政策利好助推房企加速償債：萬科龍湖年內(nèi)債務(wù)清零，明年房企到期債務(wù)仍超7000億元

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在政策利好及多地樓市回暖之下，房企亦加快償還債務(wù)的步伐。

近日，龍湖集團(tuán)宣布完成“21龍湖拓展MTN001”債券的本金兌付與付息，今年內(nèi)到期的所有公開債務(wù)均已全部清償完畢；萬科今年前9月累計(jì)償還有息負(fù)債約700億元，今年內(nèi)也已無境內(nèi)外公開債。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，萬科、龍湖集團(tuán)、首開股份均已償清今年內(nèi)到期債券。另據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年房企到期債券規(guī)模為7703.1億元，與上一年（到期余額超9500億元）相比下降19.6%，但整體規(guī)模仍處于較高水平。其中，信用債占比69.0%，海外債占比31.0%，房企境內(nèi)債務(wù)償債壓力較大。

“今年雖仍偶有房企發(fā)生債務(wù)違約，但總體勢頭已經(jīng)放緩。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水12月11日在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，2025年房企到期債券余額仍有7000多億元，規(guī)模較償債高峰期明顯減少。

多家房企已還清今年到期債務(wù)

銷售業(yè)績持續(xù)下滑對房企的流動性提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。在此背景下，處理好債務(wù)問題對房企而言至關(guān)重要。截至目前，萬科、龍湖集團(tuán)和首開股份均已償清今年內(nèi)到期債券。

以萬科為例，今年以來該企業(yè)陸續(xù)采用抵債和積極推進(jìn)大宗資產(chǎn)交易的方式來降低負(fù)債。11月29日，萬物云披露了一項(xiàng)關(guān)連交易，萬科向萬物云出售上海陸家嘴商業(yè)綜合體45%股權(quán)，各方同意以此次轉(zhuǎn)讓部分代價(jià)對前述關(guān)聯(lián)方結(jié)余中的5.9億元到期應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行抵償。

今年前9月，萬科實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額232.6億元（含印力的資產(chǎn)交易及REIT發(fā)行），已完成2024年年度300億元目標(biāo)的78%左右，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店和公寓等41個(gè)項(xiàng)目，遍布全國17個(gè)城市。另外，萬科也在拓展資產(chǎn)退出渠道，與中信、泰康共同設(shè)立中信萬科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REIT基金，已簽約深圳龍崗萬科廣場和北京舊宮萬科廣場項(xiàng)目。

據(jù)每經(jīng)記者了解，萬科今年前9月宣布償還有息負(fù)債約700億元，年內(nèi)已無境內(nèi)外到期公開債。債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，萬科境外負(fù)債占比降低至16.1%，加權(quán)平均債務(wù)期限延長至5.4年。

在今年的業(yè)績會上，萬科執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示，萬科始終把“保交房”和“保兌付”放在工作首位，盡管現(xiàn)階段經(jīng)營上仍面臨著挑戰(zhàn)，但萬科一定會全力以赴過好關(guān)，在確保項(xiàng)目能按時(shí)、保質(zhì)交付的同時(shí)完成各類債務(wù)的兌付。

來源：DM研究院

而對于現(xiàn)金流尚且還充裕的龍湖集團(tuán)來說，鋪排償債是另一套打法。DM查債通顯示，龍湖集團(tuán)目前的流通中債券約為213億元，其中償債高峰在2027年和2028年。

在今年8月召開的中期業(yè)績會上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼公開表示，目前龍湖在提前歸集、籌劃明年一季度到期的境內(nèi)債券。中債增信的債券還有約58億元，公司會用經(jīng)營性物業(yè)貸款提前審批置換。海外銀團(tuán)貸款明年1月份有約80億元到期，目前余額還剩70億元，公司計(jì)劃從今年8月開始每個(gè)月會歸還10多億元，逐步有序把明年的相關(guān)債務(wù)還清。明年年底還有一筆大約84億元的銀團(tuán)貸款，公司計(jì)劃從明年下半年開始逐步償付。美元債還有4筆，名義本金20億美元，公司通過這些年持續(xù)回購，目前還剩13億美元，均為2027年以后到期。

三季報(bào)顯示，截至今年9月末，龍湖集團(tuán)有息債務(wù)合計(jì)為1566億元，相較去年同期下降約80億元。其中短期債務(wù)為244億元，相較去年同期下降約40億元。

“為應(yīng)對流動性壓力，房企在資金方面積極進(jìn)行‘開源節(jié)流’。在‘開源’方面，一是加快銷售去化，二是加快出售資產(chǎn)、回籠資金。此外，還可積極利用融資支持政策加快獲取融資。”劉水分析認(rèn)為，如今年前9月萬科新增融資與再融資774億元，經(jīng)營性物業(yè)貸合計(jì)落地262億元；今年上半年旭輝有68個(gè)項(xiàng)目入圍房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，43個(gè)項(xiàng)目已獲融資支持。

