樓市衰退或持續(xù)至2013年

每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

    隨著樓市調(diào)控和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑正在經(jīng)歷巨變階段。

    11月12日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在東莞表示，萬(wàn)科已經(jīng)進(jìn)入“冬天”模式，并將遵循現(xiàn)金為王、積極賣(mài)房、慎重買(mǎi)地的原則。

    由于其房地產(chǎn)界領(lǐng)軍者的身份，萬(wàn)科的“冬天論”不出意料地引起輿論大嘩。2008年，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石也曾拋出  “拐點(diǎn)論”，并引發(fā)一輪降價(jià)風(fēng)潮。

    不少業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)下滑，“冬天”或?qū)⒊掷m(xù)更長(zhǎng)時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)新一輪的衰退周期。國(guó)際貨幣基金組織（IMF）14日公布的報(bào)告也指出，中國(guó)面臨房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

近三年處于調(diào)整期

    調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響正逐步明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，自今年年初出臺(tái)“新國(guó)八條”的9個(gè)月來(lái)，成交量、價(jià)格、投資等指標(biāo)的增速，以及國(guó)房景氣指數(shù)幾乎都在下行。

    在此背景下，郁亮拋出的“冬天論”獲得了不少業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。事實(shí)上，“現(xiàn)金為王、積極賣(mài)房、慎重買(mǎi)地”也正是不少房企在今年的生存策略。

    不少分析人士認(rèn)為，企業(yè)普遍看空后市，說(shuō)明房地產(chǎn)將迎來(lái)一輪新的衰退周期。我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域一直有“5+2”的“周期論”，即房地產(chǎn)運(yùn)行將遵循“5年增長(zhǎng)、2年衰退”的周期，但這個(gè)周期會(huì)受到政策調(diào)控等多重因素影響。

    中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“5+2”僅指房地產(chǎn)發(fā)展的短周期，當(dāng)前的樓市正處于兩個(gè)“大周期”之間的調(diào)整階段。

    陳晟表示，房地產(chǎn)屬于“大周期”行業(yè)，其運(yùn)行規(guī)律與GDP增長(zhǎng)有關(guān)，相關(guān)度高達(dá)92%。房改以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于高速增長(zhǎng)的“黃金時(shí)期”。他認(rèn)為，隨著我國(guó)GDP增速的放緩，房地產(chǎn)業(yè)也將從“高速增長(zhǎng)階段”步入“中速增長(zhǎng)階段”。

    據(jù)悉，我國(guó)制定的“十二五”期間GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為8%，明顯低于“十一五”。今年來(lái)看，GDP增速盡管尚未回落至8%的目標(biāo)，但前三季度分別為9.7%，9.5%，9.1%，下降態(tài)勢(shì)十分明顯。

    陳晟表示，當(dāng)我國(guó)GDP增速降到9%以下時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)入“中速增長(zhǎng)期”。而從今年到2013年，將是調(diào)整時(shí)期。

    在近日的2011中國(guó)私募基金領(lǐng)袖峰會(huì)上，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文表示，未來(lái)幾年基本上可以排除比較大的單邊牛市的可能性，房地產(chǎn)、紀(jì)念幣等行業(yè)將進(jìn)入持續(xù)的熊市。

“暴利時(shí)代”或終結(jié)

    “中速增長(zhǎng)”并不意味著“衰退”，按照陳晟的觀點(diǎn)，未來(lái)一段時(shí)間，樓市整體價(jià)格和成交量都不會(huì)有太大的變動(dòng)。

    國(guó)際貨幣基金組織  (IMF)則持不同看法，該機(jī)構(gòu)在14日公布的報(bào)告指出，中國(guó)面臨房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵的觀點(diǎn)則是：未來(lái)兩三年，房?jī)r(jià)不可能上漲，但跌幅不會(huì)超過(guò)15%。

    一個(gè)共識(shí)則是，隨著土地成本、資金成本、各項(xiàng)稅費(fèi)的提高，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤(rùn)率將會(huì)降低，“暴利時(shí)代”即將終結(jié)。

    從上月開(kāi)始，“降價(jià)潮”蔓延到更多的企業(yè)和城市，萬(wàn)科、龍湖、中海等資金面寬松的企業(yè)也加入降價(jià)行列。一些分析人士稱(chēng)，到今年年底，多數(shù)上市房企財(cái)報(bào)呈現(xiàn)的毛利率將會(huì)有所降低。

    據(jù)悉，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率在10%左右，高端項(xiàng)目略高于上述水平，但與前幾年相比，已有明顯下降。

    此外，房地產(chǎn)投資增速也在下調(diào)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年8月～10月，我國(guó)房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)三個(gè)月下滑，今年前10月為31.1%，僅比固定資產(chǎn)投資增速高出6.2個(gè)百分點(diǎn)。而去年前十個(gè)月，兩者相差12個(gè)百分點(diǎn)。

    不少分析人士認(rèn)為，兩者增速的差距不斷縮小，說(shuō)明房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)投資中的作用逐漸弱化，這也正是本輪樓市調(diào)控和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的題中應(yīng)有之義。與此同時(shí)，地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴(lài)也將減弱。

    陳晟表示，在政策面的不利影響下，未來(lái)房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)下滑，未來(lái)很可能滑落到20%以下。

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