巧借股權(quán)并購杠桿 中國奧園實現(xiàn)低成本拿地

每經(jīng)實習(xí)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        當(dāng)市場焦點都集中在土地拍賣場上那驚人的天價“地王”時，中國奧園(03883，HK)卻悄然地利用并購戰(zhàn)略，低于當(dāng)時拍賣價的頻繁拿地。

        中國奧園昨天又宣布收購世紀(jì)協(xié)潤投資公司41.33%已發(fā)行股本，代價為3.7億元人民幣；同時向世紀(jì)協(xié)潤授出一筆4.6億元人民幣短期貸款。

        世紀(jì)協(xié)潤擁有北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司（以下簡稱：王府世紀(jì)）90%的權(quán)益，王府世紀(jì)則持有擁有北京朝陽區(qū)項目公司38%的股本權(quán)益，其旗下的項目用地將開發(fā)成商業(yè)以及酒店綜合大樓，該項目處于北京核心CBD區(qū)域，據(jù)悉項目建筑面積達(dá)247646.3平方米。

        縱觀奧園近2個月抄底行動，可謂是高歌猛進(jìn)，節(jié)節(jié)勝利。三次激進(jìn)的并購戰(zhàn)，斥資人民幣約13.7億元，獲得了一批具有相當(dāng)潛力的物業(yè)。

        據(jù)了解，中國奧園間接買下的這塊土地，從2004年取得到2008年期間因開發(fā)商缺錢而停工，經(jīng)過多次的轉(zhuǎn)讓并購，最終被“走中端物業(yè)路線”的北京開發(fā)商首開股份擁有。2008年4月，首開股份以4.587億元將其持有的全部股份轉(zhuǎn)讓給世紀(jì)協(xié)潤公司。

        而王府世紀(jì)和世紀(jì)協(xié)潤均為同一老板。一方面，作為一家房產(chǎn)規(guī)模不大的王府世紀(jì)來說，根本不能吃下這塊大項目，除去股權(quán)收購款之外，還需工程款等各種雜款，仍需付出15億元；另一方面，對于資金緊缺的世紀(jì)協(xié)潤來說，此次，奧園出手3.7億元，外加4.6億元的貸款，債務(wù)上將會得到緩解。

        根據(jù)奧園公告顯示，緊隨收購及墊款完成后，買方及賣方將成為合營伙伴；世紀(jì)協(xié)潤將進(jìn)行公司重組，重組后世紀(jì)協(xié)潤將增持其項目公司的股權(quán)。

        不僅此次出讓股權(quán)的世紀(jì)協(xié)潤，資金緊缺，此前奧園先后奪得的兩項廣東項目，賣方也是負(fù)債累累。

        由于金融危機(jī)，導(dǎo)致雷曼兄弟破產(chǎn)，受其牽聯(lián)的天譽(yù)置業(yè)不得不忍痛割愛低價賤賣天河項目80%的股權(quán)，以償還2.2億港元債務(wù)。5月下旬，奧園以3.6億元的價格成功收購了廣州天河北一總建筑面積為11.3萬平方米的商業(yè)用地，并表示將在此地塊上興建高端商業(yè)以及寫字樓的大型商業(yè)項目。初略計算，該地塊樓面地價僅為4000多元/平方米。

        而深陷雙重債務(wù)危機(jī)的昌盛中國，起初也是傳言賣掉旗下物業(yè)廣州中華廣場還債，最終以折扣1.5億元，賤賣了中山項目地。6月19日，奧園以6.4億元，低于當(dāng)年的拍賣價1.5億元，奪得中山的一塊靚地。

        市場回暖，土地拍賣會上土地價格節(jié)節(jié)攀升，成就了一個又一個的“地王”，而奧園卻能夠通過并購低成本頻繁拿地，據(jù)奧園2008年的年報顯示，截止2008年年底，該公司擁有土地儲備約560萬平方米，足以應(yīng)付未來5～7年發(fā)展的需要。

        當(dāng)初，盡管成功上市，但作為典型以住宅發(fā)展的企業(yè)而言，奧園缺乏一定的土地儲備?；诖?，奧園曾多次加大力度尋找項目合作進(jìn)行廣告投放，收到成效不大。2008年4月，奧園定制計劃以收購項目公司股權(quán)或收購房地產(chǎn)集團(tuán)公司股權(quán)為合作形式購買土地。

        目前來看，股權(quán)并購策略效果不錯。



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