上海誕生全國樓面價第二高項目 專家認(rèn)為“未來售價大概率超過14萬元/平方米”

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

9月14日上午，上海今年第五批次集中供地完成兩幅地塊出讓，總出讓建面14.28萬平方米，總土地出讓金額120.26億元。

其中，靜安區(qū)曹家渡社區(qū)地塊樓面價高達11.41萬元/平方米，僅次于徐匯區(qū)斜土街道原小米總部地塊，為全國樓面價第二高。

最終，該地塊經(jīng)過163輪激烈競爭，被招商蛇口與南通瑞城聯(lián)合體以總價56.6億元競得，溢價率達到31.2%。另一幅同樣位于靜安區(qū)的靈石社區(qū)地塊，被中建玖合以底價63.66億元收入囊中。

未來售價大概率超過14萬元/平方米

根據(jù)公告，靜安區(qū)曹家渡社區(qū)C050301單元9A-20地塊的用地面積18502平方米，容積率2.68，規(guī)劃建面49585平方米，起拍價約43.14億元，起始樓面價約87000元/平方米，地塊需配建500平方米公共服務(wù)設(shè)施。

該地塊位于上海軌交14號線武定路站附近，距離市中心靜安寺站僅一站距離，周邊交通便利，商圈成熟，新房供應(yīng)稀缺。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，曹家渡板塊是成熟區(qū)域，常年沒有土地出讓，因此這幅地塊一亮相就受到市場關(guān)注。該土地是純住宅地塊，含金量較高。曹家渡板塊處于普陀、長寧和老靜安交界處，對比原先老靜安的其他板塊關(guān)注度稍弱，商業(yè)氛圍、城市界面和南京西路板塊有很大差異。不過，該板塊居住氛圍不錯，區(qū)域內(nèi)又有重點小學(xué)加持，受到改善客群關(guān)注。

“雖然地塊吸引4家競買人參與，但拍賣過程還是比較謹(jǐn)慎。比如保利發(fā)展和上海建工聯(lián)合體沒有報價幾次。”盧文曦認(rèn)為，從樓板價角度來看，該項目周邊在售項目接近14萬元/平方米，實際上利潤空間已然見頂，“招商蛇口敢于拿下，可能是因為在市區(qū)內(nèi)做過不少高端產(chǎn)品，具備溢價能力，未來售價超過14萬元/平方米是大概率事件。”

靈石社區(qū)N070402單元094a-14地塊位于靜安大寧板塊，屬于內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間，地塊的用地面積31603平方米，容積率2.95，規(guī)劃建面93228平方米，起拍價約63.66億元，起始樓面價約68280元/平方米。該地塊由中建玖合底價競得，成交總價63.66億元，成交樓面價68280元/平方米。

此次土拍是上海實行“雙高雙競”規(guī)則以來第一場土拍，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進表示，兩幅地塊都沒有觸發(fā)第二輪競高品質(zhì)階段，也沒有觸發(fā)價高者得，這說明房企拿地雖然積極，但也理性不少。

中建玖合首進中心城區(qū)

值得一提的是，此次是中建玖合時隔兩年在上海補倉，首進中心城區(qū)。

回顧中建玖合上一輪在上海拿地是2022年9月，與萬科聯(lián)合操盤理想之地項目，四開四罄。

據(jù)好地研究院統(tǒng)計，中建玖合2021年首入上海，一直在外環(huán)以外區(qū)域投資布局。重點布局臨港新片區(qū)的3處地塊，包括聯(lián)合拿下滴水湖地標(biāo)雙塔總部辦公西島地塊、總價70億元在103片區(qū)和書院鎮(zhèn)各拿下2宗宅地，總面積541.56畝。但由于市場整體下行，兩處項目去化速度較慢，后期需要大幅度降價才能走量，極大影響了資金周轉(zhuǎn)速度和利潤。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，土拍結(jié)束后，中建玖合發(fā)文表示，這是公司進入上海市場以來，獲取的第6個投資開發(fā)項目，標(biāo)志著公司落子一線城市、核心區(qū)域的重大突破，對于公司深耕華東區(qū)域具有重要戰(zhàn)略意義。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月中建玖合位于臨港新片區(qū)的中建玖里書香項目共計成交房源130套，均價3.09萬元/平方米。

據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)，9月1日~14日，中建玖里書香的銷售簽約次數(shù)已達到111次，高于過去兩年該項目月均銷量數(shù)倍。

據(jù)項目業(yè)主反映，項目正在以工抵房名義變相降價賣房，比如原來總價300萬元的房源，工抵房只需要180萬元，相當(dāng)于六折銷售。

對于項目降價銷售，每經(jīng)記者聯(lián)系中建玖合采訪并發(fā)去采訪提綱，但截至發(fā)稿，公司方面暫未作出回應(yīng)。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 孔澤思 攝