“房屋養(yǎng)老金”熱議背后的試點、規(guī)劃及難點，記者實探試點城市項目并采訪課題專家

每經(jīng)記者 陳利  劉頌輝  陳夢妤    每經(jīng)編輯 程鵬 魏文藝    

近期，關于“房屋養(yǎng)老金”的討論仍在火熱持續(xù)。

8月23日，在國新辦舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，住建部明確表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制。首批試點城市包括上海、北京、西安等22城，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。

事實上，“房屋養(yǎng)老金”并非今年首次出現(xiàn)，自2022年來便已頻繁出現(xiàn)在官方文件、會議和講話中。2023年以來，住建部方面更是多次公開表態(tài)，要研究建立房屋養(yǎng)老金制度。

盡管上述會議重點強調(diào)將建立政府公共賬戶，但依然引發(fā)了“是否會增加老百姓負擔”等熱議。對此，住建部司局相關負責人8月26日回應稱，“房屋養(yǎng)老金”是為了建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。

那么，“房屋養(yǎng)老金”目前試點城市的具體情況如何？在實際操作中存在哪些問題？未來將會對業(yè)主產(chǎn)生哪些影響？

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）在北京、上海等地實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當?shù)匾延欣吓f小區(qū)在改造過程中探索運用房屋養(yǎng)老金，并取得了一定成效。

記者實探：京滬多個老舊小區(qū)動工改造

8月26日下午3時許，在上海市浦東新區(qū)楊浦大橋附近的博山小區(qū)里，5名工人正將108號樓外圍的腳手架由上往下依次拆除。上海建工四建集團的工作人員李振中頭戴安全帽，站在施工警戒線旁引導路人安全通過，指揮工人們有序作業(yè)。

這是博山小區(qū)今年啟動“美麗家園”舊住房修繕示范項目以來，較早完成施工的樓棟之一。自7月中旬進駐小區(qū)起，承建方上海建工四建集團的施工人員便馬不停蹄地在各個樓棟架起腳手架，對屋面和外墻進行修繕，計劃明年1月份完成整個小區(qū)的公共樓道和局部路面修繕、公共綠化設施提升等一系列工程。

上海博山小區(qū)舊住房修繕施工現(xiàn)場 圖片來源 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

博山小區(qū)位于洋涇街道，建造于上世紀90年代，有多層住宅共47個門洞，25層住宅5幢，共計1984戶、4100余居民，老齡化程度達到34%。

66歲的張阿姨是洋涇街道的“老土著”，上世紀80年代，她家位于陸家嘴北濱江的房屋被拆除征收后，全家人安置到了博山小區(qū)，一住便是30多年。

“老房子住得久了，總會發(fā)現(xiàn)大大小小的毛病，比如樓面縫隙、漏水等?！睆埌⒁滔蛎拷?jīng)記者介紹，由于房子的建筑設計陳舊，油煙管道不合理，影響日常生活，“有些樓棟的屋頂都銹掉了?！?/span>

今年5月，博山小區(qū)啟動“美麗家園”舊住房修繕示范項目，為有效推進項目建設，洋涇街道統(tǒng)籌力量，支持居民區(qū)做好各項基礎工作。博山居民區(qū)居委會、業(yè)委會和物業(yè)公司共同開展小區(qū)環(huán)境及樓道整治，綜合行政執(zhí)法隊派駐人員常態(tài)化開展整治行動，共拆除違建70余處。

博山居民區(qū)負責人表示，這些年，小區(qū)陸續(xù)有人反映屋頂漏水或外墻滲水等問題，物業(yè)公司進行過多次小修小補。此次希望通過大范圍修繕解決原有問題，同時對小區(qū)公區(qū)環(huán)境進行美化更新，對污水管道等進行升級，改善居民生活質(zhì)量，提升生活水平。

上海博山小區(qū)部分樓棟墻面滲水脫落 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

“原先加蓋的屋頂僅是簡單的鐵皮，老舊銹蝕之后不隔熱也不防水?！睋?jù)李振中介紹，此次施工將進行全部更換，按照最新工藝對屋頂加蓋木板、卷材和瀝青瓦。

就在8月23日，北京市住建委發(fā)布《關于確認第三批央企在京老舊小區(qū)綜合整治項目的通知》（以下簡稱《通知》），此次納入改造名單的央企老舊小區(qū)項目共924個，涉及3007棟樓、1072萬平方米。

