新政一個(gè)月，杭州二手房市場(chǎng)火速回暖，熱門學(xué)區(qū)房成交量創(chuàng)新高，業(yè)內(nèi)認(rèn)為“出現(xiàn)大漲行情可能性不大”

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

杭州“3·14”新政落地實(shí)施一月有余，房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了顯著變化。

“新政后，市面上很多二手房業(yè)主想把房子處理掉，導(dǎo)致了掛牌量急劇增加，降價(jià)是不少業(yè)主的共同選擇。”杭州房產(chǎn)中介潘友通向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，整體看，目前杭州市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了以二手房為主的階段。

據(jù)潘友通介紹，部分二手房近期成交的價(jià)格已相較2021年前高峰價(jià)回調(diào)了三四成。“比如西湖區(qū)文新板塊的耀江文鼎苑項(xiàng)目，2021年成交單價(jià)普遍在8萬(wàn)元以上，到今年3月時(shí)成交單價(jià)掉到了5.3萬(wàn)元左右，跌幅超過30%。”

在中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生看來(lái)，杭州當(dāng)下新房市場(chǎng)整體成色略顯不足，但隨著供應(yīng)節(jié)奏的緩慢恢復(fù)，預(yù)計(jì)新房市場(chǎng)會(huì)有所回升。而二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出快速?gòu)?fù)蘇形勢(shì)，在此前“3·14新政”刺激下，成交、帶看、掛牌量均出現(xiàn)明顯回暖。

注：3月14日，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的通知》，主要從加大住房保障力度、優(yōu)化二手住房限購(gòu)政策、優(yōu)化增值稅征免年限、加快城市有機(jī)更新、落實(shí)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制等方面進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

有學(xué)區(qū)房成交量創(chuàng)近一年新高

每經(jīng)記者注意到，杭州二手房成交出現(xiàn)了顯著回暖。

據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，3月14日-4月14日，杭州市區(qū)（含臨安、富陽(yáng)）二手房共成交9000多套。

這一個(gè)月里，貝殼平臺(tái)的新增客源、新增帶看同比增幅都在50%以上。不過，本月成交均價(jià)掉到了30290元/平方米，環(huán)比下跌6.5%，以價(jià)換量仍然是主旋律。

數(shù)量方面，杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月杭州十區(qū)二手房成交8557套，環(huán)比增長(zhǎng)236%；中介帶看量環(huán)比提升224%，創(chuàng)下近4年來(lái)的最高單月帶看量紀(jì)錄。其中，總價(jià)300萬(wàn)元以內(nèi)的剛需房占比超71%，達(dá)歷史新高。

由于二手房降價(jià)不像新房那樣有限制，加上不少業(yè)主想快速賣房，使得二手房市場(chǎng)中剛需房源成交占比出現(xiàn)了顯著上升。

而從掛牌情況看，截至3月底，杭州鏈家上的二手房掛牌量達(dá)15.3萬(wàn)套，掛牌均價(jià)34373元/平方米，3月二手住宅成交均價(jià)32290元/平方米，處于近一年的次低位置。

另?yè)?jù)浙江日?qǐng)?bào)潮新聞，新政后的1個(gè)月時(shí)間里，杭州學(xué)區(qū)房成交量的提升最為明顯。如成交量創(chuàng)近一年來(lái)新高的采荷學(xué)區(qū)房，3月14日-4月14日期間，采荷一小、采荷二小、采荷三小的簽約量有100多套，超過去年11月的最高點(diǎn)90套。

還有保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校、文一街小學(xué)、文三街小學(xué)等多個(gè)學(xué)區(qū)的二手房成交量，相比去年月均交易量漲幅至少50%，部分學(xué)區(qū)房成交量比去年平均的漲幅甚至超過100%。

“出現(xiàn)大漲行情可能性不大”

從近期的市場(chǎng)情況來(lái)看，杭州樓市確實(shí)出現(xiàn)了一些變化。

土拍方面，在機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的土地出讓金排名中，2020-2023年，杭州常年位居前三。

但進(jìn)入2024年，市場(chǎng)氣氛陡然生變。“3·14新政”至今，杭州共出讓過兩批次地塊。一次是3月29日，5宗地塊中有2宗流拍；另一次是4月16日，8宗地塊中有7宗底價(jià)成交。

新房市場(chǎng)方面，據(jù)住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)，3月杭州十區(qū)新房共領(lǐng)出56張預(yù)售證，6922套住宅房源入市，約1.8萬(wàn)人參與新房搖號(hào)，整體中簽率38.54%。

“分化比較明顯，除了棠前文棲府、朗云等少數(shù)樓盤保持著較高去化以外，絕大多數(shù)新盤流搖。”潘友通說。

一位杭州區(qū)域的房企人士告訴記者，目前杭州市場(chǎng)的小戶型占比是在逐步下滑的，而90-120平方米成交占比提升幅度最大，實(shí)際上剛需盤和改善盤已經(jīng)演變?yōu)樾路渴袌?chǎng)兩個(gè)不同的賽道。

“杭州單價(jià)3萬(wàn)元以上的樓盤幾乎是清一色的大戶型，開發(fā)商之所以這么選擇，除了市場(chǎng)本身改善型需求較為強(qiáng)勁外，還與大戶型的市場(chǎng)收益有關(guān)，比如通過減少戶數(shù)、增加單戶面積、降低車庫(kù)車位比例等，可以在不增加太多額外成本的情況下，提高單位面積的銷售價(jià)格，這樣也能把項(xiàng)目收益做得更大。”

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年截至今年一季度，杭州單價(jià)3萬(wàn)元以上的新房，套均成交面積為157平方米，而過去三年的數(shù)據(jù)分別是2021年125平方米、2022年141平方米、2023年150平方米。

“結(jié)合南京、合肥、蘇州等已經(jīng)全面取消限購(gòu)的城市看，樓市熱度并未完全回暖，處于底部修復(fù)階段，杭州樓市也呈現(xiàn)出類似狀態(tài)。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪提到，在利好政策的催化下，杭州樓市會(huì)出現(xiàn)緩慢的溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但出現(xiàn)大漲行情的可能性不大。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