黃島“撞限房”調(diào)查：產(chǎn)權(quán)續(xù)期無定論 過戶未受影響

每經(jīng)記者  李卓  發(fā)自青島

    從青島乘坐輪渡只需15分鐘，就能到達黃島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。

    依山傍海的黃島空氣清新，陽光明媚的4月正是一年中最宜人的季節(jié)。而當《每日經(jīng)濟新聞》記者踏上這個島嶼，去尋訪全國首批土地使用權(quán)到期的住宅區(qū)——阿里山小區(qū)時，發(fā)現(xiàn)小區(qū)居民的心里似乎已經(jīng)一掃兩年前的陰霾，如同此時的天氣一般恬靜而淡然——2009年6月30日，土地使用權(quán)到期的“大限”一度曾讓這里手握20年小產(chǎn)權(quán)證的居民焦慮不安，盡管這一問題至今依然沒有結(jié)論，不過“至少還沒影響到最起碼的正常居住，甚至連房屋買賣、過戶等一切都在照舊”。

    記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，實際上不光是阿里山小區(qū)，當?shù)氐狞S島東小區(qū)、紫金山小區(qū)、張寶灣小區(qū)、老官廳、長江新村等部分住宅也都即將或已經(jīng)同樣面臨土地使用權(quán)到期的問題，而居民們能做的，除了期盼，只有等待。

部分“撞限”住戶已續(xù)期

    金先生1995年在黃島紫金山小區(qū)由單位分配了一套120平方米的房子，盡管許多鄰居的房屋產(chǎn)權(quán)都即將或已經(jīng)到期，但他還剩余近30年的產(chǎn)權(quán)。

    金先生告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，作為當時這里開發(fā)商“廣廈房地產(chǎn)實業(yè)總公司”的員工，公司給包括他在內(nèi)的4名同事分房的時候，同時辦理了產(chǎn)權(quán)續(xù)期手續(xù)。作為這里的老住戶，金先生曾看著這個小區(qū)的樓房一幢一幢建立起來，而對于阿里山小區(qū)、東小區(qū)等首批撞限房，金先生同樣很熟悉，因為那就是他所在的廣廈公司開發(fā)建設(shè)的。

    “這里原來是我們單位的職工宿舍，也只有20年產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在也都重新賣出去了。”金先生指著紫金山路85號一幢經(jīng)過重新粉刷的7層小樓告訴記者，由于紫金山小區(qū)經(jīng)過不同開發(fā)商在不同時間段里拿地后陸續(xù)開發(fā)，因此產(chǎn)權(quán)期限從20年、30年，到50年、70年都有。而在整個黃島，這樣的現(xiàn)象非常普遍。

    金先生所說的只有20年產(chǎn)權(quán)的居民樓里一位居民隨后向記者證實，他們的房子是2009年從一個名叫源聚鑫的開發(fā)商手中買來的，買房時也知道產(chǎn)權(quán)即將在2012年到期，“不過大家都覺得只要房產(chǎn)證能辦下來，土地證到限應該不受太大影響?！?/p>

    無獨有偶，1997年舉家從內(nèi)蒙古來到黃島的李先生也于2009年在阿里山小區(qū)15棟樓買了一套房，他對記者回憶說，原房東20年的房產(chǎn)權(quán)的確是到期了，但后來又由原房東的公司續(xù)簽了30年，所以過戶到他名下以后，目前他還有28年的土地使用權(quán)，他也不需要為此支付額外的費用。此外，在大批產(chǎn)權(quán)到限的東小區(qū)，也有居民對記者反映類似的情況。

    記者隨后以買房者身份走訪了阿里山小區(qū)、紫金山小區(qū)周邊的多家房屋中介機構(gòu)，多名中介人員向記者證實，除上述小區(qū)以外，張寶灣小區(qū)、老官廳、長江新村等部分房子的土地使用權(quán)也即將到期，但房源并不是很多，且使用權(quán)到期的風險也依然沒能拉低這里的房價。至于部分產(chǎn)權(quán)到期的住戶續(xù)期現(xiàn)象，雖然不多見，但也不是個案，具體怎么續(xù)很難說清楚，但可以肯定的是，現(xiàn)在續(xù)不了，撞限房買賣目前沒有土地證。

源于“歷史遺留問題”

    像黃島這樣出現(xiàn)大批房屋產(chǎn)權(quán)到期的現(xiàn)象，在全國其他地方并不多見。這其中究竟有著怎樣的故事？

    中共青島市委經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工委宣傳部  （以下簡稱黃島新聞處）的負責人告訴記者，黃島曾是國務院最早批準成立的14個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之一，1985年3月14日，開發(fā)區(qū)的第一批拓荒者從青島趕往薛家島，才開始了這片土地的開創(chuàng)之路。

    1989年，黃島開始建設(shè)第一批商業(yè)化住宅小區(qū)，由于當時尚無政策可依，黃島在國有土地使用權(quán)出讓上，對以阿里山小區(qū)為主的部分住宅用地使用權(quán)設(shè)定了20年和30年不等的期限。一年后的1990年5月19日，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》發(fā)布，規(guī)定居住用地的土地出讓最高年限為70年。

    對于當時為何會作出  “20年”期限這樣的設(shè)定，現(xiàn)在似乎誰也無法說清楚，但金先生認為，之所以目前黃島會出現(xiàn)大批量到限房屋，除了阿里山小區(qū)在1989年這個尷尬的時間節(jié)點確切設(shè)定20年土地使用權(quán)之外，其余多數(shù)跟開發(fā)商的拿地時間與開發(fā)時間延后有關(guān)?！?995年以前批的地皮基本都是20年的，從1998年以后開始才出現(xiàn)常規(guī)的50年、70年?！?/p>