今年以來，據(jù)每經(jīng)記者統(tǒng)計，央企在京老舊小區(qū)改造第一批次涉及234棟樓、70個項目；第二批次涉及2200余棟樓、432個項目。據(jù)此計算，改造樓棟已超過5440棟。

近日，每經(jīng)記者走訪了最新一批名單中的北京市豐臺區(qū)北大地三里7號樓、電報局街5號樓和西幸福街小區(qū)3號樓，以及第二批名單中的北大街北里2號樓等，這些小區(qū)建成年代最早都在1980年前后，距今已有40多年，鏈家顯示的物業(yè)費多在1.15元~1.8元/平方米?月。

以北大街北里小區(qū)為例，物業(yè)費為1.3元~1.5元/平方米?月，物業(yè)公司為北京天岳恒房屋經(jīng)營管理有限公司，系首開集團旗下子公司。

北京北大街北里小區(qū) 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

每經(jīng)記者以居民身份咨詢北京市住建委，接線工作人員表示，具體改造樓棟名單由國家機關事務管理局提供，最后由北京市住建委方面負責匯集。

據(jù)悉，北京本批次央企在京老舊小區(qū)整治將圍繞房屋抗震加固，外墻保溫及外門窗改造，屋面防水保溫改造，樓道清洗粉刷，水、電、氣、熱、路、通信等基礎設施改造，消防、安防、照明、垃圾分類設施改造等內(nèi)容進行。

北京某設計院人士向每經(jīng)記者表示，這部分改造內(nèi)容很有必要?！氨本┑睦吓f小區(qū)建筑建設時間普遍比較長，大部分已經(jīng)達到了設計使用年限。老房子建設的時候，保溫和防水措施受當時技術(shù)水平限制，加上長時間的老化，重做保溫和防水對建筑主體是有好處的?！?/span>

不過該人士也坦言，很多老舊小區(qū)改造缺乏基礎資料，加上常年私搭亂接、管線錯綜復雜，而現(xiàn)在設計周期普遍很短，沒有足夠時間理清現(xiàn)狀，容易出現(xiàn)漏洞。

“改造很有必要，但是作為業(yè)主，讓我出錢，我不愿意；讓我去設計，我也不愿意。這就是現(xiàn)在的矛盾所在?！鄙鲜鲈O計人士補充道。

老舊小區(qū)改造 居民不用額外出錢

每經(jīng)記者在博山小區(qū)采訪其他樓棟的居民了解到，此次啟動“美麗家園”舊住房修繕示范項目，居民們沒有出錢，也沒有支付額外費用。

“美麗家園”項目是上海市自2018年起推進城市管理精細化“三年行動計劃”中一項重要舉措。數(shù)據(jù)顯示，2018~2023年的兩輪“三年行動計劃”期間，上海完成中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造任務，舊住房更新改造7440萬平方米。

2023年是上海深化建設新時代“美麗家園”三年行動計劃的收官之年，計劃實施老舊小區(qū)改造1000萬平方米，截至當年10月底，全市已實施老舊小區(qū)改造超過1300萬平方米，投資額約57億元，讓329個老舊小區(qū)煥新顏，受益居民達16萬戶。浦東新區(qū)2023年全年共完成468萬平方米老舊小區(qū)綜合整新。

近日，上海市印發(fā)《上海城市管理精細化三年行動計劃（2024-2026年）》。其中提出，要繼續(xù)提升居住環(huán)境品質(zhì)，結(jié)合城市更新和美麗上海建設，持續(xù)深化“美麗街區(qū)”“美麗家園”和“美麗鄉(xiāng)村”建設。如實施“兩舊一村”改造，完成舊住房成套改造62萬平方米，啟動城中村改造項目30個以上，到2025年全面完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造。

在8月20日召開的上海市第十六屆人大常委會第十五次會議上，上海市委副書記、市長龔正表示，截至去年底，上海市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”。

為此，上海將探索實施三項制度：一是房屋定期體檢制度，主要是定期對房屋進行全面檢查，及時發(fā)現(xiàn)房屋存在的問題，對癥下藥消除安全隱患；二是房屋安全保險制度，在房屋面臨較大風險、需要動用較大資金時，發(fā)揮保險托底作用；三是房屋養(yǎng)老金制度，主要服務于房屋體檢、房屋保險以及房屋“小修小補”的支付?！拔覀兛紤]分兩步推進：第一步，今年先行在浦東等區(qū)開展試點；第二步，在試點基礎上，明年全市推開?！饼徴f。

