地價(jià)雖漲卻未恢復(fù)2007年水平

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)   發(fā)自上海

　　經(jīng)歷了上半年的樓市火暴，但萬(wàn)科最新公布的2009年上半年報(bào)卻顯示，萬(wàn)科在2008年計(jì)提的13個(gè)作“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”項(xiàng)目中，有10個(gè)項(xiàng)目在2009年上半年依然維持2008年年末的評(píng)估結(jié)果，因此今年上半年萬(wàn)科依然有9.61億元的跌價(jià)準(zhǔn)備。和萬(wàn)科的情況一樣，保利也有1.98億的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。
　　緣何樓市回暖，一些地區(qū)的房?jī)r(jià)甚至回升到2007年同期的水平，但是開(kāi)發(fā)商依然要在帳面上保留存貨跌價(jià)準(zhǔn)備？克而瑞（中國(guó)）昨日發(fā)布的一份報(bào)告，似乎能說(shuō)明其中的原因。根據(jù)克而瑞的上述報(bào)告，2007年拍賣(mài)的地王，目前仍有一半以上未能解套。開(kāi)發(fā)商不得不延遲開(kāi)發(fā)時(shí)間，甚至虧錢(qián)賣(mài)房。
僅1/4地王項(xiàng)目在售
　　根據(jù)上述報(bào)告，2005年至今，全國(guó)典型城市成交的50幅地王地塊中，僅有四分之一地塊上市，有高達(dá)五成以上的地王項(xiàng)目還未開(kāi)工，不到兩成的地王項(xiàng)目處于在建中，個(gè)別地王地塊還出現(xiàn)了退地現(xiàn)象。在未動(dòng)工的地王地塊中，去除部分09年上半年成交的地王地塊，其余未動(dòng)工地王地塊絕大多數(shù)集中在2007年。
　　克而瑞對(duì)歷年地王成交樓板價(jià)和周邊物業(yè)成交均價(jià)進(jìn)行比照發(fā)現(xiàn)，約有三成地王地價(jià)房?jī)r(jià)比在70%以上；約三成地王地價(jià)房?jī)r(jià)比在在50-70%之間；僅有44%的地王地價(jià)房?jī)r(jià)比在50%以下。
　　報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)?shù)貎r(jià)超過(guò)目前房?jī)r(jià)的70%以上，項(xiàng)目已經(jīng)沒(méi)有盈利而言，推遲上市時(shí)間也是不得已而為之。以北辰實(shí)業(yè)07年92億元拿下的長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)新河三角洲地塊為例，08年底在舉行奠基典禮以后，但時(shí)至今日依然沒(méi)有明顯的動(dòng)工跡象，該地塊的樓面地價(jià)高達(dá)3083元/平方米，而當(dāng)前附近的商品房成交價(jià)格在5000元/平方米左右，上市銷(xiāo)售因此一拖再拖。
　　而那些堅(jiān)持如期上市銷(xiāo)售的地王項(xiàng)目中，有一部分項(xiàng)目可能不僅沒(méi)有盈利，而且還會(huì)虧本，。如重慶嘉江房地產(chǎn)有限公司以總價(jià)75億元拿下了重慶彈子石組團(tuán)地塊，土地成交樓板價(jià)高達(dá)3260元/平方米，項(xiàng)目上市后平均成交均價(jià)僅為4361元/平方米。土地成本再加上項(xiàng)目的建安成本、管理費(fèi)用等其他稅費(fèi)，該項(xiàng)目不僅沒(méi)有盈利空間，反而會(huì)虧本。
　　除此外，也有開(kāi)發(fā)商選擇退地。比如，07年8月份以44億元的高價(jià)拿下上海黃浦區(qū)南京東路163街坊地塊后，由于后期無(wú)力開(kāi)發(fā)申請(qǐng)?jiān)?008年8月份將該地塊退回；。
上市“地王”大半賺錢(qián)
　　報(bào)告指出，雖然由于地價(jià)高昂，開(kāi)發(fā)商面臨極大的開(kāi)發(fā)成本，但仍有部分高價(jià)地王取得了較高的盈利，不過(guò)這些項(xiàng)目的地價(jià)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占的比例不到50%。在已上市的地王地塊中，2008年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中當(dāng)前有42%項(xiàng)目推案去化率已經(jīng)在70%以上，如北京唐寧one項(xiàng)目，通過(guò)打造高端產(chǎn)品，引進(jìn)教育品牌等營(yíng)銷(xiāo)方式，使得項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)后就取得熱銷(xiāo)，該項(xiàng)目在08年6月份上市銷(xiāo)售，當(dāng)前項(xiàng)目推案累計(jì)去化率已高達(dá)83%；2009年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目大多是集中于4月份之后開(kāi)盤(pán)，當(dāng)前去化狀況也非常良好，去化率大多集中在16%-20%之間。而最近表現(xiàn)突出的的則是由星河灣2006年拍下的浦東花木新民地塊，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)上市后首月的去化率就高達(dá)51%。