太原樓市明碼標(biāo)價(jià)高于售價(jià) 綠化率等配比信息似謎團(tuán)

去年5月1日，國家發(fā)改委發(fā)布的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》正式施行，要求各地已取得預(yù)售許可的在售樓盤必須將項(xiàng)目內(nèi)所有房源價(jià)格及售賣情況"坦誠"公布。此規(guī)定被業(yè)界視為政府打擊開發(fā)商囤房捂盤、哄抬樓價(jià)、價(jià)格欺詐等不法行為的利器，廣大購房者對此規(guī)定拍手叫好。

　　但時(shí)隔一年之后，記者采訪省城樓市發(fā)現(xiàn)，雖然多數(shù)開發(fā)商按要求明碼標(biāo)價(jià)。但是，售樓處標(biāo)價(jià)遠(yuǎn)比實(shí)際成交價(jià)高，房源銷售信息也很難做到"透明"，業(yè)主關(guān)心的容積率、綠化率、車位配比等信息仍是模糊不清……顯然，在與國家政策博弈中，不少開發(fā)商仍在大打"太極拳"。

　　現(xiàn)象

　　標(biāo)價(jià)遠(yuǎn)高于售價(jià) 留出調(diào)價(jià)空間

　　【規(guī)定內(nèi)容】《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》中提到：商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)應(yīng)當(dāng)做到價(jià)目齊全，標(biāo)價(jià)內(nèi)容真實(shí)明確、字跡清晰、標(biāo)示醒目，并標(biāo)示價(jià)格主管部門投訴舉報(bào)電話。商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行一套一標(biāo)。

　　2011年11月30日太原市房管局、太原市物價(jià)局聯(lián)合發(fā)布的 《關(guān)于太原市商品房銷售價(jià)格申報(bào)的通知》中規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在申報(bào)辦理商品房預(yù)（銷）售許可證前，向市價(jià)格主管部門和房產(chǎn)管理部門申報(bào)銷售價(jià)格，并一次性公開全部出售房源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如需調(diào)整價(jià)格，應(yīng)重新向太原市價(jià)格主管部門申報(bào)。

　　【實(shí)地走訪】5月12日上午，記者來到位于省城迎澤西大街的某售樓處，在售樓處大廳的顯眼位置，安放著四張房源價(jià)格及銷控表，上邊明確地標(biāo)注著已取得預(yù)售證10號、11號兩座高層住宅近300套房源的價(jià)格信息。

　　從價(jià)格信息表上，記者看到這個(gè)在2010年銷售均價(jià)僅為6500元/平方米的項(xiàng)目，如今的最低價(jià)已達(dá)7800元/平方米，最高價(jià)達(dá)到13300元/平方米。兩年不足的時(shí)間，在全城樓市欠景氣的情形下，該盤的價(jià)格難道已上漲了30%？"不是，這個(gè)價(jià)格僅是在物價(jià)部門的備案價(jià)格，實(shí)際成交價(jià)要遠(yuǎn)比這個(gè)價(jià)格低，均價(jià)也就七八千元/平方米吧。"一位置業(yè)顧問稱，政府要求開發(fā)商必須申報(bào)銷售價(jià)格，每次調(diào)價(jià)還得再到相關(guān)部門去備案。為了避免麻煩，包括該樓盤在內(nèi)的省城不少樓盤將備案價(jià)格相應(yīng)抬高了20%至30%不等，以方便在清盤之前，有足夠的調(diào)價(jià)空間。

　　按照置業(yè)顧問所說，記者隨后又來到省城和平路數(shù)家取得預(yù)售證的樓盤，這些樓盤不約而同視業(yè)主首付比例及全額付款方式，給予業(yè)主不同的優(yōu)惠。一家項(xiàng)目首付三成，可享受9.7折優(yōu)惠，全額付款則可打9折。但記者看到，該盤價(jià)格公示板上的折扣系數(shù)欄卻粘著不干膠貼，很明顯，這個(gè)折扣系數(shù)并非一成不變，而是隨時(shí)調(diào)整，游離于監(jiān)管之外。

　　已售房源信息價(jià)格嚴(yán)格"保密"

