北京三環(huán)內(nèi)不增新住宅用地 或現(xiàn)“空心化”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 黃志偉 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 黃志偉 發(fā)自北京

房地產(chǎn)市場的神經(jīng)對每一項政策都格外敏感。近日，北京市國土局印發(fā)了 《北京市2011~2015年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，規(guī)劃稱三環(huán)內(nèi)將原則上不再新增供應(yīng)住宅用地和配套。

北京美聯(lián)物業(yè)高級經(jīng)理張磊表示，此政策給三環(huán)內(nèi)的房子帶來利好，長期來看，房價會平穩(wěn)上升。不過，他認為政策短期內(nèi)不會給三環(huán)內(nèi)房價帶來多大影響，因為目前房地產(chǎn)主要支持的是剛需，而購房者對這些地方（三環(huán)內(nèi)）關(guān)注很少。

我愛有家副總裁胡景暉認為，政策貌似限制了供應(yīng)量，但是價格暴漲有待需求的爆發(fā)。目前按照北京市的規(guī)劃，居民往郊區(qū)和周邊以及衛(wèi)星城市的外移趨勢明顯，噪音、污染等因素也對三環(huán)內(nèi)住宅需求有一定的消極影響。

“降價不多，因為地段在這里呢。”昨日（3月7日），《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者的身份向鏈家經(jīng)紀人咨詢西直門（北京二環(huán)）附近房子的價格時，該房地產(chǎn)經(jīng)紀人給出這樣的回復。她還介紹，目前在售的一套西直門51平方米的小兩居售價在165萬元，此前她剛剛成交的一套附近差不多的房子價格是168萬，這套房子降價的原因是房主急售。

胡朝暉對此表示，二手房的價格從去年8月份開始下降，累積到現(xiàn)在降了兩成左右。不過，價格下降的特點是外圍降價幅度越大，靠近城市核心區(qū)域降價幅度越小，三環(huán)以內(nèi)價格相對較為堅挺。

我愛我家成交的二手房統(tǒng)據(jù)數(shù)據(jù)顯示，北京六環(huán)以外的房子降價幅度在26%，五環(huán)和六環(huán)之間的降價幅度為20%，四、五環(huán)之間的降價幅度為15%，四環(huán)內(nèi)的房子降價不到10%，三環(huán)以內(nèi)只有7%。

專門針對高檔住宅二手房銷售的美聯(lián)物業(yè)張磊介紹說，據(jù)美聯(lián)物業(yè)的觀察和統(tǒng)計，在三環(huán)內(nèi)的房子，一些上世紀八九十年代建的住宅房，由于房齡較老，戶型相對不合理，朝向不好，浪費空間較多等原因，近期出現(xiàn)了一些價格松動，出現(xiàn)了150萬元左右小戶型，剛需相對能夠接受的價格，較為搶手。但是，一些高檔社區(qū)的價格回落相對較小，甚至個別社區(qū)還有微幅上漲。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)的監(jiān)測，位于北京市東三環(huán)內(nèi)的建外soho，其去年11月份的價格和今年2月份相比，每平方米價格只是微降100元；而北京二環(huán)內(nèi)東花市口大街的富貴園在近4個月的銷售價格非但沒有下降，每平方米的價格反而有200元的上漲；位于二環(huán)和三環(huán)之間的中信城，每平方米的價格則上漲了1300元。

北京市新的“十二五”規(guī)劃雖然限制了住宅用地供應(yīng)量，但業(yè)內(nèi)的普遍看法是，新政恐難讓三環(huán)內(nèi)房子出現(xiàn)價格暴漲。張磊表示，從這幾年來看，三環(huán)內(nèi)的住宅用地基本上已經(jīng)凍結(jié)了，連四環(huán)的住宅用地都已經(jīng)很稀缺，因此近幾年北京城區(qū)房價相對較穩(wěn)定，短期內(nèi)很難有上漲勢頭，而且也不會有暴漲或者暴跌。

此外，從目前的房地產(chǎn)政策看，主要還是支持剛需購買，他們對這些地方的關(guān)注很少，原因是三環(huán)內(nèi)的房子目前單價較高，總價低的很難找。再加上剛需的年齡段以年輕人為主，他們接受老戶型的不多。最近賣的多是四五環(huán)之間、房齡稍微新一點的房子。因此張磊認為，除非房地產(chǎn)政策有較大的調(diào)整，三環(huán)內(nèi)房價不會有太大幅度的變化。

胡景暉分析稱，從土地使用開發(fā)看，三環(huán)內(nèi)的房子更多是做成辦公或者商業(yè)用地，三環(huán)內(nèi)核心區(qū)域更多是辦公樓或者商業(yè)樓，將來可能出現(xiàn)空心化現(xiàn)象。此外，北京未來的城市規(guī)劃是郊區(qū)化，隨著軌道交通的建設(shè)，郊區(qū)和衛(wèi)星城在交通和醫(yī)療、教育等方面的配套會越來越完備，而越靠近三環(huán)內(nèi)核心區(qū)域，污染和噪音也越嚴重，這些因素將制約三環(huán)內(nèi)的需求出現(xiàn)爆發(fā)性的增長。