合生創(chuàng)展押寶一線城市失算 或降價沖刺200億目標(biāo)

　　“華南地產(chǎn)五虎”中的合生創(chuàng)展（以下簡稱合生）已經(jīng)被其同儕富力、恒大、碧桂園、雅居樂甩在了后面,而在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中,合生更是有些難熬。合生新任執(zhí)行總裁薛虎曾表示,公司計劃在2010年實現(xiàn)合約銷售總額同比增長30%,根據(jù)合生去年150億元的合約銷售額計算,合生今年的銷售目標(biāo)接近200億元。而據(jù)了解,截至4月20日,合生僅實現(xiàn)合同銷售總額約40億元,這意味著合生要在接下來的半年中,承受著調(diào)控的重負(fù)完成余下的計劃,其壓力不可謂不大,同時,據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,今年來合生高層的變動也對其銷售造成了較大的影響。

　　在這種情況下,合生與其他房企背道而馳的戰(zhàn)略計劃也受到業(yè)界質(zhì)疑。時下各大房企紛紛將目光投向二三線城市,希望借這些城市的潛力接過企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的接力棒,而合生卻仍堅持以高端產(chǎn)品進(jìn)軍一線城市的戰(zhàn)略,這也讓合生在中央“遏制部分城市房價過快上漲”的表述中倍受壓力。

　　輝立證券分析師陳耕認(rèn)為,如果合生要達(dá)到今年的銷售目標(biāo),必然要采取降價銷售的策略。從目前市場方面?zhèn)鞒龅南砜?預(yù)計公司方面已經(jīng)開始醞釀這方面的考慮,在第三季度公司沖業(yè)績的時候,將會有所體現(xiàn)。

　　旗下項目銷售乏力

　　今年政策調(diào)控綿綿無期,盡管當(dāng)下不少開發(fā)商仍然死撐不言降價,但市場上“團(tuán)購”、“一口價”等變相的降價行為,在近期的樓市上頻頻上演。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,目前,合生在廣州的在售項目有15個,其中位于廣州海珠區(qū)的珠江帝景項目由于地處市中心,可以算是合生在廣州眾多項目盤中銷售較好的。

　　記者在廣州市國土資源和房屋管理局的官網(wǎng)查詢到,截至6月22日,合生的上述項目盤僅售出5套,成交價格最高的為1.45萬元/平方米,最低的僅為1萬元/平方米。而開發(fā)商對外報價則為2.4萬元~2.8萬元/平方米。

　　22日,記者實地探訪該樓盤發(fā)現(xiàn),在銷售中心處,幾乎沒有人前來問項目情況。“目前二樓的200多平方米的洋房價格在2.4萬元/平方米,沒有任何的價格優(yōu)惠,貨量也很少。”該項目盤工作人員小廖向記者介紹稱,其樓頂帶花園的復(fù)式樓（毛坯）價格為3萬多元/平方米。他隨后表示,由于今年政策調(diào)整,公司推貨比較慢,同時希望借力不久后的亞運(yùn)會概念,想等市場好點(diǎn)的時候再推向市場,小廖告訴記者,由于這兩個月鮮有成交,他基本只能拿到一兩千元的底薪。

　　此外,記者發(fā)現(xiàn)合生的駿景花園6月期間也僅僅售出5套,開發(fā)商報價為2萬元/平方米,而實際成交均價為1.8萬元/平方米,足足下降了2000元/平方米;而合生在廣州的逸景翠園,在6月期間更是僅售出1套。

　　記者注意到,不僅僅是在廣州項目銷售艱難,截至6月21日,合生在北京的某項目盤本月也僅售出5套。

　　對此,該集團(tuán)廣州分公司營銷中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,銷售不好首先可能是由于市場原因,其次是由于公司本身的存貨不多,每次僅推出幾十套的貨品,而公司的產(chǎn)品屬于中高端項目,總價高,就算是在平常的情況下,成交也要比其他樓盤少。

　　必將采取降價策略？

　　“今年受政策調(diào)控,不少公司在一線城市的產(chǎn)品銷售大受打擊,而合生的產(chǎn)品也不會幸免。”陳耕表示,從未來地產(chǎn)的發(fā)展趨勢來看,開發(fā)商走二、三線城市的路子已成大勢。

　　他指出,在2008年以及2009年期間,諸如萬科(000002)、保利等地產(chǎn)龍頭在二三線城市積極儲備土地,而合生在2008年卻斥大筆資金狂攬一線城市的地皮,因此,今年合生將面臨很尷尬的局面。

　　陳耕認(rèn)為,如果合生要達(dá)到今年將近200億元的銷售目標(biāo),必然要采取降價銷售的策略。從目前市場方面?zhèn)鞒龅南砜?預(yù)計目前公司方面已經(jīng)開始醞釀這方面的考慮,在第三季度公司沖業(yè)績的時候,將會有所體現(xiàn)。

　　重注押寶一線城市

　　根據(jù)記者了解到的信息,2004年,合生銷售額突破百億、傲立群雄,然而,這一業(yè)績似乎已經(jīng) “見頂”,2008年后集團(tuán)業(yè)績始終徘徊在百億左右,去年合生甚至掉出地產(chǎn)前十強(qiáng)之列。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這或許跟合生對一線城市發(fā)力過猛不無關(guān)系。

　　近年來,合生董事長朱孟依著力將合生打造為 “高端航母”,并在北京、上海、廣州以及寧波等地?fù)屨几叨耸袌?。?005年,合生就主要集中在北京、上海、廣州、天津四大城市進(jìn)行累加式拿地,除了在廣東惠州以及寧波增添部分土地儲備外,有數(shù)據(jù)顯示,上述四大城市的土地儲備量占公司總土地儲備量的80%,這一比重是一線開發(fā)商中最高的。

　　2008年7月,以廣東為大本營的合生正式將總部“移師”北京,于是在合生當(dāng)年的土地儲備中,北京占據(jù)3幅,購地資金占當(dāng)年拿地總額的八成,廣州和上海則分別為2幅。

　　而從合生的銷售業(yè)績來看,一線城市的貢獻(xiàn)也是最多的。合生2009年年報顯示,公司實現(xiàn)合約銷售額150.9億元,銷售面積約115.7萬平方米,同比增長58%。其中在廣東區(qū)域,合生的在售項目達(dá)到19個,其中4個位于惠州,15個項目在廣州地區(qū),合約銷售額為44億元,占集團(tuán)總銷售額的29.4%;合生在北京以及天津地區(qū)共計9個在售項目,貢獻(xiàn)的業(yè)績占當(dāng)年公司總銷售額的42.5%;此外,合生在上海的項目銷售占比達(dá)到28.1%。

　　陳耕認(rèn)為,合生在各地拿下的地塊,除了在廣州拿地的價格較為便宜外,其他一線城市的地價在近兩年大幅攀升,尤其是北京的地塊價格非常高,預(yù)計其利潤率將不可避免地下滑。