閑置土地處置出新規(guī) 優(yōu)質(zhì)資源有望變“活水”

每經(jīng)編輯 楊芮 每經(jīng)記者 李澤民 發(fā)自北京    

楊芮 每經(jīng)記者 李澤民 發(fā)自北京

昨日（6月7日），國土部正式對外發(fā)布經(jīng)修訂通過的 《閑置土地處置辦法》（以下簡稱 《辦法》）?！掇k法》規(guī)定，未動工開發(fā)滿一年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或劃撥價款的20%征繳土地閑置費(fèi)。該辦法自2012年7月1日起正式施行。

業(yè)界認(rèn)為，《辦法》對閑置土地的認(rèn)定、閑置責(zé)任的確定及對閑置土地的查處等規(guī)定更趨規(guī)范。“《辦法》再次明確供應(yīng)土地必須符合一定規(guī)范，同時避免政府行為導(dǎo)致土地閑置等問題。”北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉稱。

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“清理閑置土地可以加快形成住房供應(yīng)，是樓市調(diào)控的重要一環(huán)；而對地方政府來說，盤活閑置土地也可以穩(wěn)定投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”

“閑置”定義與動工相關(guān)聯(lián)

《辦法》對閑置土地進(jìn)行了明確認(rèn)定。所謂閑置土地，是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。

關(guān)于這一定義，1999年的相關(guān)規(guī)定顯示，“舊版”閑置土地是建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年，而2012年版則為約定動工開發(fā)日期滿一年。

此外，已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。

鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，此次修改使得界定是否閑置的起始點更加合理，也更具操作彈性，對于大型土地或聯(lián)合體拿地的情況、土地開工的籌劃時間與小型地塊或者普通土地也有很大差別，以合同約定開工日期為起始點，更加合理。

據(jù)張大偉介紹，目前我國房地產(chǎn)雖已發(fā)展多年，但絕大部分開發(fā)商的盈利模式仍是依賴土地升值，依靠產(chǎn)品不同，獲得的利潤回報不高，所以在各級城市中，特別是二線以下城市的捂地現(xiàn)象非常普遍；也存在延長土地開發(fā)周期、動輒5年以上的開發(fā)周期，事實上起到捂盤效果。

兩年閑置無償回收

《辦法》還體現(xiàn)出對閑置土地管理力度的提升和相關(guān)法規(guī)規(guī)范性的改善。其中，未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本。未動工開發(fā)滿兩年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。

對比修訂后的 《辦法》，修訂前的版本在處罰方面的規(guī)定較繁復(fù)。在閑置費(fèi)的規(guī)定上，1年以上未動工建設(shè)的，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的處罰并未明確規(guī)定閑置費(fèi)的征收比例，而城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的則征收20%以下的土地閑置費(fèi)。

陳雪認(rèn)為，新修訂的閑置土地處理辦法，懲罰措施加重的意味明顯。從以往的“20%以下”變?yōu)?0%，且土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本。

這意味著，只要土地閑置，損失就必然達(dá)到20%土地價款，避免了開發(fā)商通過其他賬面手段降低損失，增加僥幸心理的可能。另外，“兩年閑置無償回收”也有較大威懾力。

有效盤活優(yōu)質(zhì)資源

據(jù)國土資源部 《2011中國國土資源公報》顯示，2011年，國土資源部共收回閑置土地2393公頃，盤活批而未供土地11600公頃。國土資源部政策法規(guī)司司長王守智曾表示，對閑置土地的處置，要制定一套嚴(yán)格規(guī)范的程序，確保市場公開、公平、公正，既要有嚴(yán)格的處罰措施，也要著眼于如何更有效地盤活利用。

國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所資源經(jīng)濟(jì)研究室副主任黃征學(xué)告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“由統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，大部分土地都在開發(fā)商手中，如果不盤活會對房價有影響，而中國房價上漲跟住房供給不足相關(guān)。”

他還表示，“《辦法》能進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營活動，遏制開發(fā)商的囤地行為及通過囤地獲取超額的土地增值收益。短期會對開發(fā)商和土地所屬方形成一定壓力，長期能夠調(diào)節(jié)市場供需水平，改善市場均衡關(guān)系。”

陳雪認(rèn)為，盤活閑置土地將緩解部分城市土地緊張的局面，特別是北京、深圳這樣現(xiàn)有土地量極少且土地供應(yīng)不斷郊區(qū)化的城市。通常閑置土地的成交時間較早，位置優(yōu)越，盤活此類土地等于間接增加優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，資源優(yōu)化的意義很大。

此外，《辦法》還指出，不依法履行閑置土地監(jiān)督檢查職責(zé)，在閑置土地調(diào)查、認(rèn)定和處置工作中徇私舞弊、濫用職權(quán)、玩忽職守的，市、縣國土資源主管部門未按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國有建設(shè)用地使用權(quán)人，致使項目不具備動工開發(fā)條件的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。