　　【規(guī)定內(nèi)容】《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求：對已銷售的房源，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)予以明確標(biāo)示。如果同時(shí)標(biāo)示價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)示所有已銷售房源的實(shí)際成交價(jià)格。

　　【實(shí)地走訪】記者在省城長風(fēng)西街的一家售樓處看到，售樓大廳沒有公示任何房源的價(jià)格及銷售信息。一位售樓員說，該項(xiàng)目今年一期銷售的房源，在開盤一周內(nèi)即已售光，無需公布已售房源的價(jià)格及銷售狀況。

　　但曾在該盤買房的一位張姓業(yè)主稱，該盤僅在開盤當(dāng)日，向誠意業(yè)主公布了房源信息和價(jià)格。所謂的誠意業(yè)主，就是按售樓處要求在指定銀行辦理2萬元存儲卡、并排號加入該盤購房會員的業(yè)主。其他的購房者根本沒有機(jī)會看到房源銷控表和價(jià)格信息。即使是到達(dá)開盤現(xiàn)場的購房者，也只能在選房時(shí)，匆匆忙忙地看上一眼房源價(jià)格銷控板，售樓處不準(zhǔn)業(yè)主對房源銷控表拍照、作記錄。其他任何不選房的"無關(guān)"人士，更是不得靠近房源價(jià)格銷控板。該盤對房價(jià)及房源銷售的相關(guān)信息"保密"得很緊。

　　這種現(xiàn)象在省城非常普遍，多家名盤售樓處僅公布樓盤在售房源的價(jià)格，而對已售房源狀況，各項(xiàng)目集體"雪藏"，對已售房源價(jià)格更是諱莫如深。5月14日上午，記者來到省城城北某高端項(xiàng)目售樓處，該盤曾高調(diào)宣稱項(xiàng)目內(nèi)僅有的30余套花園洋房早已售光，但是當(dāng)記者表現(xiàn)出購買意向時(shí)，售樓處卻稱可以通過"內(nèi)部高層"給記者勻出一套，并稱可以享受內(nèi)部團(tuán)購價(jià)，讓記者盡快選房。

　　綠化率、容積率、車位配比信息仍似謎團(tuán)

　　【規(guī)定內(nèi)容】《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求：商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示以下與商品房價(jià)格密切相關(guān)的因素：

　?。ㄒ唬╅_發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率。

　?。ǘ潜P的建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況以及水、電、燃?xì)?、供暖、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套情況。

　　（三）當(dāng)期銷售的房源情況以及每套商品房的銷售狀態(tài)、房號、樓層、戶型、層高、建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

　?。ㄋ模﹥?yōu)惠折扣及享受優(yōu)惠折扣的條件。

　?。ㄎ澹┥唐贩克诘厥〖墐r(jià)格主管部門規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　《關(guān)于太原市商品房銷售價(jià)格申報(bào)的通知》規(guī)定：未標(biāo)每套在售商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、單價(jià)和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e、層高等核心因素，根據(jù)其在售房源套數(shù)，實(shí)行每套3000元罰款處罰；對于未按規(guī)定標(biāo)示商品房價(jià)格相關(guān)因素的，如土地使用年限、容積率、綠化率、車位配比率、代收代辦收費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等，以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為處罰單位，每個(gè)項(xiàng)目處以5000元罰款。

　　【實(shí)地走訪】容積率和綠化率是衡量一個(gè)小區(qū)是否宜居的重要指標(biāo)。以前不少售樓部在這兩項(xiàng)指標(biāo)上隱瞞購房者，無論是國家發(fā)改委、還是太原市房管及物價(jià)部門，均要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售時(shí)應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示小區(qū)的容積率、綠化率等與業(yè)主日后生活息息相關(guān)的信息。

　　但記者在走訪幾個(gè)項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商對政府要求的公示項(xiàng)目，多為模糊狀態(tài)，不是缺了這項(xiàng)就是少了那項(xiàng)，尤其是優(yōu)惠折扣及享受優(yōu)惠折扣的條件、裝修標(biāo)準(zhǔn)、未知的市政配套，往往都是置業(yè)顧問口述，沒有公示。

