前兩月 萬(wàn)保恒金售房均價(jià)齊降

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

沒(méi)等到樓市調(diào)控政策的松動(dòng)，房?jī)r(jià)自己先有了松動(dòng)的跡象。

今年年初，曾有開(kāi)發(fā)商向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“國(guó)十條”發(fā)布已近兩年，去年開(kāi)始不少地區(qū)房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了停漲甚至下跌，所以冀望3月的 “兩會(huì)”會(huì)傳出政策松動(dòng)的聲音。然而，國(guó)務(wù)院總理溫家寶兩天前關(guān)于房?jī)r(jià)的堅(jiān)決表態(tài)，徹底打破了他的幻想。

昨日 （3月15日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者匯總相關(guān)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，今年前2個(gè)月，萬(wàn)科、恒大、保利、金地等一線房企的銷售均價(jià)，較去年下降約一成，其中金地的下降幅度最高，達(dá)24%。

萬(wàn)保恒金均價(jià)齊降

數(shù)據(jù)顯示，2011年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬(wàn)平方米、銷售金額1215.4億元、項(xiàng)目平均售價(jià)11303元/平方米。而今年1~2月，該企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積190.9萬(wàn)平方米、銷售金額190.5億元，項(xiàng)目銷售均價(jià)9979元/平方米，比去年均價(jià)下滑了11.7%。

保利的“降勢(shì)”同樣明顯。

2011年，保利實(shí)現(xiàn)簽約面積650.29萬(wàn)平方米、簽約金額732.42億元、銷售均價(jià)11263/平方米。今年1~2月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積50.28萬(wàn)平方米、簽約金額51.28億元，銷售均價(jià)降至10199元/平方米，比去年均價(jià)下調(diào)了9.45%。更值得關(guān)注的是，2月銷售均價(jià)甚至下跌至9569元/平方米。

恒大也是如此。今年1~2月，其項(xiàng)目銷售均價(jià)為6154元/平方米，相較于2011年的6590元/平方米，下降了6.6%。

金地的銷售均價(jià)的降幅更是“驚人”?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2011年，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積223.6萬(wàn)平方米、簽約金額309.2億元、合約銷售均價(jià)13828元/平方米。2012年前兩個(gè)月，對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)分別是15.6萬(wàn)平方米、16.4億元、10513元/平方米。就銷售均價(jià)而言，已較2011年下滑了24%。

專家：還有降價(jià)空間

在鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析員馮聯(lián)聯(lián)看來(lái)，中央高層關(guān)于房?jī)r(jià)的表態(tài)，分別向地方政府、消費(fèi)者及開(kāi)發(fā)商傳遞了不同的強(qiáng)烈信號(hào)。對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，意味著地產(chǎn)調(diào)控政策仍將持續(xù)，未來(lái)地方政府片面放松調(diào)控的概率大幅降低；對(duì)房企而言，預(yù)計(jì)部分開(kāi)發(fā)商的觀望心態(tài)將會(huì)減弱，“硬扛”策略難以持續(xù)，降價(jià)跑量或成為越來(lái)越多企業(yè)的選擇；對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，將進(jìn)一步強(qiáng)化看跌后市的心態(tài)，降價(jià)需求將更明確。

合理的房?jī)r(jià)，應(yīng)與居民的收入相適應(yīng)。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居中心分別得出的 “合理的住房?jī)r(jià)格”支出，應(yīng)該為每個(gè)家庭3~6年和4~6年的收入，而目前我國(guó)多數(shù)城市的房?jī)r(jià)收入比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

張大偉向記者細(xì)算了一筆賬。以北京為例，目前以北京郊區(qū)為主的普通商品房，成交均價(jià)約在1.8萬(wàn)元/平方米，平均單套成交面積在100平方米左右，總價(jià)約180萬(wàn)元。如業(yè)主首付80萬(wàn)元，貸款100萬(wàn)元買此套房，貸款期限為20年，利息成本高達(dá)86.8萬(wàn)元。也就是說(shuō)，業(yè)主購(gòu)買一套180萬(wàn)元的房產(chǎn)，最終的真實(shí)支出為266.8萬(wàn)元（這還不含其他稅費(fèi)）。北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到32903元，以三口之家計(jì)算，年收入在12萬(wàn)元左右。因此房?jī)r(jià)收入比在22倍左右。

中國(guó)發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)謝逸楓進(jìn)一步向記者分析說(shuō)，理論上講，如果要讓房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，目前北上廣深等一線城市中心城區(qū)的房?jī)r(jià)，還有很大的下降空間。根據(jù)他的測(cè)算，一線城市至少還需下降50%~60%、一線城市郊區(qū)需下降30%、二線城市需下降40%、三四線城市需下降30%。

將迎來(lái)大面積降價(jià)？

除了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，很多房企自身面臨的生存環(huán)境，也讓其面臨降價(jià)壓力。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)匯總的相關(guān)銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1~2月，萬(wàn)科、保利、恒大、龍湖、綠城、雅居樂(lè)、金地、世茂房地產(chǎn)等8家房企，分別實(shí)現(xiàn)銷售額190.5億元、51.28億元、42.4億元、33.1億元、36億元、41.8億元、16.4億元、29.8億元，與去年同期相比，降幅分別達(dá)37.4%、30.73%、70.3%、54.8%、60%、37.6%、29.7%、31.1%。

與此同時(shí)，中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年2月末，全國(guó)商品房待售庫(kù)存面積達(dá)30526萬(wàn)平方米，比2011年末增加3332萬(wàn)平方米，整體庫(kù)存積壓增加了10%左右。另一組監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，10大標(biāo)桿房企在47個(gè)城市的在售項(xiàng)目庫(kù)存量約為2466萬(wàn)平方米，雖較1月小幅回落2%，但是與2011年6月底的數(shù)據(jù)相比，庫(kù)存量大增56%。

此外，今年3月以后，多家房企面臨的地產(chǎn)信托兌付高峰也將如期而至。

張大偉指出，預(yù)期未來(lái)6~12個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)將繼續(xù)下調(diào)10%~20%，部分已經(jīng)降價(jià)到位的項(xiàng)目可能會(huì)逐漸獲得市場(chǎng)認(rèn)可，成交量有望逐漸釋放。

事實(shí)上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪獲悉，目前龍湖、保利、萬(wàn)科、招商等開(kāi)發(fā)商皆已開(kāi)始降價(jià)促銷。