房企·年終盤點(diǎn) | 信達(dá)地產(chǎn)2024年業(yè)績(jī)明顯起伏，能否借助200億元紓困基金走出低谷？

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2025年伊始，信達(dá)地產(chǎn)（SH600657，股價(jià)4.47元，市值127.48億元）在盤活地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)方面又有大動(dòng)作。

信達(dá)地產(chǎn)于1月9日公告稱，公司與中國(guó)信達(dá)、鑫盛利保共同發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，母基金認(rèn)繳總規(guī)模達(dá)200.01億元。其中信達(dá)地產(chǎn)和中國(guó)信達(dá)各認(rèn)繳100億元，鑫盛利保認(rèn)繳100萬(wàn)元，作為普通合伙人。

值得一提的是，由于發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金的三方同屬“信達(dá)系”，因而此次共同投資事項(xiàng)構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，信達(dá)地產(chǎn)之前已成功盤活了多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括鄭州信達(dá)未來(lái)公元、海南南麗湖壹號(hào)二期、深圳云禧公館保障房和合肥寶能城等，這些項(xiàng)目中有不少是在停工后得以“盤活”的。

不過(guò)在剛剛過(guò)去的2024年，信達(dá)地產(chǎn)雖然超額完成年度銷售目標(biāo)，但歸屬凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)顯著波動(dòng)。2024年前三季度，信達(dá)地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)歸屬凈利潤(rùn)-1.954億元、1.064億元和-8673萬(wàn)元。此外，信達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流也一直處于“凈流出”狀態(tài)。

來(lái)源：信達(dá)地產(chǎn)公告

成立200億元紓困基金

2025年的房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”與“保交樓”是關(guān)鍵詞。

此次信達(dá)地產(chǎn)與中國(guó)信達(dá)、鑫盛利保共同發(fā)起設(shè)立的200億元房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，在業(yè)內(nèi)引發(fā)廣泛關(guān)注。

具體來(lái)看，該基金全稱為信達(dá)紓困盤活（天津）企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙），母基金認(rèn)繳總規(guī)模達(dá)200.01億元。其中，鑫盛利保作為普通合伙人，認(rèn)繳100萬(wàn)元，占比0.0050%；中國(guó)信達(dá)作為優(yōu)先級(jí)合伙人，認(rèn)繳100億元，占基金規(guī)模的49.9975%；信達(dá)地產(chǎn)則作為劣后級(jí)合伙人，同樣出資100億元，占比49.9975%。

來(lái)源：信達(dá)地產(chǎn)公告

該基金期限為8年，主要聚焦于房地產(chǎn)行業(yè)問題企業(yè)的紓困解難，以及問題項(xiàng)目的盤活重生。無(wú)論是參與破產(chǎn)重整，還是投身法拍等特殊機(jī)遇投資，都旨在助力項(xiàng)目保交付，推動(dòng)相關(guān)工程建設(shè)順利開展。

在投資方式上，將根據(jù)具體項(xiàng)目的不同情況靈活選擇，既可以直接對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資，也能采用母子基金的形式，通過(guò)引入產(chǎn)投人、其他資金方和合作方等，另行發(fā)起設(shè)立子基金參與投資。

“設(shè)立此基金是為了響應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)及上下游企業(yè)的紓困需求，通過(guò)拓展項(xiàng)目機(jī)會(huì)，盤活行業(yè)存量資產(chǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化公司投資結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新業(yè)務(wù)與盈利模式。”信達(dá)地產(chǎn)在公告中表示，盤活基金后續(xù)待公司實(shí)繳出資后，納入公司合并報(bào)表范圍，公司將負(fù)責(zé)具體紓困項(xiàng)目的投后管理工作，本次共同投資不會(huì)對(duì)公司未來(lái)資金流動(dòng)性產(chǎn)生重大影響，未來(lái)經(jīng)營(yíng)成果將取決于投資項(xiàng)目運(yùn)行情況。

每經(jīng)記者注意到，自2022年4月起，監(jiān)管部門便鼓勵(lì)A(yù)MC（不良資產(chǎn)管理公司）積極介入房企的資產(chǎn)處置和項(xiàng)目紓困工作，部分AMC已獲準(zhǔn)發(fā)行金融債券，以支持重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解和處置工作。

2022年三季度，不少紓困基金入場(chǎng)存量風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，通過(guò)項(xiàng)目收并購(gòu)等方式對(duì)問題樓盤進(jìn)行解困。如中信金融資產(chǎn)針對(duì)徐州市潘安湖紓困項(xiàng)目成立專項(xiàng)工作組，通過(guò)“資產(chǎn)重組+管理重組”形成了“項(xiàng)目隔離+聯(lián)動(dòng)國(guó)資+引入資金+實(shí)質(zhì)管控+聯(lián)合開發(fā)”的紓困模式。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向每經(jīng)記者表示：“過(guò)去實(shí)踐中紓困以項(xiàng)目為主，此次信達(dá)房地產(chǎn)發(fā)起設(shè)立200億元房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，釋放出明確的救房企信號(hào)，將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解。”

