北京樓市新風(fēng)向：“第四代住宅”來(lái)襲？

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

零公攤、贈(zèng)送面積、得房率超100%……今年以來(lái)，多地樓市推出的“第四代住宅”引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。近日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《導(dǎo)則》）。其中首次提出，鼓勵(lì)在住宅首層設(shè)置架空層，打造室內(nèi)外融合的共享綠色公共空間；鼓勵(lì)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置開(kāi)放的風(fēng)雨連廊；鼓勵(lì)在多層住宅設(shè)置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。

“北京此次新政策與南方城市的一些設(shè)計(jì)理念接軌，類似于‘第四代住宅’概念。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向記者表示，對(duì)購(gòu)房者而言，新政策將帶來(lái)更高質(zhì)量的居住環(huán)境。記者注意到，隨著“第四代住宅”陸續(xù)在各地面市，或?qū)?shí)現(xiàn)以供給激活需求的目的。如今年以來(lái)，湖北上市的部分新樓盤在戶型設(shè)計(jì)與品質(zhì)方面有明顯提高，高品質(zhì)住宅出現(xiàn)銷售“日光”的案例，起到了市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的作用。

多項(xiàng)住宅設(shè)計(jì)規(guī)則被突破

《導(dǎo)則》一經(jīng)發(fā)布，便在北京新房市場(chǎng)引起較大反響。

記者注意到，《導(dǎo)則》首次提出鼓勵(lì)在住宅底層設(shè)置視線通透、空間開(kāi)敞的架空層，作為居民公共活動(dòng)、交往空間使用，架空面積可不計(jì)入容積率。

同時(shí)，鼓勵(lì)綜合考慮北方氣候特點(diǎn)、區(qū)域環(huán)境特征、建筑高度等因素，打造設(shè)計(jì)合理、形式多元、場(chǎng)景多樣的住宅陽(yáng)臺(tái)，鼓勵(lì)在多層住宅設(shè)置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。鼓勵(lì)通過(guò)屋頂綠化、垂直綠化等形式實(shí)現(xiàn)多層次立體綠化；鼓勵(lì)通過(guò)在陽(yáng)臺(tái)預(yù)設(shè)種植槽、種植箱、種植池、預(yù)留上下水條件等措施，提高室內(nèi)外綠化環(huán)境品質(zhì)。

而且，在不影響居民生活品質(zhì)的前提下，住宅小區(qū)還可在場(chǎng)地內(nèi)設(shè)置有蓋且不封閉的風(fēng)雨連廊，用于連接相互獨(dú)立的建筑物或?qū)⒔ㄖ锱c社區(qū)出入口、小區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)、游園、涼亭等公共空間相互銜接，方便居民休閑與出行。

一家頭部房企北京公司相關(guān)人士向記者表示，此次《導(dǎo)則》內(nèi)容對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有積極意義，相當(dāng)于在建筑報(bào)規(guī)方面放松了管理尺度，能夠讓房子的得房率和小區(qū)業(yè)態(tài)得到提升。“開(kāi)發(fā)商為了提升小區(qū)自身的產(chǎn)品力，早就有爭(zhēng)取設(shè)計(jì)架空層、風(fēng)雨連廊和開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，一直沒(méi)有被允許，此次《導(dǎo)則》終于在很多方面有所突破，對(duì)新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目銷售也有幫助。”

值得一提的是，據(jù)公開(kāi)資料，北京的華潤(rùn)幸福里、京能電建洺悅灣以及頤和金茂府等小區(qū)，此前就曾出現(xiàn)風(fēng)雨連廊被拆除的情況，大興的招商璽多次報(bào)規(guī)風(fēng)雨連廊才獲得審批。

北京另一家房企內(nèi)部人士告訴記者：“鼓勵(lì)連廊還是挺好的。很多項(xiàng)目都連著門口的大堂做一部分，有儀式感，或者小區(qū)點(diǎn)狀分布的避雨防曬的涼亭，沒(méi)法讓每個(gè)單元都能連入。畢竟連廊太多交叉密布，基本都會(huì)切斷景觀整體性?？梢孕纬赏暾B廊的是中式四合院。”

新規(guī)旨在提升住宅舒適性

“北京此次新政策與南方城市的一些設(shè)計(jì)理念接軌，類似于‘第四代住宅’概念。政策鼓勵(lì)的架空層設(shè)計(jì)和風(fēng)雨連廊等措施，旨在增加得房率和提高新房使用面積。這些措施不僅提升了住宅的功能性和舒適性，還通過(guò)政策規(guī)范促進(jìn)了住宅設(shè)計(jì)的創(chuàng)新和發(fā)展。”柏文喜認(rèn)為，對(duì)購(gòu)房者而言，新政策也將帶來(lái)更高質(zhì)量的居住環(huán)境。“購(gòu)房者可以期待擁有更多公共活動(dòng)空間、改善的社區(qū)環(huán)境以及更舒適的居住體驗(yàn)。例如，架空層設(shè)計(jì)將提供室內(nèi)外融合的共享綠色公共空間，風(fēng)雨連廊將方便居民休閑與出行。這些變化將直接影響購(gòu)房者的居住體驗(yàn)和生活質(zhì)量。”

值得注意的是，克而瑞近期發(fā)布了《2024年度中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品力TOP100》榜單，克而瑞集團(tuán)CEO張燕提到，榜單中統(tǒng)計(jì)的100個(gè)熱銷項(xiàng)目中，通過(guò)提升產(chǎn)品力創(chuàng)造出溢價(jià)，成為產(chǎn)品設(shè)計(jì)最突出的特點(diǎn)。“產(chǎn)品卷在哪里？首先是‘高贈(zèng)送’，這得益于設(shè)計(jì)規(guī)范調(diào)整、‘第四代住宅’落地，熱銷項(xiàng)目得房率一再提升。十大入圍項(xiàng)目平均得房率92.5%，遠(yuǎn)超過(guò)往。”

事實(shí)上，今年9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》的實(shí)施意見(jiàn)發(fā)布，其中提及，健全支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求的政策機(jī)制，發(fā)揮住房公積金的住房保障作用；優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則，改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。