騙購(gòu)經(jīng)適房 應(yīng)追究刑責(zé)

每經(jīng)記者  徐奎松

話(huà)題緣起

        進(jìn)入4月中旬以來(lái)，面對(duì)瘋狂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中央密集地出臺(tái)了調(diào)控政策。26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)厲打擊“以虛假資料騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房”、“違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)濟(jì)適用住房”、“有關(guān)工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊”和“5年內(nèi)發(fā)生交易行為”等現(xiàn)象。

        分房搖號(hào)，弄虛作假；買(mǎi)房不住，違規(guī)出租；改變地塊用途，違規(guī)建別墅……不同地方連續(xù)上演了經(jīng)適房丑聞。經(jīng)適房為什么成了某些人的口中肉和搖錢(qián)樹(shù)？如何規(guī)范經(jīng)適房建設(shè)、分配、使用、管理？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》邀請(qǐng)兩位房地產(chǎn)法律專(zhuān)家進(jìn)行解讀。

經(jīng)適房有大三缺陷

        NBD：兩位如何看住建部發(fā)布的新《通知》？

        王錫鋅：住建部發(fā)布的新  《通知》釋放出兩個(gè)針對(duì)性比較強(qiáng)的信號(hào)：一是經(jīng)適房要加大增量改革。以前經(jīng)適房的分配與需求相當(dāng)不對(duì)等，根本滿(mǎn)足不了老百姓的需求。中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)的保障性住房關(guān)鍵是增量的保障，這次在量上肯定有所增大；二是要加大存量改革。強(qiáng)調(diào)今后主要抓住兩個(gè)環(huán)節(jié)：使用環(huán)節(jié)與退出機(jī)制問(wèn)題。實(shí)際上，這兩個(gè)環(huán)節(jié)也是長(zhǎng)期以來(lái)問(wèn)題叢生、廣受詬病的領(lǐng)域。能不能抓好，要看實(shí)際效果。

        秦兵：《通知》規(guī)定的內(nèi)容應(yīng)該說(shuō)抓住了要害，能不能執(zhí)行好還要看地方政府。

        NBD：也就是說(shuō)，地方必須出臺(tái)與住建部相配套的“組合拳”措施？

        王錫鋅：經(jīng)適房中途不能改變使用性質(zhì)、不能轉(zhuǎn)讓或者租賃，這些規(guī)定在2007年修改后的  《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》里都有明確規(guī)定，但地方?jīng)]有很好的配套措施，執(zhí)行力更差。所以，對(duì)經(jīng)適房的分配能不能做到在陽(yáng)光下運(yùn)作？關(guān)鍵要看地方能不能出臺(tái)更加詳實(shí)的措施。如果還像現(xiàn)在這個(gè)樣子，新《通知》的效果也就是三分鐘的熱度。

        秦兵：從目前看，經(jīng)適房主要存在三大問(wèn)題：一是分配不公，真正需要購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的人群買(mǎi)不到經(jīng)適房；二是拿到經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)資格的一部分人往往是富豪階層和政府官員；三是經(jīng)適房的建筑質(zhì)量普遍低下。這些問(wèn)題直接反映地方政府存在三大層面問(wèn)題：一是經(jīng)適房的購(gòu)買(mǎi)資格審查不嚴(yán)格；二是審查機(jī)制本身的缺陷太大；三是對(duì)審查者和騙購(gòu)者沒(méi)有任何懲罰措施。

        我在2009年下半年做過(guò)一個(gè)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)某富豪在北京一個(gè)小區(qū)內(nèi)竟然購(gòu)買(mǎi)了4套經(jīng)適房。主要手段就是拿多位親戚的身份證，從銀行貸款，到經(jīng)適房管理中心取房源。

騙購(gòu)經(jīng)適房應(yīng)入罪

        NBD：新《通知》對(duì)“以虛假資料騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的，一經(jīng)查實(shí)，立即責(zé)令退還，對(duì)不作出說(shuō)明或不配合資產(chǎn)核查、公示，或不能作出合理解釋的，視同以虛假資料騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房”，如何界定騙購(gòu)？香港前高等法院大法官李鯢儉及其妻馮閏禪，騙取一套公屋，被以詐騙香港公共福利罪判處11個(gè)月徒刑。內(nèi)地能否向香港學(xué)習(xí)，設(shè)立騙取公共福利罪？

        王錫鋅：我認(rèn)為，新《通知》對(duì)騙購(gòu)的新規(guī)定過(guò)于溫柔。嚴(yán)格講，這種規(guī)定不是制裁，最大執(zhí)行力度也就能起到把騙購(gòu)的經(jīng)適房退回來(lái)而已，威懾力不夠。我認(rèn)為，對(duì)騙購(gòu)應(yīng)該采取不同性質(zhì)實(shí)施不同的辦法：一類(lèi)對(duì)普通民眾的騙購(gòu)，實(shí)際就是詐騙，應(yīng)該追究刑事責(zé)任，像香港高等法院追究李鯢儉夫婦的責(zé)任一樣；另一類(lèi)是對(duì)官員利用手中權(quán)力騙購(gòu)的，應(yīng)以貪污論處，因?yàn)樗麄兪抢寐殭?quán)謀取私利，官員騙購(gòu)實(shí)際就是瓜分國(guó)有資產(chǎn)。

