“金九銀十”開局觀察 | 頂流學區(qū)房業(yè)主不愿賣了，“大家都期待繼續(xù)降價”，北京二手房“金九”開局有點淡

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

9月8日，貝殼找房掛出兩套北京豐匯園的房源，一套為39平方米，總價980萬元，單價超過25萬元/平方米；另一套為65.9平方米，總價1350萬元，單價超過20萬元/平方米。

“單價25萬元/平方米這套，是少見的南向房源，不過業(yè)主心態(tài)確實也比較好。”9月9日，在某第三方平臺，置業(yè)顧問李華向《每日經濟新聞》記者透露，現(xiàn)在不少業(yè)主都不著急賣房，也不想降價，所以掛牌價略高一些。

據(jù)每經記者了解，豐匯園這兩年的二手房平均成交單價早已回落至20萬元/平方米以內，這兩套房源掛牌價明顯高于這一水準。

豐匯園作為北京二手房市場上的頭部玩家，一定程度上也反映目前北京二手房市場的現(xiàn)狀。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，8月北京二手住宅成交套數(shù)達14363套，環(huán)比下降7.8%，

此外，據(jù)《每日經濟新聞》此前報道，截至3月7日，貝殼找房前臺顯示的北京二手房掛牌數(shù)量為14.21萬套。而截至9月11日，北京二手房掛牌數(shù)據(jù)是13.55萬套。半年時間，北京二手房掛牌量減少了約6600套。

來源：貝殼找房

頂流學區(qū)房業(yè)主不愿賣了

豐匯園是北京頂流學區(qū)房，四年前的“五一”小長假，該小區(qū)每天可賣掉8～10套千萬元級別的房子。每經記者當時曾實地走訪，一套同樣39平方米的一室一廳，報價1020萬元、單價26.09萬元/平方米，在記者咨詢后的一個小時里就已成交。

9月10日，每經記者在豐匯園小區(qū)遇到一位正與客戶激動地打電話溝通價格的置業(yè)顧問，幾個回合之后，雙方約定了當天的面談時間，他騎上小電驢愉快地離開了。

豐匯園所在的西城區(qū)金融街片區(qū)某中介門店負責人張超向每經記者表示：“這三個多月，北京二手房市場價格整體穩(wěn)定，降不下來，也漲不上去。”

“前幾年這都是每平方米20多萬元，現(xiàn)在基本每平方米16萬至18萬元就能拿下，一居總價在900萬元以下。”張超說：“上個月我這里成交了三套，最近成交的一套，每平方米單價在16萬元左右。但現(xiàn)在一居室已經沒有合適的房源了，好幾個客戶也都在等，剩下的房源總價相對較高。”

北京豐匯園小區(qū) 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

每經記者查閱貝殼找房發(fā)現(xiàn)，目前豐匯園二手房掛牌均價18.43萬元/平方米，一套51平方米的一居房源，報價950萬元，掛牌時間是今年1月；一套54平方米的一居房源，報價975萬元，掛牌時間顯示是今年2月。

“現(xiàn)在價格差不多跌到底了，好多業(yè)主都不愿意賣了，留著自己住。”張超說。

“二手房價格基本筑底”

“是真賣不掉啊，降價了客戶還是觀望。”在社交平臺，有業(yè)主發(fā)文感慨：“大不了下架不賣唄，即使明后年腰斬，再過幾十年還是能漲回來，長期主義。”

與此同時，一些高位上車的業(yè)主則表示“房貸還有20多年要還，房子卻跌了50多萬元，坐標北京立水橋”“裝修半年，房子已經跌了100多萬元，坐標北京東城”。

在北京工作的張姍姍最近正張羅置換房產，9月以來，她已經看了不下15套二手房，“賣家現(xiàn)在掛牌意愿沒有前段時間這么強烈了，會堅持一個底價，達不到可能就不賣了”。

北京某住宅小區(qū) 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

“但中介那邊更愿意催著業(yè)主再降降價，有些房子剛掛出來中介就催著降價。”張姍姍直言，現(xiàn)在二手房市場房源太多，客戶太少，大家心里都想著等房價降降再買。

對于這一點，張超在推薦自己代理的房源時確實提出過“可以跟業(yè)主再談談，再降降價”。

“前幾年行情好，老家的房子看房人特別多。現(xiàn)在預期差，我置換房子，還是新裝修的學區(qū)房，看房的人寥寥無幾。”張姍姍表示，雖然她覺得現(xiàn)在價格也差不多跌到位了，但還是想再等等。

9月11日，中指研究院發(fā)布的8月十大城市二手房房價地圖顯示，7月北京二手房成交量短期沖高后，8月成交有所放緩。8月北京二手住宅價格環(huán)比下跌0.87%，跌幅與7月持平。

成交方面，政策效應有所減弱，但“以價換量”下，二手房市場活躍度尚在。8月北京二手住宅成交套數(shù)達14363套，環(huán)比下降7.8%，同比漲幅收窄至31.0%；今年1～8月二手住宅累計成交量與去年同期基本持平。

對比看，7月北京二手住宅價格環(huán)比下跌0.87%，跌幅較6月收窄0.03個百分點，漸顯筑底跡象。成交方面，7月北京二手住宅成交套數(shù)達15575套，環(huán)同比分別增長3.9%、60.3%。

進入9月，期待中的“金九”并沒有到來。被問及近期工作情況，多位置業(yè)顧問都給出了類似“不是很忙”“成交還行”的回應。

與此同時，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，2024年第36周（9月2日～9月8日），北京二手住宅市場均價為59232元/平方米，環(huán)比下降0.51%；調價房源中降價房源量占調價房源量的94.44%，漲價房源占比擴大至5.56%。

“8月和9月以來的情況明顯不如前幾個月，現(xiàn)階段業(yè)主和客戶之間博弈激烈。”9月11日，某頭部中介機構人士向每經記者表示，8月整體市場出現(xiàn)陰跌狀態(tài)，掛牌價格變化不大，但議價空間變大，給大家的感受是又降價了。9月如果沒有外力因素影響的話，價格大概率還會有所下探，具體表現(xiàn)為新成交房源的價格總是會低于上一套同戶型的成交價。

不過，“二手房價格基本筑底”是多位受訪中介人士的共同觀點。目前，北京二手房市場的供求關系也在發(fā)生變化，許多業(yè)主在價格持續(xù)下降的過程中，選擇暫時擱置賣房計劃，繼續(xù)觀望。

“9月比8月好不了太多。”前述中介機構人士表示。

克而瑞指出，“金九”已至，房企推盤積極性不如以往，市場情緒總體低迷。9月房地產政策端仍有發(fā)力空間，一方面是“9•30”等關鍵政策節(jié)點將至，近期市場也有存量房貸利率將迎來進一步調整等的傳聞；另一方面，當前新房、二手房市場活躍度下降，成交動力不足，市場信心需提振。

（應受訪者要求，文中李華、張超、張姍姍均為化名）

封面圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