在北京，近段時間多個區(qū)域均有老舊小區(qū)項目在進行改造，每經(jīng)記者聯(lián)系了數(shù)家曾參與或正在進行改造項目的建設方，試圖在改造資金來源和使用等方面獲取進一步信息，均未能獲得有效回復。

北京豐臺某老舊小區(qū)居民告訴記者，自己所在小區(qū)建成于1980年，今年上半年完成了一次局部改造，改了一戶一表和排水立管，沒有額外繳納費用。

北京電報局街5號樓 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

課題專家：建立穩(wěn)定的房屋 安全管理資金渠道是目的

據(jù)浦東新區(qū)洋涇街道一位人士透露，博山小區(qū)“美麗家園”舊住房修繕示范項目的資金將大概率采取“政府+居民自籌”的方式，政府專項資金支持其中大部分，小部分從小區(qū)居民的維修基金支出，“維修基金的劃撥由業(yè)委會投票決定?！?/span>

據(jù)其介紹，具體金額要等“美麗家園”項目結(jié)束后才能結(jié)算出，但博山小區(qū)的維修基金存量較大，不需要居民額外出資。

浦東新區(qū)另一處街道的負責人向記者介紹，去年在自己轄區(qū)內(nèi)完成“美麗家園”建設的小區(qū)，全部由政府專項資金出資，沒有向居民籌資，也沒有動用小區(qū)的維修基金。

據(jù)浦東新區(qū)某街道一位基層干部透露，第一輪和第二輪“美麗家園”建設試點的小區(qū)大多數(shù)都由政府出資完成，有的屬于市政項目，政府設立舊城改造項目專項資金。而第三輪小區(qū)目前計劃將從維修基金支出，“支取的維修基金只占工程總付款5%，其余部分由政府專項資金承擔?！?/span>

在北京，記者在采訪中獲悉，今年第一批央企京老舊小區(qū)改造近期已陸續(xù)開始招標。比如豐臺區(qū)韓莊子三里1~9號樓、11號樓，總改造面積超過4萬平方米，工程工期為300日歷天，估算價7900萬元，工程出資比例為100%政府補助及企業(yè)自籌；西城區(qū)月壇街道全過程工程咨詢項目批復面積為93807.7平方米，（估算）投資額15648萬元，建設資金來自國有企業(yè)單位自籌資金（中央），出資比例同樣為100%政府補助及企業(yè)自籌。

上海師范大學房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心早年間曾參與上海市老舊住宅小區(qū)管理課題研究，該研究中心主任崔光燦告訴每經(jīng)記者，在浦東探索房屋定期體檢制度、房屋安全保險制度和房屋養(yǎng)老金制度對上海城市發(fā)展有著積極意義，通過試點，向全國展現(xiàn)一條可復制、可推廣的經(jīng)驗。

“房屋養(yǎng)老金制度實際上是發(fā)揮政府托底的作用，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔?！贝薰鉅N表示，當前單純依靠專項維修基金已不足以進行房屋更新維護，而且維修基金的使用效率不高。而房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成，個人賬戶是業(yè)主交存的住宅專項維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶按照由政府負責建立，地方政府通過財政補一點、土地出讓金歸集一點等方式籌集。

崔光燦建議，房屋養(yǎng)老金制度明年若在上海全市推開，還需要建立相應的協(xié)調(diào)機制，通過公共賬戶帶動居民的個人賬戶，更好地推動房屋安全、房屋檢測和維修等方面。此外，在試點的過程中，需要對小區(qū)業(yè)主、政府和物業(yè)公司等不同的主體明確責任權(quán)利和義務，最終形成一系列法律法規(guī)。

對此，上海社科院國家高端智庫資深專家楊建文也認為，上海探索實施三項房屋制度從宏觀經(jīng)濟層面十分有必要，不過也需要注意落實過程中的難點。

物業(yè)人士：住宅維修資金存在支取難等問題

自1999年起，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》開始實施，后被2008年2月1日起實施的《住宅專項維修資金管理辦法》取代。

