旅游地產(chǎn)商業(yè)疑問(wèn)：會(huì)有樓盤(pán)爛尾嗎？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

陽(yáng)光城 （000671,SZ）5月23日公告，擬與福建省龍巖市人民政府、新羅區(qū)人民政府簽訂《龍巖“花漾江山”旅游綜合體項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)建設(shè)合作框架協(xié)議》，由陽(yáng)光城與政府共同合作開(kāi)發(fā)龍巖“花漾江山”旅游綜合體項(xiàng)目。

上述項(xiàng)目總規(guī)模約6500畝，其中建設(shè)用地約2500畝。業(yè)界預(yù)計(jì)，投資的下限達(dá)35億元。但是，一季度陽(yáng)光城的貨幣資金僅7.79億元，并有即將到期的各類債務(wù)20多億元。

上述旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的巨額開(kāi)發(fā)資金從何而來(lái)？中房信分析師薛建雄認(rèn)為，只要拍得部分土地，然后出資1億元或者幾千萬(wàn)元開(kāi)發(fā)酒店及公寓，再將公寓賣掉，用賣公寓的錢(qián)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，最后完成35億元的投資。他介紹說(shuō)，“這正是目前旅游地產(chǎn)的主要開(kāi)發(fā)模式。”

具體實(shí)施起來(lái)，如果房子賣不動(dòng)，會(huì)不會(huì)連累整個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，進(jìn)而出現(xiàn)大規(guī)模的“爛尾樓”？上述擔(dān)憂并非杞人憂天，以沈陽(yáng)荷蘭村為代表的旅游地產(chǎn)就是典型的“爛尾”案例。

市場(chǎng)前景難以估計(jì)

對(duì)于旅游地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，目前最大的風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目的市場(chǎng)前景難以估計(jì)。國(guó)內(nèi)某大型房企高層向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，既有像雅居樂(lè)清水灣一樣能夠迅速回籠資金的高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，也有短期銷售乏力的長(zhǎng)白山地區(qū)項(xiàng)目，很難根據(jù)這些項(xiàng)目對(duì)整個(gè)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行明確的預(yù)測(cè)。

中房信的數(shù)據(jù)顯示，海南雅居樂(lè)清水灣2010年~2012年賣出的公寓和別墅總金額超過(guò)100億元，而另一家開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的半山半島只有50億元出頭，中信博螯千舟灣只賣了10億元。不同的項(xiàng)目，不同的景觀，市場(chǎng)差距很大。

和普通住宅不同的是，旅游地產(chǎn)的主要營(yíng)銷渠道往往不在項(xiàng)目當(dāng)?shù)?。以海南的樓盤(pán)為例，東北、上海、北京、成都等地都可能成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣地。開(kāi)發(fā)商不僅會(huì)在這些地方大面積投放廣告，還會(huì)在當(dāng)?shù)卦O(shè)立項(xiàng)目推廣中心，這使得項(xiàng)目的營(yíng)銷成本大大增加，但銷售額卻未必會(huì)隨之提高。

事實(shí)上，目前市場(chǎng)上銷售良好的真正意義上的旅游地產(chǎn)并不多，反倒是帶有“旅游度假”概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目更受青睞，因?yàn)檫@樣的房產(chǎn)不僅可用于度假，同樣也能滿足當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的自住需求。比如，去年銷售額超30億元的龍湖地產(chǎn)煙臺(tái)·葡醍海灣，有近八成的客戶來(lái)自本地，碧桂園的十里銀灘的眾多客戶也是在深圳工作的人群。

回籠資金依靠銷售

旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)前景難料，給項(xiàng)目的融資及后續(xù)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。

中房信分析師薛建雄說(shuō)，雖然陽(yáng)光城擬開(kāi)發(fā)的龍巖“花漾江山”旅游綜合體項(xiàng)目規(guī)模龐大，但開(kāi)發(fā)商出資并不多，只要先期造個(gè)酒店，然后開(kāi)發(fā)住宅就行，因?yàn)榫频晔锹糜蔚禺a(chǎn)重要的服務(wù)設(shè)施，開(kāi)發(fā)商需要借酒店來(lái)吸引游客。

如果不是因?yàn)殇N售需要，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)先開(kāi)發(fā)和旅游地產(chǎn)有關(guān)的配套服務(wù)項(xiàng)目？中房信旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯的答案是“不會(huì)”。

和普通住宅開(kāi)發(fā)商一樣，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商同樣看重資金的快速回籠，銷售被列在非常重要的位置。旅游地產(chǎn)的會(huì)展、酒店、餐飲等項(xiàng)目由于資金回收速度緩慢，并不為開(kāi)發(fā)商所重視。甚至他們會(huì)希望能減少相關(guān)設(shè)施的開(kāi)發(fā)，把更多的土地資源用于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)銷售。

一定程度上，雅居樂(lè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南清水灣的案例可以反映出房地產(chǎn)商們的心態(tài)。根據(jù)規(guī)劃，海南清水灣的酒店多達(dá)6個(gè)，但在銷售了200多億元后，雅居樂(lè)在清水灣的第一個(gè)酒店至今仍沒(méi)有開(kāi)業(yè)。

配套跟不上將拖累銷售

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因資金考慮，對(duì)配套設(shè)施投入不及時(shí)，這給開(kāi)發(fā)埋下隱患：一旦房子賣不掉，整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)會(huì)不會(huì)被無(wú)限期延長(zhǎng)，甚至變成“爛尾”？因?yàn)槿绻嚓P(guān)的配套設(shè)施不完備，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目將失去吸引力，進(jìn)而影響銷售。

胡曉鶯說(shuō)，目前旅游地產(chǎn)產(chǎn)品主要分為兩類：一類是度假類的房地產(chǎn)項(xiàng)目，另一類則是在城市周邊完全沒(méi)有配套設(shè)施的區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

前一種項(xiàng)目的購(gòu)買群體主要是短期的投資客。開(kāi)發(fā)商只需要將內(nèi)部的園林環(huán)境建好，就能吸引購(gòu)房者；后一種項(xiàng)目的主要購(gòu)買群體則是長(zhǎng)期投資人群。開(kāi)發(fā)商不僅需要把樓盤(pán)的環(huán)境打造好，還需要周邊跟進(jìn)配套設(shè)施以吸引顧客入住。海南、西雙版納的樓盤(pán)大多屬于后一種，因此對(duì)于旅游配套設(shè)施的投入將決定這些樓盤(pán)的去化率。

和胡曉鶯的觀點(diǎn)一樣，途家網(wǎng)的CEO羅軍也認(rèn)為，規(guī)劃的旅游地產(chǎn)配套最終能否得到開(kāi)發(fā)商的執(zhí)行，是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。他表示，只有提供良好服務(wù)和配套的旅游度假產(chǎn)品才易于出租，為業(yè)主帶來(lái)很好的投資回報(bào)。然而，一旦前期房子賣得不好，開(kāi)發(fā)商就很難有足夠資金完成這些配套，帶來(lái)“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。