　　而對于車位配比、容積率、綠化率、公攤面積，部分售樓員的介紹僅僅是個(gè)大概指標(biāo)。售樓人員稱這些指標(biāo)只有在交房時(shí)才能最終確定準(zhǔn)確信息，現(xiàn)在工程仍在繼續(xù)中，會有微調(diào)。

　　疑問

　　明碼標(biāo)價(jià)怎樣才能推行下去？

　　按規(guī)定，開發(fā)商在售樓大廳公布的房子價(jià)格標(biāo)注內(nèi)容應(yīng)該"真實(shí)明確"，而記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在售樓大廳公布的價(jià)格卻涉嫌"發(fā)脹虛高"。不少消費(fèi)者認(rèn)為，如果明碼標(biāo)的是虛價(jià)，"那還不如不標(biāo)"。

　　在省直某機(jī)關(guān)工作的王先生說，政府出臺此政策，目的是增加信息的透明度，給消費(fèi)者一個(gè)知情權(quán)，改變以前消費(fèi)者購房"霧里看花"的狀況，如果開發(fā)商公布的為虛假價(jià)格，這有何意義？

　　家住太原市老軍營小區(qū)的鞏女士稱，政府要求開發(fā)商明碼標(biāo)價(jià)，一房一價(jià)，本是為了打擊開發(fā)商囤房捂房，不要胡亂漲價(jià)。事實(shí)上，開發(fā)商有意抬高了備案及公示價(jià)格，不但給項(xiàng)目留下價(jià)格上漲的空間，還通過打折方式，帶給廣大購房者價(jià)格下降的假象。如果政府不認(rèn)真履行監(jiān)管職責(zé)，不處罰弄虛作假和無動于衷者，這項(xiàng)利民房產(chǎn)新政最終會成為一紙空文。

　　觀點(diǎn)對對碰

　　正方：發(fā)動消費(fèi)者力量來監(jiān)督

　　山西省房地產(chǎn)協(xié)會會長于世緯接受采訪時(shí)認(rèn)為，開發(fā)商賣房子必須明碼標(biāo)價(jià)，小區(qū)的容積率、綠化率和公攤建筑面積也必須明確標(biāo)示，這都是房屋銷售管理上的規(guī)定，開發(fā)商必須嚴(yán)格執(zhí)行。一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)有利于防止樓市的價(jià)格欺詐行為，對規(guī)范房地產(chǎn)市場銷售秩序是非常有利的。

　　他認(rèn)為，這項(xiàng)政策要想落實(shí)好，必須發(fā)動消費(fèi)者的力量，有關(guān)部門應(yīng)在售樓部等地公布執(zhí)法部門的舉報(bào)電話，讓消費(fèi)者都來舉報(bào)開發(fā)商的違規(guī)行為，執(zhí)法部門重罰違規(guī)房產(chǎn)銷售商，并對舉報(bào)者進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。有無數(shù)群眾的眼睛盯著，開發(fā)商就不敢拿《通知》不當(dāng)一回事了。

　　反方：不讓漲價(jià)不合理

　　一位不愿透露姓名的業(yè)界人士則認(rèn)為，政府不應(yīng)單純地不讓開發(fā)商漲價(jià)，應(yīng)該更側(cè)重打擊開發(fā)商不規(guī)范的銷售行為。

　　商品房市場本就是市場化運(yùn)作，政府不應(yīng)該過多干預(yù)開發(fā)商的定價(jià)、調(diào)價(jià)行為，而是應(yīng)從完善住宅供應(yīng)體系、實(shí)行差別化購房稅收政策來平衡商品房供需，從源頭上引導(dǎo)市場規(guī)范。

　　這位先生稱，省城在售的項(xiàng)目300余個(gè)，但是僅有60余個(gè)取得了預(yù)售證的合法項(xiàng)目在"一房一價(jià)"的政策監(jiān)管范圍之內(nèi)。對于更多非法預(yù)售、團(tuán)購的項(xiàng)目來說，一房一價(jià)、公布房源信息更是天方夜譚，"一房一價(jià)"政策僅盯著正規(guī)項(xiàng)目太不公平。