下半年開工量影響樓市走向 開發(fā)商要學(xué)會(huì)做加減法

近期在房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采取以價(jià)換量的做法下，部分地區(qū)樓市出現(xiàn)回暖跡象。不過有專家表示，盡管如此，整體上來說目前市場難言見底，而明年樓市的整體走勢將在很大程度上取決于今年下半年的開工量。同時(shí)對開發(fā)商來說，著眼于長遠(yuǎn)健康發(fā)展考慮，也要學(xué)會(huì)做加減法。

３月份以來，國內(nèi)一些房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，３月以來，南京、杭州、合肥、武漢、太原等地樓市成交量環(huán)比出現(xiàn)上升。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，３月份監(jiān)測的４０個(gè)城市中，３３個(gè)城市成交量環(huán)比上漲，其中大部分是二、三線城市。

業(yè)內(nèi)專家表示，近期部分地區(qū)樓市回暖的重要原因在于開發(fā)商普遍采取了以價(jià)換量的銷售策略。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度北京新建普通住房成交均價(jià)為每平方米１２３２６元，同比下降２０．７％。此外，北京市今年以來簽約１０套以上的５９個(gè)項(xiàng)目中，有７０％的項(xiàng)目在去年調(diào)低入市價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加大了折扣力度。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志對此表示，降價(jià)換量項(xiàng)目增多、力度加大及部分剛性自住需求釋放，帶動(dòng)了市場成交的回升。

但從整體上看，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，全國一季度商品房銷售在下降，銷售面積和銷售額同比分別下降１３．６％和１４．６％。

“現(xiàn)在還不能說房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)到位，實(shí)際上今年的房地產(chǎn)市場仍比較樂觀，至于明年房地產(chǎn)市場的走勢，需要參照今年下半年的開工量。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明說。

根據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)３月份發(fā)布的財(cái)報(bào)，２０１１年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額約１９９億元，同比增長４５％；實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額人民幣約２７０億元，同比增長２５％。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年初遠(yuǎn)洋地產(chǎn)確定的“強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)，提升產(chǎn)品競爭力及保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，謹(jǐn)慎關(guān)注三、四線城市土地市場”的策略是其能逆勢發(fā)展的關(guān)鍵。

“預(yù)計(jì)今年三、四線城市表現(xiàn)將優(yōu)于一、二線城市。”李明說。一線城市會(huì)持續(xù)低迷，量跌價(jià)滑趨勢明顯，已從賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場；熱點(diǎn)二線城市成交量的變化方向與一線城市基本趨同，但量價(jià)均會(huì)比較穩(wěn)定；普通二線城市成交情況預(yù)計(jì)出現(xiàn)明顯區(qū)域分化；三、四線城市會(huì)異軍突起。他表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)下一步仍會(huì)采取謹(jǐn)慎投資策略，主要是在已布局的地區(qū)尋找投資機(jī)會(huì)，不會(huì)開拓新的區(qū)域，重點(diǎn)關(guān)注非一線的重點(diǎn)城市。此外，今后的投資將更多地采取與基金、金融類資本的合作方式，以更好發(fā)揮資源優(yōu)勢。

針對近期房地產(chǎn)市場的走勢，上海易居房地產(chǎn)研究院有關(guān)專家認(rèn)為，春季是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，加上今年首套房貸款等部分政策有所松動(dòng)，預(yù)計(jì)成交持續(xù)回升的態(tài)勢會(huì)延續(xù)至二季度。不過同時(shí)有專家表示，保證房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)健康發(fā)展是政策調(diào)控的核心，預(yù)計(jì)今年全年仍將繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策。待住房體系和制度建設(shè)漸趨完備后，有關(guān)政策將逐步加以調(diào)整。在市場下行壓力下，汰弱留強(qiáng)情況將會(huì)加劇。

李明表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)際上是有保有壓，房地產(chǎn)企業(yè)要更積極尋找現(xiàn)有資源與市場交集的部分，把重點(diǎn)放在國家鼓勵(lì)同時(shí)又有市場機(jī)會(huì)的地方去。“在房地產(chǎn)市場走強(qiáng)時(shí)，企業(yè)要學(xué)會(huì)做加法，而在市場不好時(shí)，要會(huì)做減法。”李明說，做減法包括企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品定位兩個(gè)方面。據(jù)悉，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)年初在企業(yè)組織結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行了減法調(diào)整，撤銷了北京、東北等區(qū)域事業(yè)部，將原來“總部－事業(yè)部－城市公司”的三級(jí)管理改為“總部－城市公司”的兩級(jí)管理模式。同時(shí)期望通過近兩年內(nèi)部推行的信息化ＩＴ系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)提高效率和組織機(jī)構(gòu)的優(yōu)化。

“做減法的另一個(gè)方面就是減少無效開發(fā)周期和降低產(chǎn)品定位，但做減法不表明降質(zhì)量”。李明解釋說，過去地價(jià)、建筑材料都在不斷走高，企業(yè)大多不斷升級(jí)產(chǎn)品以適應(yīng)房價(jià)上漲。而現(xiàn)在面對價(jià)格回調(diào)，企業(yè)必須要有明確的產(chǎn)品定位。“降低產(chǎn)品定位是指降低新產(chǎn)品定位，不等于降低質(zhì)量。恰恰保證質(zhì)量、保證開發(fā)周期是降低房價(jià)最直接的方法。在減少非核心業(yè)務(wù)及降低各類風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，保持產(chǎn)品質(zhì)量是做減法成功的關(guān)鍵。”李明說。

（來源：新華網(wǎng) 記者：周文林）