    青島房地產(chǎn)專家張百忍對上述說法予以認同?！叭缤珖康禺a(chǎn)市場一樣，黃島大部分房子也是從1998年以后才開始真正開發(fā)，以前多是公家的房子買斷。”

    張百忍告訴記者，在青島市內(nèi)這樣即將到限的房子其實不多，主要集中在黃島。而黃島最初開發(fā)時一片荒涼，且交通不便，“當年大多數(shù)人只能坐著小船上島，很少有人愿意去，很難發(fā)展，土地相對也就便宜?！?/p>地方政府仍靜觀其變

    記者實地走訪黃島撞限房時曾多次聯(lián)系黃島房產(chǎn)局相關(guān)人士，當?shù)匦侣勌幍呢撠熑藢τ浾弑硎?，目前當?shù)卣膽B(tài)度依然是等待上級主管部門的意見，黃島區(qū)房產(chǎn)局目前的觀點和之前一樣，在國家出臺《物權(quán)法》細則對“自動續(xù)期”作出更權(quán)威的解讀之前，他們不便也給予不了確切的解釋。

    黃島新聞處的人同時告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，針對2009年部分住房產(chǎn)權(quán)到期后的買賣，政府在房產(chǎn)交易所會要求買房人簽訂一個告知性的協(xié)議，表明買房人知道這個房子產(chǎn)權(quán)到期，以避免今后的糾紛，其他過戶程序都不受影響。

    記者從當?shù)胤康禺a(chǎn)中介也了解到，在土地使用權(quán)到期后的兩年里，所出售的阿里山小區(qū)房子只有房產(chǎn)證，沒有土地證。

    黃島區(qū)國土資源分局新聞發(fā)言人、副局長趙彥青之前接受媒體采訪時表示，他曾專門就“阿里山小區(qū)撞限”和青島市國土資源和房屋管理局相關(guān)領(lǐng)導于2009年下半年赴京請示國土資源部政策法規(guī)司，得到的答復是留下書面請示，回去等候消息。之后，趙彥青從青島市國土資源和房屋管理局得到的消息是，國土部已將相關(guān)材料轉(zhuǎn)交給全國人大，目前還沒有進展。

    記者近日聯(lián)系青島市國土資源和房屋管理局得到的答復也依然是暫時沒有任何進展。

    有公開統(tǒng)計資料顯示，青島開發(fā)區(qū)自成立以來，包括阿里山小區(qū)在內(nèi)的出讓20年、30年使用年限的住宅出讓用地共計41宗，總用地面積667.5畝，業(yè)主總數(shù)為5071戶；土地使用年限為20年的共33宗，30年和35年的出讓土地8宗。其中有一宗33.6畝土地使用權(quán)限截止到2009年6月30號，涉及業(yè)主310戶。

土地續(xù)期方式成難點

    在位于黃島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)北江路的張寶灣小區(qū)里，當記者向居民打聽是否有部分產(chǎn)權(quán)即將到期的房子時，一些年老的居民卻對此作出了激烈的  “反駁”：“這里是原村就地拆建，這里的土地永久性歸我們所有，沒有幾十年使用之說！”

    對此張百忍認為，先不論這些居民對房屋土地使用權(quán)是否有客觀、正確的認知和了解，他們對土地最樸實、原始的看法似乎就應該是世代相傳，永無期限，包括在這片土地上新蓋房子的土地使用權(quán)。而事實上，房屋的所有權(quán)是業(yè)主的，而與房屋密不可分的土地使用期限最高上限只有70年，這成為所有問題的焦點所在。

    張百忍接受  《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，對于全國首批撞限的房屋，如何“續(xù)期”成為眾人關(guān)注的焦點，尤其針對應該“無償”還是“有償”引發(fā)了很大爭議。

    記者查閱相關(guān)資料時發(fā)現(xiàn)，有關(guān)土地使用權(quán)的歷史可追溯至上世紀80年代的深圳，那時候特區(qū)剛剛開始建設(shè)，非常需要資金，為了解決資金瓶頸難題，深圳在國內(nèi)首創(chuàng)了國有土地有償、有期的使用制度。公開資料顯示，1982年頒布的  《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》規(guī)定了各類劃撥用地的使用年限及土地使用費的標準，其中工業(yè)用地最長年限為30年，商業(yè)用地20年，商品住宅用地50年，教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生用地50年。據(jù)了解，剛開始這個規(guī)定主要針對的是外商，因為引進外資是那個時間段的當務之急。

    對于如何續(xù)期，1990年國務院出臺頒布的《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中第四十條規(guī)定：土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記?！稐l例》第四十一條又規(guī)定：土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應當依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

    3年后出臺的  《城市房地產(chǎn)管理法》對于這個規(guī)定有了一定的改進：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！?/p>

    2007年出臺的《物權(quán)法》對土地使用權(quán)期限做出了重大調(diào)整：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期?！钡劣谌绾卫m(xù)期，至今還沒有明確的規(guī)定。

    此外，2009年初，《土地管理法》修改稿中也涉及到了土地續(xù)期問題。如49條新規(guī)當中，最受人關(guān)注的住宅70年大限到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動續(xù)期”，這種表述曾被認為是為日后“有償續(xù)期”埋下了伏筆。

    張百忍認為，從1998年全國大規(guī)模開始房地產(chǎn)開發(fā)算起，除此前公變私的一批房子可能很快到限之外，全國范圍內(nèi)還沒有到達一個普遍  “撞限”的爆發(fā)點。由于如何續(xù)期涉及多方利益，在目前處于調(diào)控敏感期的房地產(chǎn)市場，短期內(nèi)恐怕都很難有個明確的說法。

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