房貸“價(jià)格戰(zhàn)”一觸即發(fā) 7折利率可能重現(xiàn)

央行上周宣布降息并將貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍后，市場(chǎng)高度關(guān)注首套房貸優(yōu)惠利率會(huì)否隨之調(diào)整。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，央行日前以急件形式發(fā)文重申個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。分析人士表示，在2010年底監(jiān)管機(jī)構(gòu)口頭通知將首套房貸利率下限提高至0.85倍之后，時(shí)隔一年半，央行重申房貸利率優(yōu)惠下限為7折，說(shuō)明原有的8.5折“底線”已可突破。

中國(guó)證券報(bào)記者從多家銀行了解到，北京地區(qū)首套房貸最低利率可在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打8.5折，且此類銀行數(shù)量較兩個(gè)月前明顯增加。業(yè)內(nèi)人士透露，多家銀行正在研究調(diào)整房貸利率優(yōu)惠幅度，未來(lái)7折優(yōu)惠利率有望重現(xiàn)房貸市場(chǎng)。

8.5折較為常見(jiàn)

目前，在北京地區(qū)，中國(guó)銀行（601988）、農(nóng)業(yè)銀行（601288）、中信銀行（601998）、華夏銀行（600015）、招商銀行（600036）、北京銀行（601169）和郵儲(chǔ)銀行的首套房貸利率最低可打8.5折。而兩個(gè)月前，僅農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、北京銀行等個(gè)別銀行能給出這一利率水平。

北京銀行人士表示，只有優(yōu)質(zhì)客戶以及部分優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的首套房貸才能拿到貸款折扣。建設(shè)銀行（601939）人士則表示，該行目前首套房貸利率仍按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，但各地存在差異化政策的調(diào)整空間。例如，分支行可以根據(jù)客戶的個(gè)人資質(zhì)、對(duì)銀行的貢獻(xiàn)程度來(lái)申請(qǐng)利率優(yōu)惠，但只有極個(gè)別的客戶能拿到8.5折。

“現(xiàn)在各方都在等待銀行根據(jù)央行的降息政策對(duì)房貸優(yōu)惠利率作出調(diào)整。”我愛(ài)我家房地產(chǎn)中介人士表示，未來(lái)房貸利率存在很大變數(shù)，央行宣布將貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限擴(kuò)大至基準(zhǔn)利率的0.8倍之后，在理論上，個(gè)人住房貸款是銀行最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，銀行應(yīng)該率先將房貸優(yōu)惠利率下調(diào)至8折。

某大型國(guó)有銀行內(nèi)部人士透露，該行可能在本周調(diào)整首套房貸利率優(yōu)惠，最低能到8折。但中國(guó)證券報(bào)記者采訪的其他多名大型國(guó)有銀行人士則謹(jǐn)慎表示，將繼續(xù)保持8.5折優(yōu)惠利率不變，在觀察市場(chǎng)的反應(yīng)后再作出調(diào)整。

當(dāng)市場(chǎng)各方對(duì)8折利率充滿期待的時(shí)候，更大的利好消息來(lái)自一份央行向金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部下發(fā)的文件。文件中，央行在將貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限由基準(zhǔn)利率的0.9倍調(diào)整為0.8倍的同時(shí)，亦重申個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限是基準(zhǔn)利率的0.7倍。央行要求，金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)做好存貸款利率監(jiān)測(cè)報(bào)備工作的同時(shí)，建立存款浮動(dòng)情況的監(jiān)測(cè)制度，全面掌握轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)利率政策執(zhí)行情況。

“對(duì)于房貸利率底線，監(jiān)管層一直有階段性政策，而目前最新的政策便是最低7折。”一位國(guó)有大行人士對(duì)此表示。

2008年底，央行宣布將房貸利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率的7折，但是此后為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)氛圍，政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。2010年底，監(jiān)管部門曾口頭通知各家銀行把首套房貸最低利率提高至8.5折，并要求各家銀行嚴(yán)格執(zhí)行。所以，在央行重申7折利率之前，各家銀行首套房貸利率下限變成下浮15%。

分析人士表示，央行文件重提7折利率，說(shuō)明對(duì)原有8.5折的政策已形成突破。“中小銀行可能率先有所動(dòng)作。”銀行業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)可以密切關(guān)注中小銀行的房貸利率調(diào)整動(dòng)向。

7折有望重現(xiàn)

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著未來(lái)房貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，不排除首套房貸7折利率重現(xiàn)市場(chǎng)的可能。但銀行方對(duì)此稍顯抵觸。多位銀行人士表示，如果按照8.5折房貸優(yōu)惠利率執(zhí)行，銀行仍能賺錢，打8折，則銀行無(wú)錢可賺，低至7折，銀行房貸業(yè)務(wù)就要虧本。