在劉水看來(lái)，紓困基金配合保交樓專項(xiàng)借款等政策的快速落地，在部分省市起到了一定地化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的作用。未來(lái)或?qū)⒂衅渌麊栴}房企以重整方式實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)化解，將加速問題房企走出困境，加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清，有助于行業(yè)止跌回穩(wěn)。

新模式能否緩解業(yè)績(jī)頹勢(shì)？

作為中國(guó)信達(dá)旗下的專業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)，信達(dá)地產(chǎn)近年來(lái)已成功推動(dòng)了多個(gè)房地產(chǎn)出險(xiǎn)項(xiàng)目的化解工作。

如鄭州信達(dá)未來(lái)公元、海南南麗湖壹號(hào)二期、深圳云禧公館保障房、合肥寶能城等項(xiàng)目，均是在信達(dá)地產(chǎn)的介入下迎來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)。其中不少項(xiàng)目曾面臨資金短缺、工程停滯、業(yè)主維權(quán)等諸多難題。

據(jù)中國(guó)信達(dá)微信公眾號(hào)披露，2022年至2024年9月底，中國(guó)信達(dá)參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目152個(gè)，投資737億元，帶動(dòng)3220億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了4.4倍的風(fēng)險(xiǎn)化解效率。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，信達(dá)地產(chǎn)紓困房地產(chǎn)出險(xiǎn)項(xiàng)目的模式主要包括傳統(tǒng)債權(quán)收購(gòu)、增量資金投入、地產(chǎn)公司代管代建，以及通過(guò)發(fā)起設(shè)立子基金的方式參與投資等。

如鄭州的“未來(lái)公元”項(xiàng)目，采用的是增量資金投入方式，信達(dá)地產(chǎn)接手時(shí)該項(xiàng)目?jī)H剩5億元左右貨值，而完工尚需要17億元資金。信達(dá)地產(chǎn)通過(guò)多項(xiàng)目資源共享、協(xié)同紓困的方式，實(shí)現(xiàn)多個(gè)出險(xiǎn)項(xiàng)目共同“破局、修復(fù)、造血”，直至項(xiàng)目順利交付。

而對(duì)于鄭州的其他幾個(gè)出險(xiǎn)項(xiàng)目，信達(dá)地產(chǎn)則是采用“法拍方式隔絕風(fēng)險(xiǎn)與協(xié)同紓困模式”。其中，時(shí)代國(guó)著是信達(dá)地產(chǎn)花費(fèi)6.2億元法拍的項(xiàng)目，天樾九章和未來(lái)公元是信達(dá)地產(chǎn)自康橋集團(tuán)接手的出險(xiǎn)項(xiàng)目。信達(dá)地產(chǎn)通過(guò)法拍方式隔絕不良資產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)，剝離項(xiàng)目債務(wù)債權(quán)問題，之后對(duì)上述三個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)進(jìn)行共同盤活、協(xié)同紓困。

2024年超額完成年度銷售目標(biāo)的三家房企 來(lái)源：中指研究院

值得一提的是，信達(dá)地產(chǎn)是2024年初公布年度銷售目標(biāo)的少數(shù)房企之一，同時(shí)也是超額完成年度銷售目標(biāo)的三個(gè)房企之一（其余兩個(gè)房企為濱江集團(tuán)和保利置業(yè)）。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額153億元，目標(biāo)完成率為102%。在2024年房企銷售榜上，信達(dá)地產(chǎn)排在第65位；而2023年，信達(dá)地產(chǎn)以265億元的銷售額排在行業(yè)第59位。

每經(jīng)記者注意到，在以往盤活出險(xiǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，信達(dá)地產(chǎn)更多地采用“金融機(jī)構(gòu)接管+委托代建”的模式，即接管項(xiàng)目后注入資金，再尋找平臺(tái)代建，最終實(shí)現(xiàn)保交樓。其中，由中國(guó)信達(dá)輸出現(xiàn)金，而信達(dá)地產(chǎn)則扮演“代建”等相關(guān)角色。

此次設(shè)立的房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，由中國(guó)信達(dá)和信達(dá)地產(chǎn)共同作為主要出資方，這不僅能帶來(lái)代建收入，還能增加投資收益，有望在一定程度上提振信達(dá)地產(chǎn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

每經(jīng)記者注意到，從信達(dá)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)來(lái)看，自2024年以來(lái)，其營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)顯著下滑，凈利潤(rùn)表現(xiàn)也并不穩(wěn)定。

2024年三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了34.99億元的營(yíng)收，但較去年同期下滑了10.87%；歸屬凈利潤(rùn)為負(fù)，達(dá)到-8673萬(wàn)元，這也是其近年來(lái)首次出現(xiàn)虧損情況。

此外，進(jìn)入2024年以來(lái)，信達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~一直處于“凈流出”狀態(tài)。2024年前三季度，信達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-15.07億元、-7.888億元和-26.66億元。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