多款保障房信托遭搶購(gòu) 收益超10％背后藏貓膩

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊井鑫 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 楊井鑫 發(fā)自北京

高收益房地產(chǎn)信托往往不缺少投資者，而如果保障房信托也是高收益，可能更為火爆。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)信托第一波兌付高峰過去之后，其發(fā)行再次進(jìn)入了密集期。

與此同時(shí)，保障房信托收益瘋漲，多款產(chǎn)品發(fā)行當(dāng)天就搶購(gòu)一空。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)信托中，保障房信托的風(fēng)險(xiǎn)較低。同等收益下，保障房信托更容易打動(dòng)投資者。

但是，“保障房”目前并不意味著安全性高。“一般情況下，保障房項(xiàng)目中也會(huì)嵌套一些商品房項(xiàng)目。”某業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

保障房信托熱賣

隨著房地產(chǎn)信托的回暖，第一波兌付高峰的平穩(wěn)度過，高收益保障房信托受到了市場(chǎng)追捧。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，中投信托等多家信托公司的多款產(chǎn)品，發(fā)行當(dāng)天就遭遇了哄搶。

“中投上虞保障房項(xiàng)目早已經(jīng)售罄了，你想買房地產(chǎn)信托最好是提前與公司預(yù)約。”一位中投信托的客戶經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，高收益的信托產(chǎn)品都特別好賣，而保障房信托近期的預(yù)期收益率大漲，直追商品房信托收益，市場(chǎng)上的反應(yīng)也非常不錯(cuò)。

該客戶經(jīng)理還告訴記者，從目前房地產(chǎn)信托銷售市場(chǎng)來看，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品當(dāng)天就能賣完。“只要是收益高，銷售是不用愁的。”

由于近期房地產(chǎn)信托銷售的回暖，優(yōu)質(zhì)信托的購(gòu)買門檻也有抬高趨勢(shì)。據(jù)記者了解，中航信托剛剛推出的“天啟億利金威集寧保障房建設(shè)集合資金信托計(jì)劃”尚在預(yù)約期，但是已出現(xiàn)不能保證買到的情況。

“現(xiàn)在這款產(chǎn)品是可以預(yù)約的，但是我們現(xiàn)在不能保證您能夠買到。”中航信托的客戶經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該信托計(jì)劃是一個(gè)較好的項(xiàng)目，公司將投資門檻分為了100萬(wàn)元和300萬(wàn)元兩個(gè)檔次。

該客戶經(jīng)理表示，100萬(wàn)投資資金的席位比較少，資金量小就很可能買不到。

近來房地產(chǎn)信托遭遇哄搶情況比較常見。4月底至今，一直沉寂的房地產(chǎn)信托悄然活躍起來。北京、上海、杭州多地多次出現(xiàn)房地產(chǎn)信托被哄搶的情況，甚至個(gè)別產(chǎn)品幾分鐘內(nèi)就能售罄。

“保障房信托最近收益率詭異地大漲，是熱賣的一個(gè)主要原因。”北京一家信托公司人士向記者表示。他還稱，如今保障房項(xiàng)目收益最高能超過13%，這已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)相當(dāng)高的水平。

該人士還表示，如果僅從保障房項(xiàng)目看，收益率僅在3%～5%左右，即使是其中收益最高的兩限房，收益率也很難超過8%。所以，在如此低的利潤(rùn)下，此前保障房信托的收益也被限制了，產(chǎn)品得不到市場(chǎng)的認(rèn)可。

然而，今年保障房信托的發(fā)展勢(shì)頭令人意外。“目前來看，大多保障房信托的收益率已經(jīng)超過10%，并且發(fā)行頻率越來越快。”

數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度披露的保障住房類集合資金信托產(chǎn)品共21只，發(fā)行總規(guī)模38.56億元，平均發(fā)行規(guī)模1.93億元；而其保障住房類信托產(chǎn)品目前市場(chǎng)平均收益率9.23%，平均期限為22個(gè)月。