來源：住房和城鄉(xiāng)建設部網(wǎng)站

隨著房屋及其附屬設施、設備的日益老化，維修資金需求逐年增加，存量房屋的安全隱患越來越多且日漸突出，“房屋養(yǎng)老”問題也越發(fā)受到各方關注。

8月27日，央行主管的《金融時報》發(fā)表文章稱，截至2022年底，我國城鎮(zhèn)有接近20%的既有房屋建成年份超過30年，這意味著這些房屋都將進入設計使用年限的中后期，并且這一比例還將不斷增加，預計到2040年前后，有近80%的房屋將進入這一階段。

“我們現(xiàn)在面臨的就是大量存量房進入‘老齡化’，存量房的安全隱患越來越多、日漸突出，如管線老化、設備設施銹蝕、房屋外墻脫落等事件，都跟房子老化有一定關系?！敝需F建物業(yè)副總經(jīng)理溫婷在接受記者采訪時表示，正如人生病了需要花錢治療，房子要保持健康的狀態(tài)，同樣需要“保養(yǎng)”和“維修”。

在溫婷看來，當前住建部試點房屋養(yǎng)老金制度，也正是看到了問題所在，勢在必行。

住建部在談到房屋養(yǎng)老金賬戶時強調(diào)，房屋養(yǎng)老金個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經(jīng)有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。

上海市房地產(chǎn)科學研究院一份報告指出，目前全國住宅專項維修資金結(jié)余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余均超過百億元，但累計使用資金僅占累計歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%，大量資金沉淀未有效利用，且單項使用率不均。

“目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業(yè)主自籌資金進行。”據(jù)溫婷介紹，住宅專項維修資金最早出現(xiàn)在深圳，之后全國推行。深圳的住宅專項維修資金分為兩種歸集方式：一是首期維修金，繳納主體是建設單位，須按照物業(yè)項目建筑安裝工程總造價的百分之二，在辦理該物業(yè)項目不動產(chǎn)首次登記前一次性劃入市管理機構(gòu)設立的物業(yè)專項維修資金專戶；另一種則稱為日常維修金，繳納主體是業(yè)主，自入住之日起按照不低于政府確定的繳納標準繳納日常維修金，由業(yè)主在按月繳納物業(yè)管理費時一并繳納。當前行業(yè)普遍來說是采取的第一種首期歸集資金方式，即在買房時由開發(fā)商和購房者共同繳納，深圳這種入住后由業(yè)主續(xù)籌的方式并未普及。

但在實際利用過程中，房屋住宅維修資金的支取卻存在程序復雜、周期太長等問題。

深圳一業(yè)主張女士告訴每經(jīng)記者，幾年前其所住樓棟因為電梯出問題，需動用維修資金，而在使用前還需要業(yè)主投票，決定能否動用維修資金、電梯使用什么牌子等?！半娞莩鰡栴}直接影響到業(yè)主日常的安全和便利性，如果等投票，時間上肯定來不及，最終我們業(yè)主每戶出資近2萬元先進行更換?！?/span>

據(jù)張女士透露，在自籌資金更換完電梯后，物業(yè)公司補辦了維修資金的申請手續(xù)，最終每戶退還了3000多元錢?！暗@個過程差不多用了快兩年時間。”

“現(xiàn)行住宅專項維修資金的使用和監(jiān)管難度都很大。雖然我國住房專項維修資金制度已有26年歷史，但維修資金的籌集難、使用難仍是普遍現(xiàn)象。特別是業(yè)主數(shù)量比較大的社區(qū)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，業(yè)主共同決定的事項里面，涉及維修資金的籌集和使用屬于特殊事項，必須經(jīng)過2/3業(yè)主表決、3/4同意，程序執(zhí)行的時間成本和表決難度都是比較高的，很有可能第一關就卡在了業(yè)主這里?！睖劓帽硎荆瑩?jù)不完整統(tǒng)計，現(xiàn)行的維修資金制度（《住宅專項維修資金管理辦法》）只有44條，卻涉及12個不同的法律主體，參與主體眾多，勢必增加了協(xié)調(diào)成本，降低了工作效率，加大了監(jiān)管難度。如果要申請動用一筆錢，須住建、財政、街道、銀行、業(yè)主大會等多個主體簽字，十分復雜。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時表示：“按照既有的提取-使用規(guī)則，專項維修資金用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，仍然存在程序冗長、提取和使用難，導致一邊是資金睡大覺，一邊是需要大修大補而不得、不及時，從而損害一個物業(yè)管理區(qū)域（一個賬戶）全體業(yè)主的權(quán)益?！?

