房企·年終盤點(diǎn)｜保利發(fā)展“金牌”得失背后

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2023年，保利發(fā)展（SH600048，股價8.74元，市值1045億元）成績亮眼，在業(yè)內(nèi)摘下多枚“金銀牌”，2024年，還有哪些能繼續(xù)保留？

2024年1～12月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積1796.61萬平方米，同比減少24.71%；簽約金額3230.29億元，同比減少23.50%。

從銷售業(yè)績來看，雖然同比有所下滑，但仍穩(wěn)坐全口徑銷售金額頭把交椅。不過權(quán)益銷售方面，保利發(fā)展被中海地產(chǎn)超越，從2023年的第一下滑至第二。

類似被超越的指標(biāo)，還有拿地金額和拿地面積。

2023年，保利發(fā)展拿地金額排在第二，拿地面積排在第一位；但2024年，拿地金額被中海地產(chǎn)和華潤置地超越，排第三位；拿地面積也被中海地產(chǎn)超越，排在第二位。

過去一年，保利發(fā)展拿地節(jié)奏明顯放緩。據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，保利發(fā)展2024年共獲取37個項(xiàng)目，總建筑面積約328.52萬平方米，權(quán)益金額約602.07億元，相比2023年項(xiàng)目數(shù)量（103個）和權(quán)益拿地金額（1359億元）大幅減少。

仍穩(wěn)坐行業(yè)頭把交椅

2024年，保利發(fā)展守住了“榜一大哥”的位置。

據(jù)克而瑞，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地位列2024年全口徑銷售額前三，業(yè)績分別為3220億元、3106億元和2611億元。

2024年全年，保利發(fā)展上半年除6月外，其余月份銷售數(shù)據(jù)均有下滑，1～5月下滑幅度均值約33.24%，下半年僅10月簽約金額同比上升，其余月份平均下滑幅度約29.67%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，過去一年，不少頭部房企權(quán)益銷售額出現(xiàn)了下滑。

其中，保利發(fā)展的權(quán)益銷售額由2023年的3057.1億元下滑至2545.0億元，萬科由2441.0億元下滑至1590.4億元，華潤置地由2179.2億元下滑至1800.4億元，招商蛇口由1852.0億元下滑至1506.0億元。

雖然保利發(fā)展在規(guī)模上保住了“皇冠”，但據(jù)東方財富數(shù)據(jù)，在2014年至2023年的10年時間里，保利發(fā)展的中期銷售毛利率始終保持在20%以上，其中2021年及以前甚至保持在30%以上。

保利發(fā)展毛利率變化 圖源：東方財富

但2024年上半年，保利發(fā)展的銷售毛利率首次跌破20%，降至16.02%，三季度繼續(xù)回落至15.92%。

收縮戰(zhàn)線，加大融資力度

在拿地策略上，與過往大開大合不同，保利發(fā)展2024年盡顯謹(jǐn)慎。且因?yàn)槟玫亟痤~和城市變少了，保利發(fā)展拿地的城市也收縮到表現(xiàn)更好的城市。

據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2024年保利發(fā)展全年獲取37個項(xiàng)目，對比2023年的103個數(shù)量銳減，總建筑面積約328.52萬平方米，權(quán)益金額約602.07億元，同樣大幅縮水。

在區(qū)域選擇，保利發(fā)展更聚焦上海、廣州等一二線核心城市，各拿7宗地塊，是保利發(fā)展2024年拿地最多的區(qū)域，且拿地權(quán)益從以往70%左右提升至89.9%。

在大本營廣州，保利發(fā)展只進(jìn)行了有限的補(bǔ)倉，2024年以117.55億元搶下天河南方面粉廠地塊，以及59億元包攬海珠琶洲南三宗宅地等。

銷售額、毛利率的下滑，必然影響現(xiàn)金流。據(jù)2024年保利發(fā)展三季報，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-159.8億元，而2023年同期數(shù)據(jù)為68.24億元。

過去一年，保利發(fā)展加大了融資力度。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道，2024年前10月，保利發(fā)展募資總額已超400億元，去年12月又發(fā)行了3筆債券，募資總額85億元。

其中，比較大的一筆募資金額為去年10月發(fā)行的95億元公司債，投向在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主要是為了補(bǔ)充流動資金，這些項(xiàng)目均為普通住宅項(xiàng)目，主要面向剛需型或改善型客戶群體。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