不過，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，目前市場上已經(jīng)明確償還2024年公開市場債務(wù)的僅有少數(shù)幾家，但是也僅限于公開市場的債務(wù)?？紤]到其他非公開市場的債務(wù)，估計(jì)很少有公司能夠完全償還。“這背后的原因在于房企現(xiàn)金流面臨較大壓力，今年整個(gè)房地產(chǎn)銷售規(guī)模降幅20%左右，布局在三四線城市的房企銷售情況更為慘淡，所以房企均面臨著較大償債壓力。”

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國新建商品房銷售面積77930萬平方米，同比下降15.8%；新建商品房銷售額76855億元，下降20.9%。另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前11月，百強(qiáng)房企銷售總額為38516億元，同比下降32.9%，降幅較上月縮窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。11月單月，百強(qiáng)房企銷售額同比減少9.46%，環(huán)比減少18.62%。

房企債務(wù)違約勢頭整體放緩

12月10日，榮盛發(fā)展公告稱，其發(fā)行的“20榮盛地產(chǎn)MTN003”未能如期兌付本息共計(jì)16.7808億元。榮盛房地產(chǎn)表示，將積極與債券持有人溝通后續(xù)方案，以尋求解決方案，穩(wěn)定經(jīng)營。

此前一日（12月9日），龍光集團(tuán)對外宣布了境外債務(wù)重組的最新進(jìn)展，根據(jù)債權(quán)人支持協(xié)議，最后截止日期已由2024年12月9日進(jìn)一步延長至2024年12月18日，以獲得更多時(shí)間就境外重組進(jìn)行持續(xù)磋商。

11月25日，萬達(dá)地產(chǎn)環(huán)球?qū)で?025年到期的4億美元展期，將債券到期日從原定的2025年1月20日延長至2026年1月12日，并增加一項(xiàng)規(guī)定，即在2025年1月20日強(qiáng)制贖回當(dāng)時(shí)未償還債券本金總額的25%。

“2024年雖仍偶有房企發(fā)生債務(wù)違約，但總體勢頭已經(jīng)放緩。當(dāng)前商品房銷售額持續(xù)下滑，市場仍在筑底企穩(wěn)中，房企銷售回款受到較大影響，依靠經(jīng)營性凈現(xiàn)金流保持流動性的能力面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，疊加金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)信心偏弱，仍將形成一定的償債壓力。”劉水表示。

對于面臨較大融資壓力的房企而言，尋求債務(wù)重組可有效緩解債務(wù)壓力。

12月10日，融創(chuàng)中國宣布境內(nèi)債務(wù)重組取得新進(jìn)展，“H6融地01”和“H0融創(chuàng)03”兩只債券已通過重組表決。另有8只債券還有兩周投票時(shí)間，將于12月23日最終迎來十只債券整體重組投票結(jié)果。債務(wù)重組方案包括現(xiàn)金要約收購、股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付、以資抵債和全額長展期共四個(gè)選項(xiàng)。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，融創(chuàng)中國兩只境內(nèi)債券通過重組表決，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)化債由展期邁入了重組的新階段。

來源：DM研究院

據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，截至今年第三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均負(fù)債率75%,，仍然保持較高的水平，房企整體負(fù)債率下降并不明顯，房企降杠桿償債幅度不大。

“2025年房企到期債務(wù)超過7000億元，與高峰時(shí)期相比有20%多的降幅。但由于銷售持續(xù)下滑，現(xiàn)金流情況比高峰時(shí)更嚴(yán)峻，因此房企償債壓力更大。”

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，當(dāng)下房企要做兩個(gè)方面工作，一是積極自救，通過資產(chǎn)處置獲取一定現(xiàn)金流，用于償還部分債務(wù)，并保持正常的企業(yè)運(yùn)營和再投資能力。對房企而言，失去再投資能力就意味著失去了自我造血盈利能力，并且在資產(chǎn)處于不斷縮水之下最終會導(dǎo)致資不抵債。其次，要積極跟債權(quán)人溝通，并給出多種可選擇的化債方案。目前可以看點(diǎn)，旭輝、佳兆業(yè)的化債方案都得到大多數(shù)債權(quán)人同意，最近融創(chuàng)國內(nèi)化債方案也取得一定進(jìn)展。

在劉水看來，對于迫切需要解決債務(wù)問題的房企而言，在加快銷售去化、加快出售資產(chǎn)、回籠資金同時(shí)，還應(yīng)做細(xì)“節(jié)流”方面工作，減少拿地、減少支出，積極進(jìn)行債務(wù)重組，與債權(quán)方溝通協(xié)商。

值得注意的是，12月9日召開的中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”，并指出，明年要實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，充實(shí)完善政策工具箱，加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)，打好政策“組合拳”。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，此次中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市”，釋放了更加堅(jiān)定的穩(wěn)樓市信號，2025年穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要。

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