房屋養(yǎng)老金公共賬戶推進有哪些難點？

從時間上看，維修資金制度基本覆蓋了自1999年后的商品住房，但在此之前的房屋就面臨著住宅維修基金的缺失問題。

不過據(jù)新華社報道，8月26日，住建部相關司局負責人在接受媒體采訪時明確表示，房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶就是業(yè)主交存的住宅專項維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

該負責人說，公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負擔、不減損個人權(quán)益”的原則，由政府負責建立，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)分析指出，房屋養(yǎng)老金公共賬戶推進的難點在于資金來源的界定，盡管目前可以統(tǒng)籌，但各個資金來源還存在著一系列不確定性。未來一旦整個住房保險大賬戶建立之后，由誰來監(jiān)管、誰來執(zhí)行也是一個大問題，住房養(yǎng)老金監(jiān)管制度是該制度落地執(zhí)行成功的一個重要保障。

此外，也有業(yè)內(nèi)人士擔憂：一些修建超過30年的老房子，不僅沒有維修資金賬戶，甚至連開發(fā)商都已找不到。還有一些曾經(jīng)的單位共有產(chǎn)權(quán)房等，如何進行房屋養(yǎng)老金的繳納、支取，也將面臨不少問題。

不僅如此，若小區(qū)已收取的維修資金使用完后，后續(xù)資金來源在哪里？

“真正的物業(yè)管理還是要回到物的管理。房子沒有了，物業(yè)管理也就沒有了。物業(yè)管理的專業(yè)本質(zhì)應該首先追求業(yè)主共有資產(chǎn)的風險最小化。根據(jù)‘業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)’法理基礎，房屋養(yǎng)老金終究還是要回到‘誰的房子誰負責’上來?！?/span>

一央企物業(yè)企業(yè)相關負責人向記者指出：“這部分錢不能交由物業(yè)來收取，僅從當前物業(yè)費繳納情況來看，整體并不理想，好一點的城市物業(yè)費收繳率能達到90%以上，差一點的可能就70%左右，我們甚至希望物業(yè)費都不要由物業(yè)公司收。若實施房屋養(yǎng)老資金，更希望物業(yè)公司只負責提供專業(yè)的房屋維修方案，業(yè)主同意了就能把錢花出去?！?/span>

在該負責人看來，相對來說這一點深圳做得比較好。深圳一直堅持執(zhí)行首期歸集和日常歸集兩種模式，并與業(yè)主共有資金管理形成管理體系。其在深圳的房子日常歸集由業(yè)主每個月跟著物業(yè)費一起上交，“80平方米的房子，每個月交十幾塊錢，占物業(yè)費總額的12%左右?！备鶕?jù)《深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定》辦法第十三條規(guī)定：“除物業(yè)專項維修資金以外，業(yè)主大會可以在一定金額范圍內(nèi)授權(quán)業(yè)主委員會決定業(yè)主共有資金的使用。”可以看出，在物業(yè)專項維修資金的使用上，還是必須堅持業(yè)主大會表決程序，房屋養(yǎng)老金的使用仍然非常謹慎。

事實上，外界的擔心也不無道理，當前部分城市維修基金繳納標準已執(zhí)行多年未變。以成都為例，當前維修資金繳納標準，電梯商品房，開發(fā)商按每平方米建筑面積成本價的3.5%繳存，業(yè)主按每平方米建筑面積成本價的2.5%繳存；步梯房開發(fā)商按每平方米建筑面積成本價的3%繳存，業(yè)主按每平方米建筑面積成本價的2%繳存。

而每平方米建筑面積成本價按照1100元/平方米計算。粗略計算下來，相當于業(yè)主繳納的維修資金：電梯房27.5元/平方米，步梯房為22元/平方米。但1100元/平方米的標準則早在2004年定下后至今未變。

中物智庫研究員宋子謙指出，當前亟待解決的問題除使用機制外，還有三個問題需要解決：一是專項維修資金制度實施之前建成的房子如何覆蓋。目前，這類房子恰恰是維修需求和頻率最高的房子。二是續(xù)籌機制如何完善。絕大部分業(yè)主，在及時、足額續(xù)交維修資金這件事上，沒有主動性和積極性。三是資金收益率，如何建立資金保值增值的長效機制。據(jù)統(tǒng)計，當前我國住宅專項維修資金平均年收益率僅為2%。

記者|陳利?劉頌輝?陳夢妤

編輯|程鵬?魏文藝 蓋源源

校對|何小桃

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

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