中小套型商品房建設(shè)角度。”張大偉持相同觀點。

張大偉說，地方政府對樓市調(diào)控松綁意愿強烈。最近發(fā)改委、銀監(jiān)會、央行、住建部等均重申調(diào)控，但本輪調(diào)控從開始到目前，一直存在中央對樓市調(diào)控的堅決執(zhí)行與地方政府對調(diào)控的微調(diào)博弈的情況。尤其是最近整體經(jīng)濟疲軟，地方微調(diào)的“小動作”越發(fā)明顯。

住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，經(jīng)過兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，投機性需求基本被擠出了市場，房價上漲幅度得到了控制。

一邊是中央高層頻頻辟謠調(diào)控松綁，另一邊卻是各地樓市交易量明顯上升，這令消費者對政策走向愈發(fā)不解。但一個事實是，在限購最為嚴格的北京，5月份迎來了樓市成交高峰，新房成交量創(chuàng)下16個月來的新高，恢復到調(diào)控前水平。

張大偉分析，這都證明目前市場對調(diào)控松動的預期非常大。政策松動一旦被證實，市場對政策的理解也會很快轉(zhuǎn)化為購買行為。

在陳雪看來，類似河南這種“大尺度”微調(diào)沒有在“限購”大原則上突破國家底線，但會延長調(diào)控對房地產(chǎn)市場及開發(fā)商的作用周期，淡化房企的整合和淘汰。