張茉楠：中國(guó)房地產(chǎn)的“剛需”還能存在多久

張茉楠

近期，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了些許復(fù)蘇的曙光，但房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)依然被認(rèn)為是美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇最大的風(fēng)險(xiǎn)之一。自次貸危機(jī)以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌超過30%，這不僅僅是因?yàn)槭袌?chǎng)泡沫破裂負(fù)面效應(yīng)的短期困擾，更意味著美國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求長(zhǎng)期趨勢(shì)和購(gòu)買力的影響正產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以持續(xù)下跌，是因?yàn)樽》渴袌?chǎng)的“需求飽和”，而“需求飽和”的根本性決定因素是人口總量和人口結(jié)構(gòu)的變化。人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)期趨勢(shì)性的影響。美國(guó)房地產(chǎn)周期大約為20年，而這背后與美國(guó)的人口統(tǒng)計(jì)規(guī)律的變化息息相關(guān)。一方面是人口總量變化 （包括自然增長(zhǎng)率與移民增長(zhǎng)率）對(duì)住房需求的影響。美國(guó)生育率從上世紀(jì)90年代初開始進(jìn)入持續(xù)的下降通道。人口普查局公布美國(guó)人口最新數(shù)字為3.08億人。過去十年來美國(guó)人口增長(zhǎng)9.7%，為1940年以來的最低增幅。

從增量上看，美國(guó)人口增長(zhǎng)主要來自移民及移民的出生率，占增加人口的82%。外來移民是美國(guó)人口增長(zhǎng)的重要因素之一，然而過去十年來的兩次經(jīng)濟(jì)衰退使得美國(guó)人對(duì)移民態(tài)度轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步降低了海外移民的速度。

而另一方面，人口結(jié)構(gòu)的變化也決定著住房的需求。房?jī)r(jià)與家庭收入的平均百分比不超過2，是美國(guó)能夠承受房?jī)r(jià)的真正能力。20世紀(jì)70年代初，美國(guó)房?jī)r(jià)與家庭收入的百分比為1.7~1.8，但到次貸危機(jī)之前，美國(guó)房?jī)r(jià)與家庭收入之比高達(dá)6，而這其中正處青壯年的“嬰兒潮”成為美國(guó)購(gòu)房市場(chǎng)的主力軍，并由此持續(xù)推高了房?jī)r(jià)。美國(guó)人口統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)，美國(guó)的嬰兒出生率將長(zhǎng)期維持低位，到2030年，近20%的美國(guó)居民將超過65歲；2050年，這一年齡組的人數(shù)還會(huì)翻一番，從2008年的3870萬人增至8850萬人，生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國(guó)住房總需求出現(xiàn)較大幅度的下降，也將對(duì)住房需求的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生新的影響，那些曾經(jīng)促進(jìn)美國(guó)住宅市場(chǎng)繁榮的“大戶型”將出現(xiàn)滯銷。

由于美國(guó)社會(huì)老齡化加速，人們更愿意選擇污染小、生活成本低的郊區(qū)居住，這也意味著半個(gè)多世紀(jì)以來美國(guó)人口從鄉(xiāng)村、郊外向大都市區(qū)域轉(zhuǎn)移的過程可能放緩。在國(guó)內(nèi)購(gòu)買力相對(duì)住房需求極度飽和的困境下，這也是為何美國(guó)希望借外來移民消化過剩的房屋存量，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的真正原因。

看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)所謂的 “剛需”只是一個(gè)階段性的概念，人口紅利更不是永久性的增長(zhǎng)因素，人口結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)需求進(jìn)而影響房地產(chǎn)走勢(shì)似乎是一個(gè)逃不出的 “鐵律”。數(shù)據(jù)顯示，全球人口的年齡結(jié)構(gòu)將發(fā)生巨大變化——青年人口的增長(zhǎng)率放緩，老年人口的增長(zhǎng)速度驚人。到2050年全球老齡人口將達(dá)到現(xiàn)在的3倍，為15億人。

按聯(lián)合國(guó)數(shù)據(jù)推測(cè)，我國(guó)的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。而去年統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國(guó)勞動(dòng)人口比重十年來首次下降。種種跡象表明，中國(guó)人口結(jié)構(gòu)改變的時(shí)間節(jié)點(diǎn)正在加速到來。人口結(jié)構(gòu)的變化將會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給需求結(jié)構(gòu)。預(yù)計(jì)中國(guó)人口增速將在2015年后進(jìn)入下降通道，到2020年60歲以上人口將達(dá)到2.5億人，這個(gè)時(shí)間段也將是中國(guó)房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點(diǎn)的重要時(shí)間窗口。