根據(jù)央行調(diào)整后的存貸款利率測(cè)算，五年期銀行存款利率上限是5.61%，而按照8折計(jì)算的首套房貸優(yōu)惠利率是5.44%（5年期以上），存貸利率已經(jīng)出現(xiàn)倒掛。如果打7折，則貸款利率低至4.76%（5年期以上）。

針對(duì)銀行房貸利率打7折不賺錢的說(shuō)法，資深業(yè)內(nèi)人士表示，這是一個(gè)偽命題。銀行的資金來(lái)源多樣，存款的成本和期限有關(guān)，一般綜合付息率僅在1.5%到2%之間。大型銀行由于具備網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)和活期存款占比較高的優(yōu)勢(shì)，獲取資金的成本更低。“與4.76%的7折房貸優(yōu)惠利率相比，仍存在3%左右的利差收入，所以即使考慮銀行的其他經(jīng)營(yíng)成本，首套房貸利率如果打7折，銀行仍舊有的賺。”

業(yè)內(nèi)人士表示，各家銀行獲得資金的成本不同，能夠接受的貸款利率打折幅度存在差異。而房貸市場(chǎng)的特點(diǎn)是，如果一家銀行上調(diào)貸款利率，其他銀行不會(huì)跟風(fēng)，但只要有一家銀行下調(diào)，很可能其他銀行被迫跟風(fēng)降價(jià)。

雖然7折利率優(yōu)惠可能會(huì)使銀行在整體利差方面受到損失，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸走暖，成交量有效放大，房貸總量增加，銀行有望獲得更多收益。

房貸投放力度有望加大

央行日前宣布擴(kuò)大存貸款的利率浮動(dòng)區(qū)間上下限，這是自2004年以來(lái)利率市場(chǎng)化改革的重要推進(jìn)。接近監(jiān)管層的人士表示，從推進(jìn)利率市場(chǎng)化的角度出發(fā)，央行鼓勵(lì)各金融機(jī)構(gòu)在基準(zhǔn)利率和首套普通商品住宅貸款優(yōu)惠利率的下限之間，根據(jù)各自的資金成本和風(fēng)險(xiǎn)控制情況來(lái)權(quán)衡定價(jià)。

有市場(chǎng)人士表示，隨著央行擴(kuò)大房貸利率浮動(dòng)區(qū)間的政策在銀行層面得到落實(shí)，將有效減輕購(gòu)房者的資金成本，有助于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的溫和放大。而央行重提7折利率，更容易被解讀為在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，對(duì)房地產(chǎn)信貸政策作出的微調(diào)。

“當(dāng)下為加速利率市場(chǎng)化提供了重要窗口。2004年央行要求商業(yè)銀行貸款的利率下限是允許在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮10%，但是2009年推出的房貸7折優(yōu)惠利率實(shí)際上已經(jīng)構(gòu)成對(duì)貸款利率下浮10%的突破。”該人士表示。

該市場(chǎng)人士還表示，監(jiān)管機(jī)構(gòu)希望通過(guò)加大房貸利率的浮動(dòng)區(qū)間，將相對(duì)有限的利率定價(jià)權(quán)交給銀行，讓商業(yè)銀行根據(jù)資金成本以及市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況來(lái)自主決定各自的利率水平。由于房貸違約概率低而回收率高，貸款的低風(fēng)險(xiǎn)使得房貸收益相對(duì)穩(wěn)定，按照收益和風(fēng)險(xiǎn)配匹的原則，和其他信貸資產(chǎn)相比，房貸利率下浮存在更大的空間。而央行選擇將房貸作為貸款利率市場(chǎng)化的突破口自然再合適不過(guò)。

此外，銀監(jiān)會(huì)日前公布的資本監(jiān)管新規(guī)也為加大房貸投放力度帶來(lái)好消息。根據(jù)銀監(jiān)會(huì)制定的《商業(yè)銀行資本管理辦法》，辦法取消了征求意見(jiàn)稿中劃分首套房和二套房的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，明確將個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重統(tǒng)一為50%。

去年銀監(jiān)會(huì)公布的征求意見(jiàn)稿中將首套房貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重設(shè)定為45%，二套房為60%。分析人士表示，區(qū)分首套房和二套房的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重是基于抑制房地產(chǎn)的調(diào)控政策制定的，但是長(zhǎng)期來(lái)看并沒(méi)有區(qū)分的必要。而首套房和二套房風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重統(tǒng)一，也將助推銀行更有動(dòng)力發(fā)放二套房信貸。