中報解讀｜中海物業(yè)上半年營收同比增長9%，管理層表示“目前市場充滿挑戰(zhàn)”

每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

8月27日，中海物業(yè)（HK02669，股價4.64港元，市值152.38億港元）發(fā)布截至2024年6月30日的未經審核中期業(yè)績。

今年上半年，中海物業(yè)實現營收68.38億元，同比增長9%；經營溢利9.95億元，較去年同期增加15.4%，公司普通股權益持有人應占溢利增加16%至7.38億元。

中海物業(yè)表示，在充分考慮集團股息政策、資本市場期望、中期業(yè)績表現及未來業(yè)務發(fā)展所需后，董事會宣布就截至2024年6月30日期間派發(fā)中期股息每股港幣8.5分，較去年同期上升54.5%。

營收增速放緩，“目前市場充滿挑戰(zhàn)”

上半年，中海物業(yè)業(yè)務分部中有三項錄得同比正增長，其中受惠于管理規(guī)模提升，物管服務收入增速最快。

2024年上半年，中海物業(yè)營收同比增長9.0%至68.38億元，稍低于市場預測，整體來看營收增速有放緩趨勢。

其中，物業(yè)管理服務收入為51.66億元，較2023年增長14.2%，營收占比75.5%；增值服務收入為15.99億元，較2023年增長4.8%，營收占比為23.4%；停車位買賣業(yè)務分部收入較去年同期微升1.1%至7354萬元，期內出售車位為1254個，但因平均成交單價下跌,導致分部利潤減少至1390萬元。

根據過往業(yè)績披露，中海物業(yè)2020～2024年半年期營收分別為26.03億元、35.74億元、49.72億元、62.75億元和68.38億元，同比增速分別為18%、51%、35%、23%和9%。

對此，中海物業(yè)表示，營收增長主要由于物業(yè)管理服務的包干制在管面積增長，以及住戶增值服務業(yè)務上升，但這部分增長被非住戶增值服務的下降部分抵消。此外，由于房地產市場仍處于調整轉型過程，成交下降，令物業(yè)管理行業(yè)整體增幅放緩。

毛利率方面，中海物業(yè)上半年同比上升0.8%至16.8%，凈利潤同比增長16.0%至7.38億元，凈利潤率上升0.7%至10.8%。

對于毛利率提升，中海物業(yè)解釋稱，主要是因為通過節(jié)省物資成本、降低雜費及加大分包力度等措施，嚴控成本，使得直接經營成本被控制在56.9億元。

在8月27日的投資者會上，中海物業(yè)管理層表示，未來希望能夠穩(wěn)定毛利率水平，爭取做到穩(wěn)中有升。而目前市場充滿挑戰(zhàn)，行業(yè)競爭加劇，物業(yè)有降費傾向，應收賬款壞賬風險有上升的可能性；消費降級趨勢未見好轉，增值業(yè)務的增長速度和毛利率水平均有下行壓力；開發(fā)商服務和車位銷售在規(guī)模和利潤率均呈現下行態(tài)勢，這也是行業(yè)共同面臨的情況。

上調中期分紅比例

上半年，中海物業(yè)管理面積從2023年底的4.02億平方米增加至4.23億平方米，增長5.3%。其中，新增項目的46.7%來自獨立第三方，相關合同額為9.2億元，來自獨立第三方的在管面積比例由去年的37.8%提升至40.8%，而非住宅在管面積占比達30.4%，向公司內生外拓1∶1目標接近。

報告期內，中海物業(yè)累計進駐168座城市，業(yè)務覆蓋香港及澳門，在管物業(yè)項目2,118個，在管賣場項目數量403個。

隨著在管面積的快速擴張，中海物業(yè)基礎物管收入及毛利潤分別同比增長14.2%、20.1%，達到51.7億元、7.98億元。住宅項目和非住宅項目的新增面積貢獻占比分別為65.1%和34.9%，相關合同額分別約9.27億元和7.09億元。

在市場整體仍處調整的情況下，中海物業(yè)非住戶增值服務收入同比下跌13.7%至9.12億元。住戶增值服務受惠于零售消費及小區(qū)團購需求增加，收入同比增長10.3%至6.87億元，毛利同比上升13.6%至2.1億元。

截至2024年6月30日，中海物業(yè)普通股權持有人應占溢利較去年同期上升16%，達到7.4億元，每股基本及攤薄盈利為22.45分，增幅同樣為16%。此外，董事會宣布派發(fā)中期股息每股8.5港分，較上年同期的5.5港分增加54.5%。

對于派息率的提升，在投資者會上，管理層回應稱，公司評估了年初市場的反饋，將派息率提到升到了接近35%。在市場不發(fā)生大的調整和變化的情況下，公司會保持這個派息比率，但是最終的派息方案，還需要提交董事局審批批準。從目前的經濟環(huán)境看，公司需要保持一定現金，來應對市場的不確定性和為公司持續(xù)發(fā)展提供更多機會。

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