保障房項(xiàng)目中嵌套商品房

表面上，保障房信托的低利潤(rùn)并不能支撐較高的信托融資成本。但是，這其中存在一個(gè)公開的秘密——保障房項(xiàng)目中嵌套商品房。

“每一個(gè)保障房項(xiàng)目中，都會(huì)有一些商品房的影子，但在信托簡(jiǎn)介資料中不會(huì)披露。此外，信托公司其實(shí)對(duì)資金的監(jiān)控能力有限，很難保證資金能夠?qū)Ｓ谩?rdquo;上述北京一家信托公司人士表示。

中航信托剛剛推出了“天啟億利金威集寧保障房建設(shè)集合資金信托計(jì)劃”，該信托計(jì)劃將募資10億元，用于向金威地產(chǎn)增資擴(kuò)股，增資款專項(xiàng)用于烏蘭察布市集寧區(qū)“百旺家苑“保障房項(xiàng)目（宗地一至宗地八）建設(shè)。抵押為金威地產(chǎn)、烏蘭察布市億利金威城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司持有的1678畝國(guó)有土地使用權(quán)及在建工程,抵押率50%。

同時(shí)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，去年10月，華宸信托發(fā)行了一款“華宸·金誠(chéng)（1105）號(hào)—烏蘭察布市保障房特定資產(chǎn)收益權(quán)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，該信托計(jì)劃資金用于購(gòu)買鄂爾多斯市金威房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司持有的烏蘭察布市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目“億利城·百旺家苑小區(qū)”總價(jià)值12.76億元的房產(chǎn)特定資產(chǎn)收益權(quán)，擬募資7.3億元。該計(jì)劃中卻披露了項(xiàng)目中部分商品房的資料。

該信托計(jì)劃介紹，“億利城·百旺家苑小區(qū)”是政府補(bǔ)貼的保障性住房項(xiàng)目，2010年至2012年，烏蘭察布市將改造城市棚戶區(qū)總規(guī)模為95800戶、558.39萬(wàn)平方米。“億利城·百旺家苑小區(qū)”項(xiàng)目總計(jì)住宅面積約89.64萬(wàn)平方米。符合條件的認(rèn)購(gòu)人群將享受政府補(bǔ)貼，項(xiàng)目在政府補(bǔ)貼和相關(guān)稅費(fèi)減免前提下，銷售價(jià)格初步定于3150元/平米。除此外，“億利城·百旺家苑小區(qū)”還有商業(yè)建筑面積101620平方米，此部分商業(yè)由金威房地產(chǎn)公司自行銷售，初步定價(jià)6000元/平方米。

記者采訪中航信托人士時(shí)了解到，該信托計(jì)劃的確是一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，信托公司也派人專程赴當(dāng)?shù)剡M(jìn)行過考察。對(duì)于資金是否能全部投入到保障房項(xiàng)目中去，該公司人士表示“肯定會(huì)對(duì)資金有監(jiān)控的”。

然而，北京一位分析人士表示，相對(duì)于資金用途而言，信托公司更在意抵押品。其實(shí)，部分信托公司對(duì)資金的監(jiān)控能力很弱，甚至比不上銀行。

“很多保障房信托都是如此，保障房項(xiàng)目背后存在商品房項(xiàng)目的影子。但是，現(xiàn)在監(jiān)管層并不禁止這種做法，而信托公司逐漸將之作為了一種促銷的手段。”上述分析人士表示，這在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)是很正常的事情了，否則保障房信托的利潤(rùn)也不可能會(huì)那么高。

事實(shí)上，房地產(chǎn)信托打著保障房“旗號(hào)”促銷僅是其中一種。由于此前對(duì)房地產(chǎn)信托的控制，房地產(chǎn)公司還曾以高收益“基礎(chǔ)建設(shè)”項(xiàng)目、“裝修資金”項(xiàng)目、“建筑公司股權(quán)”等多種形式來融資。

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