        秦兵：對(duì)住建部新《通知》里規(guī)定的“一經(jīng)查實(shí)，立即責(zé)令退還”，我認(rèn)為很難做到，因?yàn)椤锻ㄖ凡痪哂蟹尚Я?。到目前為止，全?guó)已經(jīng)售出上千萬(wàn)套經(jīng)適房，僅北京就售出了200萬(wàn)套，從來(lái)就沒(méi)有收回的先例，只有分房以前被查出問(wèn)題的案例而已。原因是地方不愿意去收回，沒(méi)有利益驅(qū)動(dòng)，關(guān)鍵是收回過(guò)程沒(méi)有法律依據(jù)。

上市交易還需立法

        NBD：新《通知》再次強(qiáng)調(diào)“5年內(nèi)不許交易”，從你們掌握的情況看，目前有沒(méi)有不到5年就交易的案例？

        秦兵：實(shí)際情況是很多經(jīng)適房還不到5年就上市交易了，甚至有的將剛買(mǎi)到手的經(jīng)適房立馬就上市賣(mài)掉，這也產(chǎn)生了很多買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。這里有一個(gè)問(wèn)題，這個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同到底有效還是無(wú)效？《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》只是政府的文件，不是正規(guī)的法律文本，法官判決5年內(nèi)產(chǎn)生的經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)糾紛案時(shí)，只能參考《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，但是這個(gè)《辦法》不能作為法律依據(jù)。這個(gè)問(wèn)題只有靠立法才能解決。實(shí)際上，我認(rèn)為經(jīng)適房是不應(yīng)該上市交易的。

        經(jīng)適房的性質(zhì)相當(dāng)于社會(huì)福利，也就是政府拿全體納稅人的錢(qián)去補(bǔ)貼貧困階層的人群，而富人能購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房就是詐騙了社會(huì)福利，為什么這么多富人參加了這種社會(huì)福利詐騙？原因是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。在這種殘缺制度下，一種最大的猜想就是某些經(jīng)適房管理者，會(huì)動(dòng)員自己的親戚搶購(gòu)經(jīng)適房，或以親戚的名義購(gòu)買(mǎi)。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，是一種犯罪，但沒(méi)有懲罰風(fēng)險(xiǎn)。

歐洲經(jīng)驗(yàn)值得參照

        NBD：如何規(guī)范經(jīng)適房管理？

        秦兵：規(guī)范經(jīng)適房管理，國(guó)際上早有先例。有三種辦法可以選擇：一是經(jīng)適房的建筑面積不宜過(guò)大，以4口之家為例，85平方米以?xún)?nèi)最為合適；二是采取歐洲經(jīng)適房名牌標(biāo)記的辦法。就是在經(jīng)適房門(mén)牌上注明房主姓名，因?yàn)樽〗?jīng)適房是享受公共福利的，要讓大眾知道誰(shuí)住在這兒，公眾知情權(quán)要透明。一旦發(fā)生出租、買(mǎi)賣(mài)等事宜，鄰里很快就能知道。同時(shí)還要建立起信息披露網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、監(jiān)督專(zhuān)頁(yè)。三是要建立追查分離制度，俄羅斯、波蘭、澳大利亞等都有追查分離制度，而且非常有效。比如說(shuō)，不該取得經(jīng)適房福利的，你取得了，我就可以起訴你。等你敗訴后退出房屋，就按標(biāo)的的7%~30%賠償比例進(jìn)行賠償。然后，從中拿出相當(dāng)?shù)谋壤鳛楠?jiǎng)勵(lì)。這種機(jī)制會(huì)讓人產(chǎn)生監(jiān)督、披露、起訴的動(dòng)力。住建部如果真的想解決經(jīng)適房問(wèn)題，這三個(gè)辦法非常有效果。結(jié)束語(yǔ)：

        未來(lái)數(shù)年，保障性住房建設(shè)將進(jìn)入高峰期，在經(jīng)過(guò)多年激烈的爭(zhēng)議后，政府依然將經(jīng)濟(jì)適用房列為保障性住房的主要類(lèi)型，但要確保經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的確用于需要保障的人，我們急需建立一個(gè)沒(méi)有牟利空間的機(jī)制，只有制度跑在腐敗的前面，才有真正的公平存活的空間。

　對(duì)話(huà)記者　  　

每經(jīng)記者：徐奎松

　對(duì)話(huà)嘉賓　  　

王錫鋅  北京大學(xué)法學(xué)院博導(dǎo)秦  兵  北京京華律師事務(wù)所律師



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