每日經(jīng)濟新聞 2024-09-24 00:08:42
每經(jīng)記者 劉頌輝 每經(jīng)編輯 陳柯名 陳夢妤
9月21日,蘇州市高鐵新城板塊的龍湖御湖境啟動首次開盤活動,推出191套房源,總價在319萬~989萬元不等。該項目被定義為蘇州市首個第四代純洋房小區(qū),首開結(jié)束不久,開發(fā)商便推出海報:首次開盤銷售金額達到4.5億元。熱銷的一個原因在于,該項目通過贈送面積的方式,使得最高實際得房率達到120%。? ??某TOP10房企上海公司營銷負責人近日向《每日經(jīng)濟新聞》等媒體記者表示,當下在激烈的市場競爭中,開發(fā)商希望通過類似方式給產(chǎn)品賦能,以體現(xiàn)項目在與周邊產(chǎn)品競爭中的優(yōu)勢,“對購房者來說,同地段下,我們?nèi)绻觥谒拇≌渌椖繘]有,相應在銷售層面會更容易一些?!?/span>
得房率120%
龍湖御湖境由蘇州湖鑫置業(yè)有限公司開發(fā)運營,天眼查顯示,該項目公司由龍湖集團、蘇州高鐵新城國有投資控股集團、蘇州市軌道交通集團合資成立,分別占股51%、39%和10%。項目此次共推出5棟住宅,整體備案均價為3.3萬元/平方米。值得一提的是,新推出的三種戶型都建有較大露臺,還包括挑高的空中庭院,使用面積最大增加62平方米。事實上,在這個項目之前,蘇州已推出蘇地2023-WG-31號、61號地塊,計劃打造主城區(qū)首個“第四代住宅”項目,最高得房率接近120%。項目的亮點也涉及贈送空中花園,將院落和植被引入空中,達到戶戶擁有空中庭院的效果。浙江德清今年7月出讓了一塊住宅用地,出讓規(guī)則明確指出,地塊應被打造為“第四代住宅”,可規(guī)劃總計1.38萬平方米的空中庭院,而且這部分空中庭院的面積可以不計入容積率。據(jù)嘉興市南湖區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會介紹,今年以來,在溫州、湖州和金華等城市的新推宅地中,相繼出現(xiàn)了一些“計容新規(guī)”。房企只要利用新規(guī)合理設計,理論上,可以實現(xiàn)得房率達到100%,高的甚至達到120%。比如,溫州市在7月22日出讓的核心片區(qū)桃花島單元地塊,集中了“空中花園贈送”“復式住宅”“超高得房率”等特點,設計空間非常大。義烏市在6月26日出讓的一宗地塊中,高層住宅允許建設空中花園陽臺(不計入住宅陽臺)和公共共享平臺,除綠化部分外,空中花園陽臺按結(jié)構(gòu)底板水平投影面積的1/2計算容積率,空中共享平臺不計容積率。中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進表示,目前,各地興起了“第四代住宅”概念,又稱“立體生態(tài)住宅”或“城市森林花園住宅”,主要特征是把地面的庭院置于高層建筑,讓每層住戶都能擁有公共院落和獨立花園。不過,各地政策只是針對部分規(guī)則進行了調(diào)整,尚不意味著公攤面積的完全消失,未來或許會有更多城市跟進出臺類似政策。
二手房業(yè)主不得不進一步降價?
“事實上這對開發(fā)商來說是政策放松的一種信號?!鄙鲜龇科鬆I銷負責人認為,這兩年,房企在樓盤品質(zhì)、公區(qū)配套和地下車庫等方面競爭得越來越細,各家公司都在追求樓盤入市時能夠適銷對路,在“存量時代”抓住新的主流購買群體,盡快銷售去化。在徐躍進看來,相比于以前的住宅產(chǎn)品,“第四代住宅”具有一定優(yōu)勢,房企應加強新一代住宅產(chǎn)品研發(fā),利用計容規(guī)則調(diào)整帶來的積極影響,提升住宅產(chǎn)品的吸引力,更好地滿足市場改善性住房需求。新產(chǎn)品的出現(xiàn),總是會對舊產(chǎn)品的客戶形成分流。據(jù)廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹,截至今年3月,全國有24個省份試點上線“第四代住宅”,相當于全國超70%的省份全面落地“第四代住宅”。2022年,福建首個第四代住宅“建發(fā)縵云”亮相,兩年來,福州共落地30余個“第四代住宅”項目。這種高贈送面積的方式,相當于在房價基礎上打折銷售。李宇嘉認為,新一代住宅大規(guī)模入市將可能讓二手住房的低價優(yōu)勢縮減,二手房業(yè)主不得不進一步降價,與新房展開全面“價格戰(zhàn)”。此外,建筑新規(guī)出臺之前出讓的地塊以及開發(fā)的新盤,銷售或?qū)⒏悠D難。他進一步提到,類似行業(yè)調(diào)整需要注意保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和可預期性;考慮政策的外部性,特別是對在建、在售項目、對二手房業(yè)主的傷害;不能以高質(zhì)量發(fā)展為名,行“保賣地”“保新房規(guī)模”之實。
記者|劉頌輝???
編輯|陳柯名?陳夢妤??蓋源源校對|湯亞文
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