房企·年終盤點｜萬科2024年的渡劫與破局

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

回顧萬科的2024年，一定少不了的關(guān)鍵詞就是“償債”。而面對即將到來的償債高峰期，這一關(guān)鍵詞也將繼續(xù)伴隨萬科闖關(guān)2025年。

要償債，無非是開源節(jié)流。在開源上，2024年以來，萬科一方面積極推進(jìn)大宗資產(chǎn)交易，另一方面也通過項目公司及旗下資產(chǎn)的抵押擔(dān)保集中獲得了大量銀行貸款。截至去年三季度，萬科實現(xiàn)新增融資和再融資超770億元。

同時，萬科也推出了“瘦身健體”一攬子方案，除綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三項主業(yè)外，將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財務(wù)投資。

在當(dāng)期銷售上，雖然較2023年有所下滑，但萬科仍然保持了2000億元以上的銷售規(guī)模。變化最明顯的在于拿地，2024年萬科拿地金額從2023年的861億元滑落至103.3億元，排名也從TOP5降至TOP24。

拿地金額縮減至103億元，已累計盤活產(chǎn)能474億元

整體來看，2024年無論是央國企還是民營房企，絕大多數(shù)的銷售規(guī)模較2023年都有不同程度下滑。克而瑞統(tǒng)計顯示，2024年TOP100房企的銷售操盤金額門檻降低31.6%至75.5億元，全口徑千億房企數(shù)量進(jìn)一步減少至11家，回到2016年水平。

2024年1～12月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積1810.7萬平方米，銷售額2460.2億元。而2023年萬科的銷售金額為3761.2億元，同比下降約34.6%。

在克而瑞2024年房企銷售榜中，萬科全口徑金額和權(quán)益金額均位列第四名，而2023年全年銷售榜上，萬科這兩項統(tǒng)計排名分別是第二位、第三位。

相比之下，萬科在拿地榜上的變化更為明顯。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，萬科去年新增土地價值僅103.3億元，為TOP24。而2023年同期，萬科以861億元新增土地價值居TOP5。

在拿地大幅減少的同時，萬科為實現(xiàn)存量閑置產(chǎn)能的有效轉(zhuǎn)化，也在積極借助政府存量資源盤活支持政策，通過商改住、資源置換等多種方式全力實現(xiàn)難點項目的盤活?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者了解到，2023年至今，萬科已累計盤活項目36個，盤活產(chǎn)能474億元。

去年12月，萬科獲得的廣州南站商務(wù)區(qū)三宗宅地，本來就由其持有，但后因軌道交通建設(shè)原因而停滯開發(fā)。此次，先是萬科進(jìn)行退地并獲得貨幣返還，后官方對這三宗地塊更改規(guī)劃，萬科再收入囊中，并未因此支付額外資金。

業(yè)績承壓下，萬科首先要考慮的就回款和化債。截至2024年前三季度，萬科累計營業(yè)收入2198.9億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損179.4億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為1384.2萬平方米，貢獻(xiàn)營業(yè)收入1732.3億元。

關(guān)于此次業(yè)績虧損，萬科也坦承，主要是開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑、計提減值、部分非主業(yè)財務(wù)投資虧損，以及部分資產(chǎn)和股權(quán)交易價格低于賬面值等。

去年境內(nèi)外公開債完成兌付，今年將“全力以赴”迎高峰

2024年第三季度，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流保持為正，1～9月回款金額超過1800億元，回款率超100%；債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，境外負(fù)債占比降低至16.1%，加權(quán)平均債務(wù)期限延長至5.4年；繼續(xù)獲得金融機構(gòu)積極支持，年內(nèi)實現(xiàn)新增融資、再融資超770億元，經(jīng)營性物業(yè)貸落地超250億元，同時融資成本保持低位，新增融資綜合成本3.58%，較中期進(jìn)一步下降。

此外，萬科也積極推進(jìn)大宗資產(chǎn)交易，去年前三季度簽約超200億元。通過2024年以來的全力行動，萬科持續(xù)降解存量債務(wù)，2024年1～9月償還有息負(fù)債約700億元，三季度后2024年內(nèi)已無境內(nèi)外公開債。

不過邁入2025年，萬科在債券市場開始出現(xiàn)頻繁波動，今年如何度過償債高峰期再次引發(fā)市場關(guān)注。

據(jù)東方財富Choice，萬科今年境內(nèi)累計公開債券到期規(guī)模為215.9億元，涉及9只債券。其中，僅今年一季度到期的境內(nèi)公開債券就有4只，合計約88.9億元。

圖源：Choice

1月9日，就2025年到期債務(wù)問題，萬科回復(fù)《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，針對2025年將要到期的公開債務(wù)，公司會全力以赴，繼續(xù)從經(jīng)營端和融資端等多方面籌集資金。萬科表示，將通過積極銷售回款、持續(xù)推進(jìn)大宗交易、加快非主營業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭取融資資源等方式，應(yīng)對相關(guān)債務(wù)兌付。

同日，萬科公告稱，控股子公司武漢譽天興業(yè)置地有限公司前期通過保險資金不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃形式向新華資產(chǎn)管理股份有限公司融資20.4億元，并由萬科提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

該筆融資原定于近期到期，經(jīng)協(xié)商后調(diào)整至2026年12月31日，萬科繼續(xù)為該融資提供無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保金額為20.4億元，期限為全部債務(wù)履行完畢之日起2年。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